物業管理市場客體
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物業管理市場客體是指物業管理市場上被交易的對象或商品，也就是指物業管理服務。物業管理服務是一種無形的勞務，具體包括房屋建築、設備設施的維修保養，環境綠化、社區安保等公共性、常規性的服務和其他多種綜合性經營服務。物業管理服務除了具有服務的一般性質外，還具有經營性、管理性、綜合性和規範性等特點。物業管理市場的客體按服務對象可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三種類型；按是否有償可分為無償性和有償性兩種；按提供的主體劃分可分為區街道辦事處提供的物業管理服務、房地產管理部門為主提供的物業管理服務、產權單位為主提供的物業管理服務和專業物業管理公司為主提供的物業管理服務等幾種類型。[1]
物業管理市場客體結構[2]
所謂物業管理市場的客體結構(類型)，是指有關物業管理服務的市場結構。根據不同的標準，物業管理市場的客體也有不同的結構：
第一，根據物業管理市場客體的內容不同，可以分為房屋維修服務市場、綠化服務市場、保全服務市場、保潔服務市場和信息服務市場等等。
房屋維修服務市場。它是專門負責房屋維修工程服務的專業市場。房屋維修具有很強的技術性，因此，負責房屋維修工程的主體，通常都是建築施工專業隊伍或專業人員。
綠化服務市場。綠化搞得好壞，在很大程度上影響著人們對物業管理水平和物業管理公司的評價。綠化服務又是技術性、專業性很強的工作。因此，綠化服務很早就獨立出來，形成為一個專業市場。目前，我國絕大多數城市有關部門或單位，如市政公司、環衛公司等都設有綠化隊或類似的綠化服務部門。
保全服務市場。它是負責物業區域內的安全保衛服務工作的市場。保全服務具有綜合性強、對安保人員素質要求高等特點，目前，不少城市都有專業的保全公司，專門負責物業區域的保全工作。
保潔服務市場。它是提供清潔服務的物業管理市場。隨著專業分工的深化，保潔服務也很快獨立出來，成為一項獨立的工作。現在，保潔服務已成為物業管理的日常工作和需要，以保潔為主要業務的保潔公司也相繼成立，並且其自身素質、服務水平正逐步提高，保潔工具也越來越專門化。
信息服務市場。目前，物業管理市場尚處於發展的雛形階段，市場化的競爭也遠未開始，因此，物業管理的信息服務還沒有得到人們的重視。但隨著物業管理的進一步發展，為物業管理市場提供有關信息的專業化服務市場必將產生和繁榮起來。
第二，根據物業管理市場客體的作用對象不同，可以分為住宅小區、寫字樓、飯店、商場以及其他物業等的管理市場。
住宅小區物業管理市場。住宅小區是物業管理工作中最重要、最複雜的管理對象。從物業管理角度講，住宅小區是指在城市行政區域內，按照城市規劃建設，配套設施較為齊全，並達到一定規模的相對獨立的生活區域。一個住宅小區就是一個社會的縮影，是一個“微型”社會。所以，培育和發展以及監督管理好住宅小區物業管理市場，對我國社會的穩定和在全國推行專業化物業管理具有十分重要的理論和現實意義。
寫字樓物業管理市場。物業管理市場中的寫字樓，一般是指由國內外投資開發商投資興建、具有現代化辦公條件、用於出租或出售的辦公樓宇。儘管寫字樓物業管理比較容易開展，但目前寫字樓物業管理還缺乏公開的競爭市場，物業管理的整體水平也不是很高。
飯店物業管理市場。由於歷史原因，飯店也常被稱為賓館、旅館、旅社、旅店、酒店等等。現代飯店是指以建築物為憑藉，通過提供吃、住、行、樂、購等方面的綜合服務，使旅行者的旅居成為可能的一種投宿設施或場所。應該說，飯店物業管理市場是一個特殊的市場，因為飯店物業本身常常代表著一個企業，或者說，對飯店的物業管理實際上是以對飯店企業的經營管理來實現的。
商場物業管理市場。所謂商場，就是專門從事商品購銷、組織批零經營和服務活動，直接為消費者服務的經濟組織。商場物業管理與飯店物業管理有著某種程度的相似性，即都是把物業作為一個企業的物質象徵來看待和經營管理的。就我國目前的情況看，絕大多數商場的物業管理工作做得還很不夠。所以，培育物業管理市場，通過市場競爭選聘商場物業管理單位，以提高商場物業管理的水平也是十分必要的。
其他物業的管理市場。其他物業主要有影劇院、體育場館、倉庫、圖書館等等。這類物業基本上還沒有開展社會化、專業化的物業管理。隨著我國物業管理的迅速發展，這部分物業的管理走向市場已成必然。所以，這部分物業管理市場的空間和餘地還是很大的。
第三，根據物業管理市場客體作用對象的新舊不同，可以分為新建物業的管理市場和舊有物業(存量物業)的管理市場。
以小區為例，根據國家建設部的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，1994年3月以前建成並投入使用的小區為舊有物業(存量物業)，1994年3月以後建成並投入使用的小區為新建物業。從總體上看，我國新建(小區)物業的管理情況還是比較好的，而舊有(小區)物業(存量物業)因為歷史條件和其他因素的影響，管理水平較低，不少小區甚至還沒有實行社會化、專業化的物業管理。當然，新建物業管理市場和舊有物業管理市場的劃分不是絕對的，現實中也不大可能存在只負責新建物業或舊有物業管理的物業管理公司。而且，新建物業和舊有物業的劃分也不是絕對的，隨著時間的推移，新建物業也將會成為舊有物業。
第四，根據物業的銷售範圍或業主以及客戶(使用者)的不同，可以分為涉外物業管理市場和國內物業管理市場。國內物業管理市場，就是供求主體都是我國大陸居民的物業管理市場。改革開放不但提高了我國國民的收入水平，而且擴大了物業的國外消費面。尤其是我國的幾個特大城市，如北京，有不少外國居民在其中生活和工作，他們使用了越來越多的物業，對這些物業的管理，就是涉外物業管理。涉外物業管理形成的市場就是涉外物業管理市場。
此外，根據物業管理市場客體價值實現的程度不同，還可分為準物業管理市場和完全市場化物業管理市場，前者如普通住宅小區的物業管理市場。目前，我國住宅小區物業管理的公共服務收費基本實行政府定價，而且有關政策也強調小區管理收費要與居民的承受能力相適應，沒有從市場的角度來考慮收費問題。這反映到現實中來，就是實際收費額不能反映市場供求規律和價值規律，是一種事實上的“福利價”和“保護價”。同時，由於住宅小區的特殊性質和幾十年房管體制的影響，住宅小區物業管理市場也不可能完全放開，成為完全競爭的市場。完全市場化的物業管理市場，主要是商業樓宇，如寫字樓等的管理市場。儘管這部分物業的管理現在也沒有完全進入市場，但隨著我國物業管理的推廣和發展，它們完全進入市場的時間還是指日可待的。
