包干制

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包干制 (complete rationing system)

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由物业服务企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，实行政府指导价的物业，其物业服务收费实行包干制。当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干制。

　　包干制是物业服务公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而不论管理好坏、经营盈亏，物业公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业服务公司的利润。其特点是执行起来较为简单，利于小型的物业服务公司采用。同时，在业主委员会成员管理水平有限，精力有限的情况下，实行包干制省去了对物业服务企业进行帐目监督和审计等问题，简便易行。

　　在包干制下，物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费用拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担，业主及业主委员会无权检查其使用情况。全体业主仅对共用部位、共用设施设备维修基金拥有所有权。有的地方还设有房屋维修金，其也归全体业主所有。对以上“二金”全体业主可以行使监督、检查、审批等所有者权。包干制下，业主对物业管理企业进行目标管理，一般不问过程，业主的工作重心在于如何定价，定好包干价、服务标准、服务内容。包干制保障了物业管理企业的经营秘密和商业机密，物业管理企业可以在不降低物业服务质量的前提下，应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造更多的利润。

　　物业服务费(X)实行包干制的，其构成包括：物业服务成本(X₁)、法定税费(X₂)和物业服务企业的利润(X₂)三部分，即

　　X = X₁ + X₂ + X₃^[1]

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　(2)物业共用；部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用；

　　(4)物业管理区域绿化养护费用；

　　(5)物业管理区域秩序维护费用；

　　(6)办公费用；

　　(7)物业管理企业固定资产折旧；

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　(9)经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计人物业服务支出或者物业服务成本。另外，物业公司在进行收费测算时，还应加上合理的利润部分。^[3]

• 酬金制