包乾制

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

包乾制 (complete rationing system)

　　包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　包乾制的最大特點是無論管理好壞，經營盈虧均由物業服務企業承擔，而與業主無關。實行包乾制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包乾的具體額度。通常，實行政府指導價的物業，其物業服務收費實行包乾制。當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明瞭時，往往對包乾的額度把握不定，此時不宜實行包乾制。

　　包乾制是物業服務公司按照與業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，而不論管理好壞、經營盈虧，物業公司收費標準不變的一種合作模式。在這種模式下，節省的開支可能成為物業服務公司的利潤。其特點是執行起來較為簡單，利於小型的物業服務公司採用。同時，在業主委員會成員管理水平有限，精力有限的情況下，實行包乾制省去了對物業服務企業進行帳目監督和審計等問題，簡便易行。

　　在包乾制下，物業管理企業按物業服務合同約定提供物業服務，其對應收的物業服務費用擁有所有權，可以自行支配，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔，業主及業主委員會無權檢查其使用情況。全體業主僅對共用部位、共用設施設備維修基金擁有所有權。有的地方還設有房屋維修金，其也歸全體業主所有。對以上“二金”全體業主可以行使監督、檢查、審批等所有者權。包乾制下，業主對物業管理企業進行目標管理，一般不問過程，業主的工作重心在於如何定價，定好包乾價、服務標準、服務內容。包乾制保障了物業管理企業的經營秘密和商業機密，物業管理企業可以在不降低物業服務質量的前提下，應用先進的技術和引進科學的管理方法，降低成本，創造更多的利潤。

　　物業服務費(X)實行包乾制的，其構成包括：物業服務成本(X₁)、法定稅費(X₂)和物業服務企業的利潤(X₂)三部分，即

　　X = X₁ + X₂ + X₃^[1]

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　(2)物業共用；部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　(3)物業管理區域清潔衛生費用；

　　(4)物業管理區域綠化養護費用；

　　(5)物業管理區域秩序維護費用；

　　(6)辦公費用；

　　(7)物業管理企業固定資產折舊；

　　(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　(9)經業主同意的其他費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計人物業服務支出或者物業服務成本。另外，物業公司在進行收費測算時，還應加上合理的利潤部分。^[3]

• 酬金制