專業市場

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專業市場(Special Markets)

　　專業市場是指同類產品積聚於某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業店、專賣店高度聚集的特色商業場所，它所呈現的是特定的客戶定位、特定的經營行業定位。

　　策略一：全面瞭解行業市場

　　要做好一個專業市場，就必須做到信息上領先，充分瞭解專業市場的發展前景、市場容量、同類市場競爭等。比如在惠州開發惠州國際電子城，首先要瞭解惠州電子產業的基本情況，如產業聚集地以及生產量和原材料的採購量，其次要瞭解原材料的生產區域，引進一手原材料供應商；其三要考慮到與周邊區域如深圳、東莞等地的電子元器件採購中心的競爭性，在保證電子元器件品種的同時，適度控制市場開發規模；其四，針對電子企業採購的特征，有的放矢地進行市場經營和推廣等。

　　策略二：完善專業市場的整體配套

　　完善的專業市場配套是專業市場經營的基本保證。一個完整的專業市場，不僅涉及到倉儲、貨運代理、分裝配送、長短途交通、停車場、展覽中心等基本環節，而且還需要銀行、酒店、餐飲、行業協會、工商稅務、報關、網上交易平臺等相關配套服務。這就要求一個好的專業市場必須為經營者和消費者創造一個良好的商業環境，同時也為項目後期經營管理打下堅實基礎。有的開發商在開發之初沒有一個好的商業規劃，項目的配套根本無法滿足做批發市場的需要，有的項目雖具備下游採購的信息網路，但卻缺乏下游採購消費的交通網路，導致開業後大批量的外來商戶撤離，市場面臨經營嚴重困難的處境。因此，在建立專業市場時必須做好商業規劃，完善商業配套。

　　策略三：開拓新的交易平臺

　　隨著專業市場的逐步發展壯大，市場對交易場所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統的同時，我們必須開闢新平臺，加強市場的網路建設。義烏小商品批發市場作為中國傳統專業市場的領先者，起步較早，但隨著其不斷發展壯大，傳統意義上的商品交易平臺已經難以滿足市場發展的需求，電子商務平臺建設呼之欲出。正是得益於新型網路電子商務平臺的開發，義烏小商品批發市場的產品足跡幾乎已經遍佈全球。據統計，在義烏小商品批發市場里，開展電子商務的攤位占60%。義務小商品城的成功，與他們不斷創新開拓交易平臺，靠多條腿走路的發展模式是密不可分的。

　　策略四：充分利用行業協會的優勢

　　行業協會往往是一個行業龍頭企業聚集的團體，是該行業市場信息動態的先知先覺者，也是行業內部協調、與政府部門和其它行業溝通交流最重要的橋梁。因此充分利用行業協會的優勢，與行業協會進行親密無間的合作，對於一個專業市場的建設將會起到事半功倍的作用。現在很多專業市場都選擇和行業協會強強聯手，充分發揮行業協會信息多、渠道廣的優勢，為市場未來經營提供技術、信息等方面的支持。

　　策略五：招商嚴把商戶質量關

　　很多專業市場開業火爆，但是好景不長，商戶來也匆匆去也匆匆，很快整個市場就形成惡性迴圈，最後人去樓空。為什麼會出現這種虎頭蛇尾的現象呢?主要有兩個原因：首先批發市場不比零售市場，大部分市場採購人員有選購產品的專業素質，而且每次的採購量比較大，距離往往也比較遠。如果市場商戶的經營實力有限，經營品種有限，無法以最快速度滿足市場的需求，採購人員會很快改變他們的採購地點。其次，每個市場都需要一段時間的培養期，沒有經營實力的商戶在這個時候就會信心動搖或者經受不住市場的考驗，這個時候也將給市場經營管理帶來比較大的負面影響。因此，專業市場在招商時，不能為了為湊場而招商，而是要選擇那些有經營能力且能應對市場風險的商戶。

　　一、市場基礎

　　專業(批發)市場是商業地產中的一類目標產品。既然是產品，就需要有市場基礎。以專業市場為目標產品的市場基礎有兩個：

　　一是立地條件。從地產角度理解就是“商業選址”。商業各業態都有自己的選址標準，一般是人流、交通等等。有些業態也會選址在一些商業網點不足地區，看中的是未來的發展和人流。但專業市場不同，尤其是專業批發市場不同，它不再是市場的空白點。新的專業市場的生存和發展必須依賴原有專業市場在若幹年的發展中所培養起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業市場大多命運多舛。

　　二是產業條件。一般中小型專業(批發)市場對立地條件要求較高，對產業加工條件要求不高，但是，隨著專業(批發)市場這個業態的成熟，同樣面臨一個再發展的問題。一方面是規模不斷擴大，另一方面是硬體不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發市場，到今天的百榮世貿商城，已不可同日而語。商圈內部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環境和內部發展的需要，專業 (批發)市場對產業加工能力的要求也就越高。沒有產業支撐，或集中產業區距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會帶來經營成本的增加。產業條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。

　　中關村IT市場的生存和發展就很好地說明這一點，她的發展基礎是周邊眾多高校、科研院所而形成研發條件。義烏小商品批發市場的成功也有賴於周邊溫州、台州等小商品加工產業的快速發展。

　　二、政府支持

　　專業(批發)市場的發展壯大往往離不開當地政府的大力支持。一方面批發市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發展。另一方面，專業市場在發展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(批發)市場的生存也常常受到城市發展和區域產業政策的影響，產業政策的調整對專業(批發)市場的發展往往是致命的。

　　新專業(批發)市場的開發與運作，如果沒有當地政府支持，前景令人擔心。

　　三、物流條件

　　專業(批發)市場商品的流動性強、量大，對物流環節有著較高的要求。

　　以批發為主的專業市場大都離長途客運站或火車站較近。木樨園商圈的發展和馬連道茶業市場沒有周邊眾多的長途客運站為依托，很難發展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主幹道邊。

　　早期在城市中心發展起來的專業市場，隨著城市車輛的增多和交通環境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區專業市場面臨的又一個難題。新開發的專業市場選址不宜選在城市中心區，更不宜選在物流交通條件不好的地方。

　　四、規劃設計

　　目前，在一些三線城市，專業市場的空白點也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時期已過。升級的專業(批發)市場對軟硬體如電梯、停車、空調、防火等指標要求也越來越高。另外，專業(批發)市場業態性質所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建築產品的規劃設計時必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發市場還要在配套服務如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強。

　　最後一點，為適應商業國際化、信息化發展趨勢要求，新建專業(批發)市場的寬頻配套也是必不可少的。

　　五、經營管理

　　統一的經營、良好的管理同樣是成功打造專業(批發)市場，並可持續經營發展的必要條件之一。

　　專業市場更需要專業化的運作，首先需要專業化的開發。專業化開發體現在三個階段：第一階段是定位之初的專業化研究。專業化研究是要走出地產圈裡的人在地產圈裡研究商業的誤區。最好在拿地之前就已完成市場研究並有了清晰的定位;第二階段是規劃設計。這個階段一方面要根據市場變化修正定位，一方面要根據定位正確規劃和設計建築產品;第三階段是研究銷售對後期經營的影響，當然最好是不售。這三個階段要強調的是，開發商一定要走出地產圈子，請真正有商業經驗的專家人士或機構支持，如實現定單式開發最好。走完這三個階段，也只是在商業地產的地產這一段完成了一半。剩下的一半就是商業行業里的事了，即商業招商和經營管理。

　　進入商業運作階段想不找商業圈裡的專業機構和人才都不行了。開發商再想自己把這後面的事情做起來就涉及跨行業發展，多半會失敗。專業市場對經營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

　　堅持廣告效果的全面測定, 尋求廣告投放之最佳效果。對於專業市場來說,主要測定廣告前後專業市場房屋出租率發生變化的情況以及該專業市場總租賃額的變化情況。若將專業市場進一步細化, 按照專業市場成立的早晚, 可以分為成熟型市場和成長型市場。對於成立較早、比較成熟的專業市場來說, 則應側重於廣告心理效果的測定。廣告心理效果的測定, 即測定廣告經過特定的媒體傳播之後對消費者心理活動的影響程度。對於成立較晚或剛剛成立的專業市場應註重對進行“ 地毯式”大面積投放廣告效果的測定, 尋求最佳投放效果。

　　順管理職能, 監管與服務並舉。經過多年的發展, 專業市場成熟了, 相應的營業稅及其附加等各種稅費增多了, 本無可厚非。但就政府職能部門而言, 應該理順管理職能, 從重視對專業市場的監管逐步過渡到監管與服務並舉。因為專業市場已經走過了粗放經營的階段, 開始進入集約化和規範化經營階段。專業市場迫切需要科學管理來升級換代, 特別是面對零售業態與網路交易的雙重衝擊, 進一步挖掘交易功能之外的產品展示、信息交流等功能, 成為市場監管的首要任務。

　　提倡以“成本為中心”的戰略方針,建立健全內部控制機制。在收入一定的情況下, 成本費用是決定企業經濟效益高低的關鍵因素。要突出與成本費用相關的一些技術指標在企業預算管理中的地位, 強化技術與經濟的結合。不能忽視對期間費用的管理, 把資金費用的控制面擴展到全員。預算管理應突出成本控制, 以成本為中心, 從完善本單位的內部控制制度入手, 只有最高管理當局重視內部控制, 才能有利於會計系統和控製程序發揮最大的效力。

　　建立行業制約機制, 進行競爭成本管理。專業市場發展至今, 眾多同質化市場爭吃一塊蛋糕, 使專業市場的經營成本提高, 而利潤卻在下降。所以, 必須進行競爭成本管理。而專業市場之間的競爭歸根到底, 是地方經濟與地方經濟之間的競爭。要進行競爭成本管理, 首先要得到當地政府的鼎立支持。顯然, 政府的統一規劃有利於避免重覆建設、浪費資源; 有利於建立行業制約機制, 嚴禁一些不法操作。而在產業聚集或消費聚集地區形成的市場能夠降低交易費用, 具有低成本競爭優勢。因為在具有產業聚集地區形成的商品市場具有顯著的規範效應, 有利於降低成本; 這些企業之間可以實行高度的專業化分工、上下游之間可以較好地協作, 能形成整個產業的配套能力, 這些將進一步促成成本的競爭優勢形成。同樣, 在消費聚集地區形成的市場, 市場交易者通過市場的集中採購, 也有利於降低交易費用。