物业管理市场化

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什么是物业管理市场化

  物业管理市场化是指把自给自足和内部交换为主要内容的初级、低层次和封闭的物业管理推向市场的过程。简单地说,就是培育物业管理市场的过程。具体地说,物业管理市场化包括以下几个要点:

  第一,把物业管理需求主体,即业主管理委员会推向市场,让业主管理委员会在市场上寻找自己满意的、能够提供符合自己要求的物业管理服务物业管理公司。而不再像以前那样,被动地接受物业管理单位的管理和服务。

  第二,把物业管理供给主体,即物业管理公司推向市场,让物业管理公司在市场中通过竞争获得物业管理业务,选择自己满意的物业管理项目,在市场竞争中求生存和发展。而再不家过去那样,是接受任务式的被动管理物业,不论自己是否愿意。

  第三,发展与物业管理相关的技术性或专业性的管理机构,如房屋修缮公司、绿化公司、保安公司、设备维修保养公司、楼宇清洗公司以及急修服务中心等单位,通过这些单位提供的专业化服务,来提高物业管理的专业水平和总体服务水平。

  第四,建立物业管理的媒介机构或顾问公司,作为业主管理委员会和物业管理公司的中介代理方,为物业管理服务的生产与消费牵线搭桥。物业管理的市场化不是某一个人主观的产物,也不是人的意志所能决定的,它既有坚实的理论基础,又有迫切的现实必要性。[1]

物业管理市场化的条件[2]

  要实现物业管理市场化的目标,必须具备一些较为成熟的条件,如完善的招投标政策、规则,权属清晰的物业,成熟的招标主体和投标主体,健全的市场信息系统

  1.完善的招投标政策、规则

  完善的招投标政策、规则,是物业管理市场化运行的前提和正常进行招投标、保护招投标双方权益不可缺少的法律规定。如果没有有利于物业管理市场运作的游戏规则,物业管理市场化很可能就走入歧途。

  2.权属清晰的物业

  物业管理最早推行是在体制货币化分房后在新建小区中进行的,因为新建小区的权属清晰。产权清晰是物业管理市场化的必要条件,否则物业管理市场的主体之一就不存在了,物业管理市场就不存在了,这样就又回到了传统的房屋管理时代去了。

  3.成熟的招投标主体

  招标主体是业主大会业主委员会,因此,每个物业都要成立业主大会业主委员会,否则就没有一个代表社区物业的组织到市场上去招聘物业管理公司了。没有一个组织来代表社区的业主及物业,就没有一个可以和物业管理公司对等的主体,在市场的环境中就是一个弱势群体,物业管理公司就可能单方面地控制市场,这样物业管理市场极可能发展为一个垄断市场,而不是一个可以竞争的公平市场。

  当然,仅有招标主体是不够的,业主大会业主委员会还应该是一个成熟的招标主体。业主委员会应该熟悉国家有关物业管理招标的相关政策和法律规定,熟悉市场运行的规律,能根据市场物业的情况,代表社区选聘到合适的物业管理公司,能自主续聘和辞聘物业管理公司

  投标主体,就是各种各样,即不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同服务质量、不同收费标准的物业管理公司专业服务公司顾问公司独立法人是物业管理市场发展的活力与动力,如果物业管理企业都从属于房地产开发企业,那物业管理市场的竞争就无从说起;如果物业管理企业提供的服务都千篇一律,物业管理市场的需求就不能满足,物业管理的市场化就没有了基础。

  成熟的投标主体,是指物业管理企业在管理经验管理技术人才使用市场运作等方面的成熟。要有丰富的管理经验,成熟而先进的管理技术,优秀的专业管理和技术人才,准确的市场定位和经营规模,能把握市场的变化,并能及时调整公司投标策略、管理方向、收费标准及品牌战略等。

  4.健全的市场信息网络

  物业管理主体市场需求者的特殊性(业主委员会的成员多为兼职,而且专业知识欠缺),使得物业的需求方对信息需求量很大,同时业主委员会也需要专业顾问公司的指导。同样,作为物业管理市场服务的提供者——物业管理公司,也需要有通畅的市场信息来保证企业在市场竞争中制胜。

物业管理市场化的必然趋势[3]

  物业管理是我国市场经济和房地产综合开发发展到一定阶段的产物。现代物业管理是传统房屋管理的发展方向,而市场化正是现代物业管理的最突出的特征。物业管理市场化是应对我国加入WTO挑战的需要,是满足群众不断提高的居住生活需求的需要,是建立我国统一市场体系的需要,也是物业管理服务消费者——业主的迫切要求。

  (一)物业管理市场化是应对我国加入WT0挑战的需要

  入世以后,国外企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业,其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业,我国物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将使它们处于市场竞争的劣势。因此,必须建立物业管理市场,吸引社会各方面力量进入物业管理行业,使其迅速发展壮大。

  (二)物业管理市场化是满足群众不断提高的生活需求的需要

  当前,人们对居住、工作环境的要求越来越高,简单意义上的保安、保洁、保绿、保修物业管理服务需求,已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展,只有建立物业管理市场,让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域,才能不断扩大物业管理服务的空问。

  (三)物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要

  市场体系是各类专业市场组成的统一市场整体。主要包括商品市场生产要素市场商品市场消费者市场生产资料市场组成;生产要素市场金融市场劳动力市场技术市场信息市场房地产市场企业资产市场等组成。此外,也有人将旅游市场文化市场娱乐市场邮电市场等归入市场体系中。这些按行业性质分类的市场主要是提供某种服务的市场,如按行业划分还可以分出许多不同的专业市场。各类专业市场具有不同的交换对象、不同的调节功能、不同的地域分布、不同的内部结构,也发挥着不同的市场作用。因此,既不能用一种市场替代另一种市场,也不能只发展一种市场,而忽视另一种市场,形成“瘸腿”的市场体系。如果没有物业管理市场房地产市场,我国统一的市场体系就不健全。因此,物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要。

  (四)物业管理市场化是物业管理服务的消费者——业主的要求

  目前,实践中的物业管理基本上存在着四种形态,即继承式、自管式、自荐式及招投标式。所谓继承式,是指由原房管所(站、科等)转换成物业管理公司后对国家所有或单位所有的售后公房进行的物业管理。所谓自管式,是指“谁开发,谁管理”模式的物业管理。而自荐式,是指企业化、专业化的物业管理公司为寻找业务而上门自我推荐,获得业务后进行的物业管理。与前三者不同的是,招投标式则是指物业管理公司通过市场竞争的方式,经过投标获得物业管理权后进行的物业管理。

  对于继承式的物业管理,一方面,物业管理公司的员工基本上都是原行政性房管单位的职工,专业素质相对较差,思想上还有“房老大”的印记,缺乏服务意识和市场意识;另一方面,售后公房的业主和使用人福利意识较强,对于有偿的物业管理从心理上不愿接受,一旦被迫缴费,自然对物业管理要求较高。由于继承式物业管理公司经常服务不到位,态度也比较差,让业主与使用人觉得“有偿和无偿一个样,管理和不管理一个样”,因而很不满意,欲炒这些物业管理公司的“鱿鱼”,却因为没有物业管理市场,找不到其他物业管理公司来管理而只好作罢。但为了行使自己业主的权利,享受高质量的物业管理服务,业主们往往通过各种方式和途径,呼吁和要求政府尽快建立物业管理市场,实现物业管理的市场化。

  对于自管式物业管理,因为物业管理公司常常是开发公司的全资子公司,其管理人员一般都是开发商的手下,干部提升基本上都由开发商决定等,以致物业管理公司以对开发公司负责(而不是业主)作为自己的工作目标。这样,物业管理公司一方面拿着业主的钱,另一方面又不以服务于业主为己任,管理服务不到位,而且常常以主人自居,业主对此意见很大,希望尽快建立物业管理市场,让他们选择自己满意的物业管理公司来管理物业。

  对于自荐式物业管理,虽然物业管理公司是专业化的,但因为没有物业管理市场,这些物业管理公司常常缺乏业务来源,为了生存,只好上门自荐。没有市场,一般的业主(业主委员会)也不可能了解他们的情况,又不知道到哪里去找这些物业管理公司,因而更谈不上让他们来管理自己的物业。不少业主说,如今保姆们都能自发地在人流多的地方聚集,形成市场,物业管理公司是否也可聚集起来,挂牌上市,形成物业管理市场呢?

  招投标式物业管理应该是市场的产物,但是目前我国开展招投标的物业管理还比较有限,在有限的若干例子中,绝大部分都是系统内、集团内、城市内开展的招投标,面向全国的寥寥无几。这对有实力而又想有大发展的物业管理公司来说,无疑是一个极大的束缚。同样,对于那些想在全国寻找最有实力提供物美价廉的服务并能管理好自己物业的物业管理公司的业主们来说,也只能是一种企望。

  综上所述,无论从哪个角度出发,在当前市场经济的条件下,建立和发展物业管理市场、推进物业管理市场化都是非常必要和迫切的。

物业管理市场化的重要意义[3]

  (一)有效落实了业主的“主权”

  实行物业管理市场化,业委会依法成立并登记成为社团法人,以及有一个依法定程序通过的业主章程,在整个招标、签约过程中能明显起到组织者、领导者的作用。

  (二)形成了平等的民事法律关系

  在市场化的物业管理服务企业的选择过程中,邀约谈判和签约过程中,充分表现为两法人之间的平等权利的交易,合同的签订,意味着达成~定时期内定向服务的协议。当公司发生某些重大失误时,业委会有权解聘物业管理公司;在合同期满物业公司工作表现正常时,有同等条件下的优先受聘权。这种互相选择、自愿成交的关系,不仅大大有别于房管体制——房管所是业主,住户是管理对象;也有别于现在的多数物业管理体制——权责的设定未经对等谈判,且业主很难炒物业管理公司的“鱿鱼”。

  (三)凸显了竞争性的价格形成机制

  市场不仅意味着公平,更意味着竞争。在竞标过程中,投标者要提出一整套有关管理目标、管理成本及收费标准的资料,而在议标过程中,业委会要就投标者提供的各种服务的质和量及其相对应的服务价格以“物美价廉”为标准做出选择。这种竞标与议标的过程,实际上就是物业管理市场价格的形成过程。物业管理是一项综合服务,这种服务不见得都能明确界定受惠个体,也不宜确定具体服务的准确参数。因此,物业管理定价是一项难度较大的工作,而这种竞争性的市场价格形成机制,有利于公平交易的实现。

  (四)促进了物业管理水平的提高

  既然市场存在着竞争,而竞争又会形成有效的激励,因此对于物业管理单位来说,为扩大业务覆盖面,必然会尽最大努力提高管理水平、降低管理成本,以便在业主货比三家后能选中自己。进而,在管理过程中,物业管理公司必然会兢兢业业为业主办事,替业主着想,给业主留下好印象,争取续聘。对于整个物业管理行业来说,实行面向社会的招标,加剧了市场竞争,一批经营不好、管理不善的物业管理公司将会被淘汰。优胜劣汰的洗礼正是行业素质提高的必由之路。

相关条目

参考文献

  1. 谭善勇.物业管理市场·物业管理市场:理论与实务.首都经济贸易大学出版社,2001年
  2. 潘茵.社区物业管理.电子工业出版社,2004.9
  3. 3.0 3.1 韩朝.物业管理经济学.清华大学出版社,2007.7
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