酬金制

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　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　在物业管理中，虽然理论上业主和物业管理企业是两个平等的主体，但是实际上，双方在信息拥有上存在巨大的落差，是很不对称的。物业公司能够掌握更多的技术、财务资料、物业管理市场的各种信息等。而业主只能从表面和形式上判断物业管理服务是否合理，对于资金使用情况不得而知.在这种情况下，相互之间不信任，存在着矛盾。为了使双方能找到一个既保证自己利益又使对方满意的方式，就产生了酬金制。酬金制形式下，物业管理企业以提取酬金的方式获得双方认可的合理报酬，同时认真接受业主的监督.提供优质服务，而业主可以提出各种合理的要求，同时可以监管资金，拥有知情权，体现了自治的原则，因此酬金制解决了信息不对称问题，很好地保护了业主和物业的双方利益。酬金制具有明显的特征.主要有以下两个方面。

　　(1)业主可以直接监管资金的使用。实行酬金制，按照规定物业公司必须公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开财务帐目，业主提出有关资金使用问题，物业必须答复，这样财务透明，可以使资金能够得到有效的监管，使用得更加合理。

　　(2)物业管理企业可以得到固定的收入。实施酬金制后，物业管理企业有了约定比例的固定收入，经营风险大大减小， 可以确保企业的生存，最低限度地保证企业的简单再生产，有机会还可以逐步扩大规模。因此，酬金制也有利于物管企业的发展，特别是有利于物业管理行业幼稚期的成长。

　　无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言， 而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程应包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算提交委托方审核：实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。

　　具体运作时，需要关注一些主要环节和细节，每个环节都应有详细的内容和重点，防止流于形式。具体来说：

　　1、制定年度工作计划

　　制定年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定；二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求；三是物业管理企业自身提出的新的追求和新的目标。

　　2、编制年度费用预算

　　编制新的年度费用预算，原则上也应该考虑三个方面：其一是年度工作计划的内容和要求：其二是往年物业管理开支的历史数据：第三是已经及／或可预期的物价调整、费用变动情况。编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度， 既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。

　　3、提交委托方审核

　　制定和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方一一物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法， 应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。

　　4、实施执行计划、预算

　　年度工作计划和年度费用预算经委托方审核通过，双方达成一致意见后才能实施执行。执行过程中，物业管理企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成， 如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的， 应该事先告知委托方，达成谅解后才能作变更。费用预算在总量不变的前期下， 可对具体项目作适当的合理调整 但凡是超出预算总额的费用必须事先报给委托方审批，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的， 可邀请第三方(如居委会、房地主管部门、中介咨询机构等)介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。

　　5、公布费用使用情况

　　依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况。向全体业主公布的账务科目可以是大类，不宜过细(除维修资金、公共停车费等外)；向业委会公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。委托方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业管理企业查账。

　　6、年终决算、结算

　　经过一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。如果有不足，也应由业主承担，在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其它公共收益资金贴补；三是在下一核算年度中摊消。

　　物业管理收费主要有两种形式，一种是包干制，一种是酬金制。这两种形式有着不同的差异。

　　1、包干制

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是一种传统的收费形式， 由于包干制是由企业独自操作，容易使业主对物业管理企业产生猜疑、不信任， 由此引发矛盾和纠纷。

　　2、酬金制

　　酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式， 引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制收费形式， 从本质上讲，物业企业所收取的管理费，属于代管性质，其最终的支配权和决定权在业主手中。酬金制更有利于维护业主的权益， 同时， 也可大大增强物业管理企业的服务意识。因此， 酬金制一种是业主和物业双赢的服务收费方式。是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。

　　酬金制对业主的好处主要有三点：一是让业主享受到明明白白地消费：二是使业主能够自己作主如何消费(即安排预算时，哪些方面多支出一点，哪些方面可节省一些)；三是使物业管理企业能够按照业主要求提供更好的服务。

　　酬金制对物管企业的好处也有三点：其一是促使企业规范运作、诚信经营；其二是能使企业规避经营风险(决不要以为这是对企业有利的，业主吃亏了。其实不然，说到底物业管理是业主的事，物业管理企业是为业主提供劳务服务的，如果让企业承担太大的风险，业主未必能享受到好的服务，双赢才是业主和物业管理企业共同的目标)；其三是物管企业可以按约定的比例拥有固定的收入。但是， 酬金制需要有社会信用和监管体系作保障，这样才能使酬金制运作更加顺畅，取得更好的效果。

　　再进一步来看，就企业内部运作而言， 不存在包干制， 实际上都是酬金制。因为，既使是采用包干制的项目，企业内部也是要做年度预算的，预算时都要留有一定数额的利润，这部分利润就等同于酬金。

• 包干制