物业管理品牌化

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什么是物业管理品牌化

  物业管理品牌化的发展是物业管理行业发展的必然趋势。物业管理是从住房福利化管理转向社会化市场化规范化、专业化、人性化的现代物业管理。实行物业管理市场化,必定要引入市场竞争机制,通过激烈的市场竞争企业优胜劣汰,逐步形成品牌化企业,促使物业管理企业走品牌化发展道路。

  物业管理规模效益物业管理企业品牌化非常重要。没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的,而物业管理的规模效益只能从企业利用品牌效应参与市场竞争中而来。物业管理产品是“服务”,是一种无形的东西,而衡量无形的“服务”,最佳标准就是客户认知的品牌开发商业主委员会通过物业管理招投标方式选择物业管理企业,在被考虑的众多因素中,企业品牌显得特别重要。

  实施物业管理品牌化发展战略,走品牌化发展道路,不仅是物业管理企业发展的需要,也是物业管理行业必然的选择和最终的结果。

  物业管理品牌化经营正在形成

  • 品牌开发商所属物业管理企业崛起。从物业管理行业定位来看,国家把物业管理作为一种微利行业来发展,所以,物业管理的规模效益和开发商的大力支持就显得特别重要。随着物业管理作为物业销售新“卖点”地位的凸显,开发商对物业管理越来越重视,对物业管理的投入也越来越大(主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善)。因此,如果一个物业管理企业没有一个好的开发商的支持,是很难发展壮大的。在品牌开发商的支持下,在拥有较大物业管理规模的基础上,这类物业管理企业最容易形成品牌,而且容易产生良性循环:一方面是开发商品牌的建立,另一方面是物业管理企业的品牌反过来又提升了开发商的品牌,真正能够形成“双赢”格局。
  • 国内物业管理品牌格局已经形成。在中国物业管理市场中,深圳的物业管理企业是一支强大的生力军。深圳的物业管理企业经过20多年的发展,如今已形成了众多的知名品牌。这些品牌企业纷纷抢滩内地物业管理市场,通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管物业,在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。深圳的物业管理企业北上西进,促进了全国物业管理品牌格局的形成。
  • 国际物业管理品牌进军国内市场。目前,中国物业管理的市场化进程正在不断加快,中国物业管理这个充满巨大发展潜力、商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。国际性品牌以其特有的运作方式、运作模式进入中国,这是未来物业管理品牌市场的一大主流。国际品牌的介入,将加快中国物业管理品牌竞争格局的形成和品牌时代的到来。如美国的世邦·魏理仕物业管理公司、英国的戴得·梁行物业管理公司、新加坡与香港的物业管理企业也已进入大陆,并在行业中树立了高端品牌地位。[1]

物业管理品牌化发展趋势[2]

  物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化管理,其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置,从而形成最佳的经济效益社会效益环境效益。实行物业管理的市场化管理,必定要引进市场竞争机制,通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰,优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道路,而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰,这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路,而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢?首先,只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的;其次,物业管理的“产品”是一种服务,是一种无形的东西,而衡量无形的“服务”,最佳的标准就是“品牌”;再次,房地产开发商业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司,在备选的众多要素中,物业管理的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言,品牌是企业发展的生命,是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。因此,物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。

中国物业管理品牌化发展阶段[2]

  回顾我国物业管理的发展过程,我们发现,1981年我国第一家物业管理公司成立后,物业管理并未如人们所想象的那样在全国迅速发展起来,当然这是由众多因素造成的,其中中国住房制度的政策性问题对此影响最大。真正在全国范围内推广物业管理是从1995年开始的,也就是说,全国性物业管理的推广也只有 8---9年的时间。总结我国物业管理的发展过程,展望我国物业管理未来的发展趋势,笔者把我国物业管理品牌化发展过程分为四个阶段。

  第一阶段,1981—1994年,中国物业管理的试点阶段

  此阶段主要是指深圳物业管理的推广阶段。在此期间,全国部分城市也成立了物业管理公司,但运作效果并不好,最终都没有发展起来。而深圳的物业管理却开展得有声有色,取得了令人瞩目的成绩。1981年到1994年期间,深圳物业管理的发展过程中有几笔值得特别提及。一是1981年。深圳市第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立,开始对东湖丽苑住宅小区实行有偿服务、综合管理;二是1983年,深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理;三是1988年,深圳市鹏基工业区管理服务公司对工业区实施物业管理;四是1988年,深圳市房地产管理局对房管所进行改制,改房管模式为物业管理模式,改政府管理模式为企业化管理模式;五是1990年,通过对莲花二村的物业管理进行改革,实行了物业的“一体化”管理;六是 1993年深圳成立了全国第一家物业管理协会——深圳市物业管理协会;七是1993年,深圳市住宅局以莲花北为试点,在局系统第一次进行了物业管理招投标,拉开了物业管理市场化的序幕;八是1994年,深圳市出台了全国第一个物业管理条例,即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其配套法规。

  第二阶段,1995—1999年,全国物业管理的全面推广阶段

  1994年4月,建设部颁发了33号令,即《城市新建住宅小区管理办法》,明确提出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式”、“由物业管理公司实施专业化管理”,正式确定了我国物业管理的新体制。1995年8月。建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议,很快在大连又召开了物业管理工作会议。会议要求,每一个省至少推荐3~5个城市进行物业管理试点,从而拉开了在全国范围内推广物业管理的序幕。1999年5月,建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议,会议的议题主要是物业管理的市场化问题。该会议结束之后,深圳物管企业开始大规模进驻内地物业管理市场,全国性的物业管理市场化从此得以启动。此阶段的主要特征:一是住房制度改革正处于关键时候,物业管理推广工作阻力大;二是物业管理企业数目迅速增长,物业管理面积及覆盖面大为增加:三是物业管理企业绝大多数是由房地产发展商自己成立,管理规模小,服务质量低;四是物业管理招投标尚未普遍实施,物业管理市场化进程缓慢;五是物业管理基本上处于仃业性亏本状态,物业管理企业举步维艰;六是物业管理品牌格局尚未形成,品牌效应不太明显,品牌时代并未到来。

  第三阶段,2000--2005年,全国大中城市物业管理品牌形成阶段

  2000年是全国住房实物分配全面截止,货币化分房开始实施的第一年,也是受政策性利好因素影响,物业管理真正发展的一年。2000年物业管理的发展已显示出,物业管理的市场化进程大大加快,品牌形成趋势加快,有品牌的物业管理公司能够利用品牌效应实行迅速的扩张,获取大量的市场份额。在 2000~2005年期间,全国大中城市物业管理市场竞争将进一步加剧,在激烈的市场竞争中,将有一批优秀的物业管理公司脱颖而出,形成知名品牌。到 2005年,全国大中城市物业管理品牌趋向集中,品牌格局基本形成,品牌时代基本到来。

  第四阶段,2006--2010年,全国性物业管理品牌形成阶段

  此阶段,物业管理将由大中城市逐步向中小城市、县城和集镇全面铺开。2003年,全国已有一部分中小城市和县城实施了物业管理,但推行广度和深度皆不够。随着房地产开发的理性化和市场化,预计到2010年,物业管理将推广到全国绝大多数乡镇,涉及各类物业。与此同时,全国性的物业管理品牌格局正式形成,物业管理这一“朝阳产业”的行业地位正式确立。

中国物业管理品牌化的形成方式[2]

  1.品牌房地产发展商所属物业管理公司的崛起

  随着人们对物业管理需求的不断增加,物业管理作为房屋销售新“卖点”地位的日益凸现,房地产发展商对物业管理也越来越重视,对物业管理的投入也越来越大(主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善)。在品牌房地产发展商的支持下,在拥有较大管理规模的基础上,这类物业管理公司最容易形成品牌。当然这里面也有一个良性循环问题。一方面是房地产发展商的品牌能支持物业管理公司品牌的建立;另一方面是物业管理公司的品牌反过来又提升了房地产发展商的品牌,真正能够实现并形成“双赢”格局。

  2.深圳物业管理企业北上西进,促进全国物业管理品牌格局的形成

  在中国物业管理市场中,深圳是一支最强大的生力军。深圳物业管理经过20多年的发展,如今已形成了众多知名的品牌。这些品牌企业纷纷抢滩内地物管市场,在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。如今,深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管物业面积已超过3000多万平方米。就目前的发展趋势来看,将在全国形成一种以深圳物业品牌为主体的物业管理品牌格局。

  3.国际物管品牌觊觎中国物业管理市场

  随着《中华人民共和国物业管理条例》及其配套法规的颁布和实施,中国物业管理市场化进程的加快和市场的成熟,中国物业管理行业这个充满巨大发展潜力,而且商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。国际物管品牌企业将以其特有的运作方式、运作模式进入中国,这股势力确实不能小看,这也是未来物业管理品牌市场的一大主流。国际性品牌企业的介入,将加快中国物业管理品牌格局的形成,加速品牌时代的到来。

中国物业管理品牌化时代特征分析[2]

  1.物业管理的服务质量将得到全面提升

  质量企业的生命,是企业在市场上获胜的最终筹码,也是企业品牌最基本的内容。可以说,没有质量就不会有品牌和品牌效应。因此,在物业管理品牌时代,各物业管理公司都会重视物业管理的服务质量,物业管理的服务质量将得到根本性的提高。众多的物业管理公司将会竞相通过国际质量体系认证(包括 IS09001:2000质量管理体系、 IS014001:1996环境管理体系和OHASAl8001:2001职业健康安全管理体系等)和开展“创优”活动。物业管理服务质量的全面提升,将给老百姓带来更多的实惠,从而获得更广泛的社会认同。

  2.物业管理企业入市门槛增高,入市数量减少

  现阶段,我国物业管理行业普遍存在着企业数目过多,管理规模过小的问题。造成这种情况的原因主要有:一是很多物业管理公司是由房地产商自己成立的,物业管理的好与坏、盈与亏,最后都由发展商负责,物业管理公司缺乏内在的竞争动力和竞争压力;二是作为物业管理企业招投标的行为主体——业主委员会成立和运作困难,物业管理市场行为主体地位得不到确立;三是物业管理招投标的法规和相应机制尚未建立和完全理顺,物业管理实施招投标困难重重;四是物业管理市场竞争机制没有形成,房地产商也无法从市场上寻找到合适的物业管理公司;五是部分房地产发展商抱着“肥水不流外人田”的想法,不愿意让别人管理自己开发的物业,所以也纷纷成立自己的物业管理公司;六是房管所改制成物业管理公司;七是部分机关、企事业单位对后勤机构进行改革,也成立自己的物业管理公司。在物业管理品牌时代,这种状况将得到根本性的改变。一是房地产发展商的观念将有所改变,他们会认为,与其辛辛苦苦成立一个物业管理公司且不一定挣钱,还不如请一个知名的物业管理公司对所属物业进行管理,以提高自己物业的知名度;二是通过市场竞争规模效益能够形成;三是通过市场竞争,实行优胜劣汰,物业管理的企业数目会有所减少;四是政府对物业管理行业的等级管理已成为必然趋势,行业的人市门槛增高,难度加大。新企业人市更加困难,新企业入市重新“洗牌”的可能性不大;五是房地产发展商的品牌也会趋向集中,导致物业管理公司的品牌趋向集中。品牌物业管理企业的形成,使一般的企业不敢也不能轻易介入物业管理行业。

  3.物业管理企业品牌趋于集中,物业管理集团化趋势形成

  首先,由于物业管理市场的竞争,知名物业管理公司会获得大量新接物业的管理权。尤其是随着中国住房制度的改革和住宅建设步伐的加快,物管企业的发展潜力更是不可估量。其次,知名物管品牌企业可通过顾问管理、合作管理等多种方式进一步扩大市场份额。再次,知名品牌企业可通过兼并、重组等方式进行资源重组,从而形成更强大的品牌效应,同时使物业管理集团化趋势形成。少数知名物管品牌占有较大市场份额,使物业管理市场的品牌趋于集中,品牌效应完全形成,物业管理品牌时代到来。

  4.物业管理品牌集中度比不上其他行业

  由于房地产不具有“物流”特性,所以与其他能形成物流的行业相比,物业管理的市场集中度不会太大。随着市场化进程的加快,中国的家电汽车等行业,也许就会出现几家企业垄断市场的局面,而物业管理则不然。物业管理行业将出现数目众多的区域性品牌和全国性品牌共生共荣的局面。

物业管理品牌化发展战略[1]

  • 整合资源优势,培育核心竞争力。品牌是物业管理企业的灵魂,而企业核心竞争力又是品牌的灵魂。物业管理企业想取得更大的成绩,尽快形成品牌效益,就必须根据自身的实际情况,整合自己的资源优势,形成核心竞争力,并利用核心竞争力形成更大的品牌,利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益
  • 实行人才发展战略,构建人才发展优势。物业管理企业要加强人才的培养和引进,做好选好人才、用好人才、留住人才的工作,构建人才结构体系,从而形成知名品牌。
  • 加强宣传,强化品牌意识。品牌有一个逐步被认知的过程,因此,物业管理企业要加强自身宣传,对物业管理服务品牌的建立也很重要。企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行:一是建立企业特有的CIS系统;二是加强与新闻媒体的合作;三是在有条件的情况下,创办自己的企业报纸或杂志;四是参加重大的社会活动;五是加强社区文化建设;六是提高服务质量
  • 实行适度、稳妥的扩张政策。在品牌扩张时,必须进行正确的策略选择,实行适度、稳妥的扩张政策。在项目选择上要做到以下几点:一是以盈利为目的,不能盈利项目一般不予选择,除非具有特殊社会意义和发展战略意义的项目;二是选择规模较大的项目;三是选择新建物业;四是前期物业管理开发商要提供资金支持,以弥补物业管理费用的不足;五是对好项目进行委托管理,对条件较好的项目进行顾问管理或合作管理,以降低风险;六是必须保证有一定的专业人才储备。

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参考文献

  1. 1.0 1.1 左振华.物业管理概论.电子工业出版社,2007.1
  2. 2.0 2.1 2.2 2.3 梁柱.中国物业管理理论探索与实践.中国经济出版社,2003年08月第1版
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