物業服務合同

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　　物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。

　　1)物業服務合同是建立在平等、自願基礎上的民事合同。習慣上，物業服務合同又被稱為物業管理合同，但它與行政機關為實現行政管理職權而與相關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。

　　2)物業服務合同是一種特殊的委托合同。物業服務合同產生的基礎在於業主大會、業主委員會的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。根據《中華人民共和國合同法》第三百九十六條的規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。”委托合同是建立在當事人之間相互信任的基礎上，委托合同的任何一方失去對對方的信任，都可以隨時解除委托關係。而在物業服務合同的履行過程中，無論是物業公司，還是業主、業主大會、業主委員會，均不得以不信任為由擅自解除物業服務合同，只有在符合法律規定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業服務合同。此外委托合同可以是有償的，也可以是無償的，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業服務合同只可能是書面、有償合同。

　　3)物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以後，有權獲得報酬。物業服務合同與涉及勞務提供的承攬合同也存在本質的不同。承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報酬的合同。承攬合同雖也涉及勞務的提供，但承攬人提供的勞務只是一種手段，並不是合同的目的，承攬人應以其勞務產生某種物化成果，並承擔工作中的風險，如承攬人未完成工作，則不得請求報酬；而物業服務合同以特定勞務為內容，只要物業服務企業完成了約定的服務行為，其餘風險由業主承擔。

　　4)物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自業主委員會與物業服務企業就合同條款達成一致意見即告成立，無須以物業的實際交付為要件。物業服務企業是取得工商營業執照，參與市場競爭，自主經營、自負盈虧的以盈利為目的的企業法人，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同；根據物業服務合同的內容，業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同；物業服務合同因其服務綜合事務具有涉及面廣且利益關係相當重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，並且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。

　　物業服務合同是規範物業管理各當事人之間權利和義務關係的文件。

　　通常，物業服務合同的主要內容如下。

　　(1)總則。總則是對物業服務合同的總的說明。總則中，一般應當載明下列主要內容。

　　①合同當事人，包括委托方(一般簡稱為甲方)和受托方(一般簡稱為乙方)的名稱、住所和其他簡要情況介紹。

　　②簽訂本物業服務合同的依據，即主要依據哪些法律法規和政策規定。

　　③委托物業的基本情況，包括物業的建成年月、類型、功能佈局、坐落、四至、占地面積和建築面積概況等。

　　(2)委托管理事項。委托管理事項，也就是具體負責哪些方面的具體內容，有哪些管理畫任務等。委托管理事項主要闡述管理項目的性質、管理項目由哪幾部分組成等。

　　一般來說，物業委托管理的管理事項應主要有以下若幹內容。

　　①建築物本體建築的維修養護與更新改造。

　　②物業公用設備、設施(如公用照明、中央空調的使用管理、維修、養護和更新。

　　③物業區域內市政公用設施和附屬建築物、構築物的使用管理、維修、養護與更新。

　　④附屬配套建築和設施，包括商業網點等的維修、養護與管理。

　　⑤環境衛生管理與服務。

　　⑥安全管理與服務(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。

　　⑦物業檔案資料管理。

　　⑧環境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建築小品等的養護、營造與管理。

　　⑨供暖管理。

　　⑩社區文化建設。

　　(3)管理服務費用。物業服務合同中的管理費用應主要包括如下內容。

　　①管理費用的構成，即物業管理服務費用包括哪些項目。

　　②管理費用的標準，即每個收費項目收費的標準。

　　③管理費用的總額，即合計每建築面積或每戶每月(或每年)應繳納的費用總計。

　　④管理費用的繳納方式與時間，即是按年繳納，按季繳納，還是按月繳納；是分別還是彙總繳納；繳納的日期等。

　　⑤管理費用的結算，即繳納的費用以人民幣結算，還是以某一種外幣結算。

　　⑥管理費標準的調整規定，即管理費調整的辦法與依據等。

　　⑦逾期繳納管理費用的處理辦法，如處罰標準與額度等。

　　⑧專項服務和特約服務收費的標準。

　　⑨公共設備維修基金的管理辦法等。

　　(4)合同雙方的權利與義務。不同的物業，其物業管理的項目和具體的內容也不同，物業管理服務的需求和雙方的權利與義務也不可能完全一致。所以，對於不同類型的物業，合同雙方都要根據該物業的性質和特點，在物業服務合同中制訂出有針對性的、適宜的權利與義務關係。

　　(5)管理服務質量。明確物業管理服務的要求和標準，對於合同雙方來說都是有益無害的。它既有利於物業管理企業提高管理效率和管理水平，從而增強市場競爭力，也有利於業主做到心中有數，針對明確的監督參考標準，更好地實施對物業管理企業的監督、檢查。

　　(6)合同期限。合同期限是指當事人履行合同和接受履行的時間。物業服務合同期限一般應根據各地的實踐經驗以及具體的實際情況而定，但一定要明確合同的起止時間。當然，這個起止時間一定要具體。實際中經常規定到某日的24時止。另外，還要規定管理合同終止時物業及物業資料如何交接等問題。

　　(7)違約責任。所謂違約責任，是指合同一方或雙方當事人違反合同規定的義務，依照法律規定或合同約定由過錯一方當事人所應承擔的以經濟補償為內容的責任。違約責任應儘可能制訂得具體明確。

　　(8)附則。附則一般記錄合同雙方對合同生效、變更、續約和解除的約定。通常應註明以下內容。

　　①合同何時生效，即合同的生效日期。

　　②合同期滿後，是否續約的約定。

　　③對合同變更的約定。

　　④合同爭議解決辦法的約定。

　　⑤當事人雙方約定的其他事項。

　　1)根據物業的性質不同，物業服務合同可以分為居住性物業服務合同和經營性物業服務合同。

　　2)按照服務提供的所在階段不同，可以分為前期物業服務合同和物業服務合同。前者是指在物業銷售前，由建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的合同，後者是指在建設單位銷售並交付的物業達到一定數量時，依法成立業主委員會，由業主委員會與業主大會選聘的物業公司簽訂的合同。前期物業服務合同在業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。

　　物業服務合同主體是指物業服務合同權利的享有者和義務的承擔者。物業服務合同主體包括建設單位、業主委員會、物業服務企業。

　　1．建設單位

　　建設單位即有關物業的開發單位，根據有關法律規定，建設單位應當在銷售物業之前選聘具有相應資質等級的物業服務企業，承擔該物業管理區域內的服務活動。建設單位在與物業買受人訂立物業買賣合同時，應將前期物業服務合同中的內容納入物業買賣合同中。

　　2．業主委員會

　　業主委員會是經業主代表大會選舉產生的，是業主大會的執行機構。它代表業主利益，實行自治管理，維護業主合法權益。業主委員會經政府有關管理機關依法核准登記後，取得合法資格。業主委員會有權代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，並有權監督物業服務企業的服務水準、服務合同的執行情況，物業管理服務收費及其使用情況。

　　3．物業服務企業

　　物業服務企業是指取得物業服務企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主大會的委托，根據物業服務合同進行專業管理，實行有償服務的企業。物業服務企業有權依照物業管理辦法和物業服務合同對物業實施管理，有權依照物業服務合同收取管理費，有權選聘專業服務公司承擔物業管理區域內的專項服務業務，但不得將整項服務業務委托他人。

　　雖然《中華人民共和國合同法》規定合同可以採取書面形式、口頭形式和其他形式，但由於物業服務合同與人民工作、生活密切相關，涉及的權利義務關係複雜，合同履行期間長，因此有關物業管理法律法規都規定，物業服務合同應採取書面形式。書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。

　　此外，物業服務合同應當報有關物業管理行政主管部門備案，以便行政部門更好地監督和指導。

　　1．主體平等原則

　　合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物，也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的基本要求。

　　2．合同自願(自由)原則

　　當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。合同自願原則又叫合同自由原則，其意思就在於締結合同、選擇合同方式、決定合同內容、變更和解釋合同的自願或自由。實行合同自願原則，並不排除國家對合同的適當限制。

　　3．權利義務公平原則

　　公平原則規範合同當事人之間的利益關係，制約濫用合同自願(自由)原則，要求形式的公平和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體相當的對等。對於顯失公平的“霸王合同”和不利對方權益的“格式合同”，當事人有權要求法院或仲裁機關予以撤銷或變更。

　　4．誠實信用原則

　　又叫誠信原則，是民法、合同法最基本的原則，它是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有欺詐行為。該原則具有確定行為規則、平衡利益衝突、解釋法律和合同三大功能。

　　5．守法和維護社會公益原則

　　當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會公共秩序，損害社會公共利益。它是社會公共生活的基本原則。

　　對於新竣工的物業而言，一般委托管理合同先由房地產開發商與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，然後在成立業主大會、業主委員會後由業主委員會與物業管理企業簽訂《物業服務合同》。如果業主大會決定選聘新的物業管理企業，業主委員會就不會與前期介入的物業管理企業續簽委托合同；即使業主大會同意與原來的由房地產開發商選聘的、前期已介入的物業管理企業續簽委托管理合同，它也可能會對原委托管理合同做出一定的修改，即對《前期物業服務合同》修改後形成新的《物業服務合同》。由此可見，房地產開發商的最初委托只是一種臨時性的安排，而業主大會的委托才是最終的決定。若招標物業是已使用過的物業，則委托管理合同將直接由業主委員會與中標的物業管理企業簽訂。

　　(1)物業服務合同的簽訂。按照國際慣例，物業委托合同的簽訂大致應當經歷以下幾個程式。

　　①招標人與中標的物業管理企業談判。談判重點應放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內容包括：討論中標企業的改進意見；變更局部條件；完善不規範條款；修改報價。

　　②簽訂諒解備忘錄。

　　③發送中標函或簽發意向書。

　　④擬定並簽訂合同協議書。

　　(2)專項服務分包合同的簽訂。

　　①專項服務分包合同的內容。專項服務分包合同主要包括以下內容：企業類型，基本管理項目、內容，管理要求，專項管理要求，管理費用，雙方權利義務，合同期限，違約責任以及其他條款。

　　②簽訂專項服務分包合同應註意的問題。對於投標企業而言，應註意：分包價格確定，違約風險防範，部分風險轉移以及獎懲措施等問題。

　　合同的履行，是指合同雙方當事人正確、適當、全面地完成合同中規定的各項義務的行為。物業服務合同的履行不僅是指簽訂合同雙方最後的交付行為，而且還包括雙方一系列行為及其結果的總和。物業服務合同的履行通常在法律上規定為全部履行，即當事人必須按照合同規定的標的及其質量、數量，由適當的主體在適當的履行期限、履行地點，以適當的履行方式，全面完成合同中規定的各項義務。它實際上包含兩方面的含義。

　　(1)實際履行。實際履行是指按照合同規定的標的履行。按照實際履行的定義，如果一方發生違約，其違約責任不能以其他財物或賠償金代替。即使違約方支付了違約金或賠償金，如果一方要求繼續履行的，仍應繼續履行合同。只有在實際履行已成為不可能或不必要時，才允許不實際履行。

　　(2)適當履行。適當履行是指履行物業服務合同時，在合同標的(物業服務)的種類、數量、質量及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當。按照適當履行的定義，如果不履行或不適當履行，有過錯的一方應及時向對方說明情況，以避免或減少損失，同時賠償責任。當締約一方只履行合同的部分義務時，另一方有權拒絕，並可就因一方部分義務導致其費用增加要求賠償，但部分履行不損壞當事人利益的除外。當事人一方如果一方不能履行合同的確切證據時，可以暫時中止合同，但應立即通知另一方。如果另一，履行合同提供了充分的保證，則應繼續履行合同。

　　在物業管理企業接管物業之後，可能會由於業主的其他要求或環境的變化，導致合部分內容不再符合實際，此時應由物業管理企業與業主委員會商議，對委托服務合同的及時進行修改。

　　(1)物業服務合同變更的特點。

　　①協商一致性。即合同的修改須經雙方當事人協商一致，併在原有合同基礎之上達成新的的協議。

　　②局部變更性。即委托服務合同的變更只能是對原有合同內容的局部修改和補充。

　　③相對消滅性。合同的變更必然意味著有新的內容產生，它的履行相應不能再按照原有合同進行，而應按變更後的權利和義務關係履行。

　　(2)物業服務合同變更的要件。要構成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。

　　①已存在合同關係基礎。合同的變更必須建立在已有合同基礎之上，否則就不可能發生變更問題。

　　②具有法律依據或當事人約定。物業服務合同的變更可以依據法律規定產生，也可通過當事人雙方協商產生。

　　③具備法定形式合同的變更。應當從形式和實質上符合法律規定。

　　④非實質性條款發生變化。非實質性條款是指不會導致原合同關係破滅和新合同關係產生的合同條款，即除合同標的之外的其他條款。

　　(3)物業服務合同變更的效力。

　　物業服務合同的當事人應當就合同變更的內容做出明確的規定，若變更內容不明確，則從法律上可推定為未變更。委托服務合同一旦發生變化，當事人就應當按照變更後的內容履行合同，任何一方違反變更後的合同內容都將構成違約。如果合同的變更對一方當事人造成了損害，則另一方當事人應付相應的賠償責任。

　　合同的解除是指由於發生法律規定或當事人約定的情況，使得當事人之間的權利和義務消滅，從而使合同終止法律效力。

　　導致物業服務合同解除的事項主要如下。

　　(1)合同規定的期限屆滿。

　　(2)當事人一方違約，經法院判決解除合同。

　　(3)當事人一方侵害另一方權益，經協商或法院判決解除合同。

　　(4)當事人雙方商定解除合同。

　　合同的解除，無論是當事人雙方協議解除還是依據法律規定解除，均須遵照一定程式。協議解除，應在雙方達成一致協議的基礎上經過簽約和承諾兩個階段，方可使解除行為效力。若法律規定了特別程式的，則應遵守特別程式規定。合同解除後，尚未履行合同終止履行；已經履行的，根據履行情況，當事人可以要求採取補救措施，並有權要求賠失。

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