物業管理模式

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　　物業管理模式又稱物業服務模式，是指社會上的一定組織開展物業服務活動的組織形式和運行機制。我國現代物業管理是伴隨著城市住房制度改革、土地使用制度改革和房地產開發制度改革而發展起來的。

　　我國的物業的管理模式概括起來主要有以下類型：

　　(一)以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司

　　特點：突出了地方政府的行政管理作用，專業管理機構在小區管委會領導下，各自履行自己的職責，能夠做到統一安排、分工明確、專業協作、各負其責，使小區成為一個完整的管理體系。但這種以行政為主體的管理模式，容易形成管委會大包大攬的情況，應註意充分發揮專業管理部門的職責和功能。

　　(二)由房地產管理部門轉製成立的物業管理公司

　　特點：可以發揮房地產管理部門的房管專業所長。但這種模式難以協調各專業部門，扯皮現象較多。

　　(三)房地產開發公司組建的物業管理公司

　　特點：發揮了房地產企業的經營所長，但自身獨立性差，市場競爭意識差。

　　(四)單位直管的公房管理模式

　　特點：企業較重視，經費充足，但只能在企業內部進行，不能適應我國住房制度改革和市場經濟的需要，難於實行政企分離，也不利於面向社會，形成規模經濟。

　　(五)完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司

　　特點：管理思路清晰、市場意識強烈，機制靈活，能運用市場經濟規律，採用優勝劣汰的競爭機制，對企業職工採用聘用制、合同工制，能充分調動員工的積極性，服務意識強，服務質量高。

　　這種模式的物業管理公司是我國物業管理行業發展的方向，它的發展暫時還受人們的思想觀念以及收入相對較低等因素的制約，因此一些物業管理公司還在低水平運轉，規模較小，很容易出現虧損。

　　(六)街道居委會、社區服務站以及物業管理公司“三合一”的管理模式

　　“三合一”模式的優點如下:

　　(1)易於樹立物業管理公司形象。因為居委會作為我國行政組織的最基本單位，它的參與能代表政府，有一定威信。

　　(2)容易與政府各部門協調。因為居委會對政府、街道較為熟悉，因此，它可以代表物業管理公司與政府各職能部門協調關係。

　　(3)居委會與物業管理公司在行政、經濟上分工明確，小區行政管理由居委會承擔，經費由物業管理公司解決並支持居委會開展工作。

　　這種模式也有明顯的弊端:

　　(1)領導體制不順。即居委會主任由上級部門委派，物業管理公司經理是企業法人，當兩者工作發生矛盾時，到底誰服從誰，沒有明確規定。

　　(2)存在權利與義務不符。居委會在經費上得到物業管理公司的支持，應該承擔物業管理公司的一部分工作，但事實上，很多物業管理公司認為居委會權利要得多，義務承擔得少，容易產生矛盾。

　　(3)產生了新的政企不分的局面。物業管理公司作為企業，自負盈虧；居委會作為國家基層行政組織，則以行政利益為重，企業利益與行政利益常發生衝突，領導又常和稀泥。

　　(4)物業管理中出現重大失誤，業主把物業管理公司告上法庭時，由於體制不清，許多物業管理公司經理還兼任居委會主任，就出現業主狀告政府(居委會主任代表基層政府)的被動局面。

　　1.傳統的“一體化”物業管理模式

　　從組織形式上來看，提供物業服務的物業服務企業的主要有房地產開發企業建立的物業服務企業、社會上獨立的物業服務企業、政府房屋管理機構轉制建立的物業服務企業和企事業單位轉製成立的物業服務企業幾種形式。

　　從物業服務企業的運行機制上來看，以上這些不同類型的物業服務企業，在較長的時間內，所採用的物業管理模式大多屬於“一體化”物業管理模式。“一體化”物業管理模式是指專業化的物業服務企業，作為管理服務的提供方，按照市場化要求，接受物業委托方的選聘，對特定的物業區域實行統一管理，並對業主提供常規性的以房屋維修、保全、保潔、綠化為基礎的綜合服務。是目前我國物業管理市場中主流形態的一種物業管理模式。

　　“一體化”物業管理模式的特點是物業服務企業在管理的物業區域內，接受全體業主的委托。為業主提供全方位的服務和管理，我們傳統意義上的房屋維修、保全、保潔、綠化等服務項目都由物業服務企業自主提供，並不依賴於社會上專業化的服務企業(這種管理體制形成的初期，整個社會的專業化水平偏低，物業服務企業只能選擇自主向業主提供服務)。這種管理模式下的物業服務企業可以說是麻雀雖小、五臟俱全，具有“大而全”、“小而全”的經營特點。為了追求利益的最大化，實行“一體化”經營模式的物業服務企業普遍通過擴大經營規模來降低成本，實現規模效益，進而也推動了我國物業服務企業的快速規模擴張。

　　隨著我國物業管理市場化向縱深發展，特別是‘物權法》的頒佈實旌和物業管理師制度的推行，物業管理行業以業主自治為核心，以專業化服務為方向，以物業管理職業經理人為主導的物業管理新格局已開始顯現，並逐漸成為時代發展的趨勢。因此，我國物業管理行業正面臨重大的戰略轉型，其基本發展趨勢：①物業管理行業正在與房地產業實行分業經營，從早期的建管合一向建管分離轉變。②物業管理模式正逐步改變傳統“一體化”物業管理模式一統天下的局面，而是根據受托物業的類型、建築規模和建築等級的差異選擇實行不同的物業管理模式。

　　2.物業服務企業從“一體化”管理模式向“管理型”模式轉變

　　“一體化”物業管理模式雖然是我國各地物業服務企業普遍採用的一種管理模式，但在多年的實施過程中存在諸多問題：①這種管理模式僅僅把物業服務作為房地產開發的售後服務環節，沒有體現自身的價值。②形成了同質化的物業服務形式和內容。不同等級的物業項目在物業服務內容和形式上出現了同質化的現象。③ 物業服務成本居高不下，物業服務企業舉步維艱。但考慮到物業服務企業的規模效益和運行成本，今後只有規模較大的物業服務企業，以及規模較大的物業項目才會選擇這種管理模式，中小型物業服務企業由於自身條件的限制，所管理的受托物業面積有限，將會充分運用市場化機制，選擇“管理型”物業管理模式。最近幾年在我國的一些城市，已經有多個物業服務企業由於入不敷出而從規模較小的物業項目撤離，也印證了這種發展趨勢。

　　“管理型”物業管理模式已在我國物業管理市場比較發達的地區出現。其突出的特點：①物業服務企業在經營模式上實行管理與作業分開，只承擔管理職能，物業服務企業本身並不提供具體的作業活動，而是通過分包的方式把具體的作業項目外包給專業服務公司。②企業擁有職業化的物業管理專業人才隊伍，團隊成員具有較高的職業水準，具有顯著的管理與人才優勢，能夠根據業主的要求提供項目的咨詢服務、幫助業主擬定管理計劃、接受業主的委托選聘專業公司提供專業服務、對專業公司進行監督評估等。

　　就物業管理行業來看，在當前物業服務價格水平綜合偏低的情況下，簡單的依靠擴大物業管理的規模也很難持續提高物業服務企業的經濟效益。物業服務企業必須認清物業管理的本質，創新經營模式，實現由“一體化”經營模式向“管理型”經營模式的轉變，才能走出困境。

　　從西方發達國家的物業管理實踐來看，專業化也是物業管理行業最顯著的特點之一。以美國為例，在住宅物業的管理中，物業管理公司一般只負責小區的整體管理，具體服務內容由業主委員會征求業主意願後決定，有關業務則由物業管理公司聘請專業的清潔、保全、設備維修等服務公司承擔。可見，美國的物業服務企業也大多採用了“管理型”經營模式。

　　3.“管理型”物業管理模式逐步引入職業經理人機制

　　為了提高物業管理行業的整體管理與服務水平，在借鑒英美等發達國家物業管理制度的基礎上，我國從2005年開始推行物業管理師制度(物業管理職業經理人制度)，2007年已經產生了第一批專業化的註冊物業管理師隊伍，當然這些註冊物業管理師基本上都隸屬於專業化的物業服務企業。雖然目前社會上還沒有出現物業管理師事務所，但註冊物業管理師像註冊會計師一樣，受雇於物業管理公司或物業管理事務所，合伙或獨立的承擔物業管理事務必然是今後物業管理行業發展的一個趨勢。

　　職業經理人制度是指物業的委托方(業主或業主組織)聘請物業管理職業經理人，而職業經理人則根據業主的意願通過專業化的運作來完成物業管理的相關服務任務與目標。物業管理職業經理人可以受雇於物業管理公司或物業管理事務所，也可以獨立執業，而業主既可以與物業服務企業簽訂物業服務合約，也可以直接與物業管理職業經理人簽訂物業服務合約。就物業服務企業而言，一旦實現“一體化”物業管理模式向“管理型’，物業管理模式的轉變，物業項目管理處的工作重點將從對大量作業層員工的培訓、管理和工作事項的日常安排中解放出來，主要負責項目作業事務的外包單位選擇、合同和作業標準的擬訂、整個項目的預算平衡、監督各外包單位的合同履行、協調處理與開發商、業委會、業主和政府主管部門及各相關單位的關係等事務。顯然，這些工作需要既懂經營又會管理的專業人員來完成。物業服務企業在這一轉變過程中，需要大量高素質的專業管理人員，物業管理師制度的推行正是適應了這一要求。

　　物業管理職業經理人制度的推行有利於提高我國物業管理行業的整體管理水平，也有利於推動物業服務的專業化，但這種管理模式需要建立完善的物業管理職業經理人認證、註冊和評價制度。我國自2008年以來已連續兩年沒有進行物業管理師國家考試，說明這項制度仍在探索和完善之中。

　　4.業主自主管理模式將會出現並占有一定的市場份額

　　我國《物權法》雖然賦予了業主選擇多種物業管理模式的權利，但在現實中還沒有出現其他類型的物業管理模式，並且現有的行業法律法規也禁止專業服務公司(保全、保潔、綠化、維修等企業)承接整體物業項目，只能轉接物業服務企業外包的服務項目或者承接單項服務項目，因此目前其他類型物業管理模式還不具有廣泛的可操作性，一些地方也正在進行積極的探索。業主自主管理模式就是未來將會出現的一種物業管理模式。其實這種模式在西方國家早已出現。在美國，約有20%的中小型公寓實行業主自我管理日。南韓和日本也存在這種管理模式。

　　所謂業主自主管理模式就是指針對一些規模較小或物業設施相對比較陳舊的住宅物業，由全體業主在協商一致的基礎上共同承擔物業管理事務，而不是把它交給物業服務企業去完成。比如全體業主可以召開業主大會選舉出一個管理委員會，代表業主實施管理，也可以由業主輪流坐莊實施管理。管委會在運作時可以考慮根據項目的規模、工作量的大小適當聘請1—2名專職物業管理專家或職業經理人擔任物業管理顧問，幫助管委會制定物業管理計劃、進行物業管理費用概算、選擇專業服務公司並對其實施監督等。管委會委員一般任期1～3年，定期召開會議討論決定社區物業管理的重大問題。

　　就我國目前物業管理行業的現實分析，業主自主管理模式也有存在的必要性。①從業主的角度來看，業主共同參與物業管理事務，積極性比較高；所收的物業服務費比起把物業委托給物業管理公司要低得多，在支付了專職人員費、保全費、設備維修費、保潔費等公共開支以後，一般無需再向住戶收取更多的費用，從而減輕了業主的經濟負擔，避免了不必要的糾紛，保障了社區生活的安定和有序。②從物業服務企業的角度來看，規模較小或檔次較低的物業一般物業服務收費價格較低，而物業管理有其內在的規律，固定管理成本是剛性的，管理規模越大分攤的固定成本就越少，達不到一定的管理規模，就無法實現盈虧平衡。據業內人士測算，這一盈虧平衡點是6～8萬m²左右。一旦管理雙方出現糾紛或者是物業服務費用收繳率偏低，就會導致企業出現虧損。因此，多數物業服務企業不願承接規模較小的物業項目，全國各地也出現了許多物業服務企業撤離的案例。解決這一問題的出路就是創新物業管理模式，允許業主自主管理模式的存在，但這種模式需要全體業主提高社區公共事務的參與意識，也需要國家完善相關法規明確每一個業主在小區公共事務管理中需要承擔的義務。

　　5.其它一些探索型的物業管理模式

　　除了以上幾種物業管理模式外，目前我國物業管理市場上還出現了其他一些探索型的物業管理模式，是否具有普遍意義，需要業界進行深入的研究。

　　一種是業主自主經營管理模式。業主自主經營管理模式是指業主通過個人入股，建立經濟實體，對全體業主共有的物業進行經營管理 目前我國已經有一些物業項目在探索實施這種管理模式。然後通過聘請專家團，建立系統的物業管理機構，讓廣大業主自己參與到物業經營管理中來。按照目前的成功經驗，業主自主經營管理模式帶有明顯的股份合作制性質，表現為業主的契約型合作，可以稱作物業合作社。該模式適用於中小型高端物業項目，由於業主不一定具有專業知識和經驗，在實施過程中可以聘請物業管理專家或職業經理人協助進行專業化運作。

　　一種是信托物業管理模式。信托式物業管理模式是指基於《信托法》，由小區業主大會、業主與物業服務企業之間建立的契約模式。它不是我國現行的簡單雙邊合同關係(業主大會與物業管理公司之間)，而是規定了受托人(物業管理公司)向委托人(業主大會)負責，受益人(業主)可以參與委托人事務的管理機制，既明確了業主組織(業主大會)的法律地位，又使得每個業主可以和業委會一樣，可就小區全體業主共同事務領域內的問題對物業公司的失職提起訴訟。信托式物業管理模式避免了現行物業管理法規中有關業主行使權力必須通過業主組織，並且必須達到規定的2/3以上或半數以上業主同意的規定，使單個業主也可以維護自己的權益。同時，按照《信托法》簽訂的契約，如果業主大會作為委托人沒有選聘新的受托人，物業公司不得離任。從而有利於社會的穩定。在這種模式下，業主與物業服務企業之間簽訂的不是現實中普遍推行的《物業服務合同》，而是《物業管理權信托合同》。