物業管理品牌化
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
物業管理品牌化的發展是物業管理行業發展的必然趨勢。物業管理是從住房福利化管理轉向社會化、市場化、規範化、專業化、人性化的現代物業管理。實行物業管理市場化，必定要引入市場競爭機制，通過激烈的市場競爭，企業優勝劣汰，逐步形成品牌化企業，促使物業管理企業走品牌化發展道路。
物業管理的規模效益對物業管理企業品牌化非常重要。沒有一定管理規模的物業管理企業是很難生存和發展的，而物業管理的規模效益只能從企業利用品牌效應參與市場競爭中而來。物業管理的產品是“服務”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務”，最佳標準就是客戶認知的品牌。開發商或業主委員會通過物業管理招投標方式選擇物業管理企業，在被考慮的眾多因素中，企業品牌顯得特別重要。
實施物業管理品牌化發展戰略，走品牌化發展道路，不僅是物業管理企業發展的需要，也是物業管理行業必然的選擇和最終的結果。
物業管理品牌化經營正在形成
- 品牌開發商所屬物業管理企業崛起。從物業管理的行業定位來看，國家把物業管理作為一種微利行業來發展，所以，物業管理的規模效益和開發商的大力支持就顯得特別重要。隨著物業管理作為物業銷售新“賣點”地位的凸顯，開發商對物業管理越來越重視，對物業管理的投入也越來越大(主要表現為前期投入和對物業管理公共配套設施的改善)。因此，如果一個物業管理企業沒有一個好的開發商的支持，是很難發展壯大的。在品牌開發商的支持下，在擁有較大物業管理規模的基礎上，這類物業管理企業最容易形成品牌，而且容易產生良性迴圈：一方面是開發商品牌的建立，另一方面是物業管理企業的品牌反過來又提升了開發商的品牌，真正能夠形成“雙贏”格局。
- 國內物業管理品牌格局已經形成。在中國物業管理市場中，深圳的物業管理企業是一支強大的生力軍。深圳的物業管理企業經過20多年的發展，如今已形成了眾多的知名品牌。這些品牌企業紛紛搶灘內地物業管理市場，通過委托管理、顧問管理和合作管理等方式接管物業，在全國迅速颳起一陣“深圳物業”旋風。深圳的物業管理企業北上西進，促進了全國物業管理品牌格局的形成。
- 國際物業管理品牌進軍國內市場。目前，中國物業管理的市場化進程正在不斷加快，中國物業管理這個充滿巨大發展潛力、商機頗多的行業將吸引眾多國際知名品牌的介入。國際性品牌以其特有的運作方式、運作模式進入中國，這是未來物業管理品牌市場的一大主流。國際品牌的介入，將加快中國物業管理品牌競爭格局的形成和品牌時代的到來。如美國的世邦·魏理仕物業管理公司、英國的戴得·梁行物業管理公司、新加坡與香港的物業管理企業也已進入大陸，併在行業中樹立了高端品牌地位。[1]
物業管理品牌化發展趨勢[2]
物業管理品牌化發展是指物業管理行業走向以物業管理企業的品牌效應為中心的發展之路。物業管理是一種社會化、專業化和市場化的管理，其最終結果就是進行市場化管理。也就是要利用市場經濟要素對物業管理的資源進行優化配置，從而形成最佳的經濟效益、社會效益和環境效益。實行物業管理的市場化管理，必定要引進市場競爭機制，通過激烈的市場競爭導致企業優勝劣汰，優勢企業會依靠其實力和品牌走上良性發展的道路，而一些實力不強、品牌不佳的企業將會被淘汰，這些都將促進物業企業走品牌化發展的道路。物業管理的行業特征也決定了物業管理企業必須走品牌化發展的道路。物業管理行業的特征要求物業管理必須走規模化發展道路，而物業管理的規模效益又是怎麼樣產生的呢?首先，只能是物業管理企業利用品牌效應參與市場競爭得來的；其次，物業管理的“產品”是一種服務，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務”，最佳的標準就是“品牌”；再次，房地產開發商或業主大會通過物業管理招投標選擇物業管理公司，在備選的眾多要素中，物業管理的品牌就顯得非常重要。對一個物業管理企業而言，品牌是企業發展的生命，是對外擴張的利器。沒有品牌的企業是不會有大的發展的。因此，物業管理企業的品牌對物業管理企業的發展至關重要。
中國物業管理品牌化發展階段[2]
回顧我國物業管理的發展過程，我們發現，1981年我國第一家物業管理公司成立後，物業管理並未如人們所想象的那樣在全國迅速發展起來，當然這是由眾多因素造成的，其中中國住房制度的政策性問題對此影響最大。真正在全國範圍內推廣物業管理是從1995年開始的，也就是說，全國性物業管理的推廣也只有 8---9年的時間。總結我國物業管理的發展過程，展望我國物業管理未來的發展趨勢，筆者把我國物業管理品牌化發展過程分為四個階段。
第一階段，1981—1994年，中國物業管理的試點階段
此階段主要是指深圳物業管理的推廣階段。在此期間，全國部分城市也成立了物業管理公司，但運作效果並不好，最終都沒有發展起來。而深圳的物業管理卻開展得有聲有色，取得了令人矚目的成績。1981年到1994年期間，深圳物業管理的發展過程中有幾筆值得特別提及。一是1981年。深圳市第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司成立，開始對東湖麗苑住宅小區實行有償服務、綜合管理；二是1983年，深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓——國際商業大廈實施物業管理；三是1988年，深圳市鵬基工業區管理服務公司對工業區實施物業管理；四是1988年，深圳市房地產管理局對房管所進行改製，改房管模式為物業管理模式，改政府管理模式為企業化管理模式；五是1990年，通過對蓮花二村的物業管理進行改革，實行了物業的“一體化”管理；六是 1993年深圳成立了全國第一家物業管理協會——深圳市物業管理協會；七是1993年，深圳市住宅局以蓮花北為試點，在局系統第一次進行了物業管理招投標，拉開了物業管理市場化的序幕；八是1994年，深圳市出台了全國第一個物業管理條例，即《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其配套法規。
第二階段，1995—1999年，全國物業管理的全面推廣階段
1994年4月，建設部頒發了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確提出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式”、“由物業管理公司實施專業化管理”，正式確定了我國物業管理的新體制。1995年8月。建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，很快在大連又召開了物業管理工作會議。會議要求，每一個省至少推薦3～5個城市進行物業管理試點，從而拉開了在全國範圍內推廣物業管理的序幕。1999年5月，建設部在深圳召開了全國物業管理工作會議，會議的議題主要是物業管理的市場化問題。該會議結束之後，深圳物管企業開始大規模進駐內地物業管理市場，全國性的物業管理市場化從此得以啟動。此階段的主要特征：一是住房制度改革正處於關鍵時候，物業管理推廣工作阻力大；二是物業管理企業數目迅速增長，物業管理面積及覆蓋面大為增加：三是物業管理企業絕大多數是由房地產發展商自己成立，管理規模小，服務質量低；四是物業管理招投標尚未普遍實施，物業管理市場化進程緩慢；五是物業管理基本上處於仃業性虧本狀態，物業管理企業舉步維艱；六是物業管理品牌格局尚未形成，品牌效應不太明顯，品牌時代並未到來。
第三階段，2000--2005年，全國大中城市物業管理品牌形成階段
2000年是全國住房實物分配全面截止，貨幣化分房開始實施的第一年，也是受政策性利好因素影響，物業管理真正發展的一年。2000年物業管理的發展已顯示出，物業管理的市場化進程大大加快，品牌形成趨勢加快，有品牌的物業管理公司能夠利用品牌效應實行迅速的擴張，獲取大量的市場份額。在 2000~2005年期間，全國大中城市物業管理市場競爭將進一步加劇，在激烈的市場競爭中，將有一批優秀的物業管理公司脫穎而出，形成知名品牌。到 2005年，全國大中城市物業管理品牌趨向集中，品牌格局基本形成，品牌時代基本到來。
第四階段，2006--2010年，全國性物業管理品牌形成階段
此階段，物業管理將由大中城市逐步向中小城市、縣城和集鎮全面鋪開。2003年，全國已有一部分中小城市和縣城實施了物業管理，但推行廣度和深度皆不夠。隨著房地產開發的理性化和市場化，預計到2010年，物業管理將推廣到全國絕大多數鄉鎮，涉及各類物業。與此同時，全國性的物業管理品牌格局正式形成，物業管理這一“朝陽產業”的行業地位正式確立。
中國物業管理品牌化的形成方式[2]
1．品牌房地產發展商所屬物業管理公司的崛起
隨著人們對物業管理需求的不斷增加，物業管理作為房屋銷售新“賣點”地位的日益凸現，房地產發展商對物業管理也越來越重視，對物業管理的投入也越來越大（主要表現為前期投入和對物業管理公共配套設施的改善）。在品牌房地產發展商的支持下，在擁有較大管理規模的基礎上，這類物業管理公司最容易形成品牌。當然這裡面也有一個良性迴圈問題。一方面是房地產發展商的品牌能支持物業管理公司品牌的建立；另一方面是物業管理公司的品牌反過來又提升了房地產發展商的品牌，真正能夠實現並形成“雙贏”格局。
2．深圳物業管理企業北上西進，促進全國物業管理品牌格局的形成
在中國物業管理市場中，深圳是一支最強大的生力軍。深圳物業管理經過20多年的發展，如今已形成了眾多知名的品牌。這些品牌企業紛紛搶灘內地物管市場，在全國迅速颳起一陣“深圳物業”旋風。如今，深圳物業管理企業在內地市場通過委托管理、顧問管理和合作管理等方式接管物業面積已超過3000多萬平方米。就目前的發展趨勢來看，將在全國形成一種以深圳物業品牌為主體的物業管理品牌格局。
3．國際物管品牌覬覦中國物業管理市場
隨著《中華人民共和國物業管理條例》及其配套法規的頒佈和實施，中國物業管理市場化進程的加快和市場的成熟，中國物業管理行業這個充滿巨大發展潛力，而且商機頗多的行業將吸引眾多國際知名品牌的介入。國際物管品牌企業將以其特有的運作方式、運作模式進入中國，這股勢力確實不能小看，這也是未來物業管理品牌市場的一大主流。國際性品牌企業的介入，將加快中國物業管理品牌格局的形成，加速品牌時代的到來。
中國物業管理品牌化時代特征分析[2]
1．物業管理的服務質量將得到全面提升
質量是企業的生命，是企業在市場上獲勝的最終籌碼，也是企業品牌最基本的內容。可以說，沒有質量就不會有品牌和品牌效應。因此，在物業管理品牌時代，各物業管理公司都會重視物業管理的服務質量，物業管理的服務質量將得到根本性的提高。眾多的物業管理公司將會競相通過國際質量體系認證（包括 IS09001：2000質量管理體系、 IS014001：1996環境管理體系和OHASAl8001：2001職業健康安全管理體系等）和開展“創優”活動。物業管理服務質量的全面提升，將給老百姓帶來更多的實惠，從而獲得更廣泛的社會認同。
2．物業管理企業入市門檻增高，入市數量減少
現階段，我國物業管理行業普遍存在著企業數目過多，管理規模過小的問題。造成這種情況的原因主要有：一是很多物業管理公司是由房地產商自己成立的，物業管理的好與壞、盈與虧，最後都由發展商負責，物業管理公司缺乏內在的競爭動力和競爭壓力；二是作為物業管理企業招投標的行為主體——業主委員會成立和運作困難，物業管理市場行為主體地位得不到確立；三是物業管理招投標的法規和相應機制尚未建立和完全理順，物業管理實施招投標困難重重；四是物業管理市場競爭機制沒有形成，房地產商也無法從市場上尋找到合適的物業管理公司；五是部分房地產發展商抱著“肥水不流外人田”的想法，不願意讓別人管理自己開發的物業，所以也紛紛成立自己的物業管理公司；六是房管所改製成物業管理公司；七是部分機關、企事業單位對後勤機構進行改革，也成立自己的物業管理公司。在物業管理品牌時代，這種狀況將得到根本性的改變。一是房地產發展商的觀念將有所改變，他們會認為，與其辛辛苦苦成立一個物業管理公司且不一定掙錢，還不如請一個知名的物業管理公司對所屬物業進行管理，以提高自己物業的知名度；二是通過市場競爭，規模效益能夠形成；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，物業管理的企業數目會有所減少；四是政府對物業管理行業的等級管理已成為必然趨勢，行業的人市門檻增高，難度加大。新企業人市更加困難，新企業入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地產發展商的品牌也會趨向集中，導致物業管理公司的品牌趨向集中。品牌物業管理企業的形成，使一般的企業不敢也不能輕易介入物業管理行業。
3．物業管理企業品牌趨於集中，物業管理集團化趨勢形成
首先，由於物業管理市場的競爭，知名物業管理公司會獲得大量新接物業的管理權。尤其是隨著中國住房制度的改革和住宅建設步伐的加快，物管企業的發展潛力更是不可估量。其次，知名物管品牌企業可通過顧問管理、合作管理等多種方式進一步擴大市場份額。再次，知名品牌企業可通過兼併、重組等方式進行資源重組，從而形成更強大的品牌效應，同時使物業管理集團化趨勢形成。少數知名物管品牌占有較大市場份額，使物業管理市場的品牌趨於集中，品牌效應完全形成，物業管理品牌時代到來。
4．物業管理品牌集中度比不上其他行業
由於房地產不具有“物流”特性，所以與其他能形成物流的行業相比，物業管理的市場集中度不會太大。隨著市場化進程的加快，中國的家電、汽車等行業，也許就會出現幾家企業壟斷市場的局面，而物業管理則不然。物業管理行業將出現數目眾多的區域性品牌和全國性品牌共生共榮的局面。
物業管理品牌化發展戰略[1]
- 整合資源優勢，培育核心競爭力。品牌是物業管理企業的靈魂，而企業核心競爭力又是品牌的靈魂。物業管理企業想取得更大的成績，儘快形成品牌效益，就必鬚根據自身的實際情況，整合自己的資源優勢，形成核心競爭力，並利用核心競爭力形成更大的品牌，利用品牌效應獲取更大的市場份額和經濟效益。
- 實行人才發展戰略，構建人才發展優勢。物業管理企業要加強人才的培養和引進，做好選好人才、用好人才、留住人才的工作，構建人才結構體系，從而形成知名品牌。
- 加強宣傳，強化品牌意識。品牌有一個逐步被認知的過程，因此，物業管理企業要加強自身宣傳，對物業管理服務品牌的建立也很重要。企業品牌的宣傳、品牌的建立可以通過以下方式進行：一是建立企業特有的CIS系統；二是加強與新聞媒體的合作；三是在有條件的情況下，創辦自己的企業報紙或雜誌；四是參加重大的社會活動；五是加強社區文化建設；六是提高服務質量。
- 實行適度、穩妥的擴張政策。在品牌擴張時，必須進行正確的策略選擇，實行適度、穩妥的擴張政策。在項目選擇上要做到以下幾點：一是以盈利為目的，不能盈利的項目一般不予選擇，除非具有特殊社會意義和發展戰略意義的項目；二是選擇規模較大的項目；三是選擇新建物業；四是前期物業管理，開發商要提供資金支持，以彌補物業管理費用的不足；五是對好項目進行委托管理，對條件較好的項目進行顧問管理或合作管理，以降低風險；六是必須保證有一定的專業人才儲備。
