房屋維修

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　　狹義的房屋維修僅指物業管理公司對房屋的養護和維修；廣義的房屋維修還包括對房屋的改建。具體地說，房屋維修包括物業管理公司對房屋的日常保養，對破損部位的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復、改善、裝修及房屋的維修加固，增強房屋的抗震能力等。^[1]

　　維修與新建的對象都是房屋建築，在設計和施工理論上是相通的，因而它們有共性的一面。但是，由於房屋維修與新建房屋的應用理論不同，所以又有其獨自的特點。

　　①房屋維修是在已有房屋的基礎上進行的，是對房屋的構件、部分項目進行養護維修，局部或全部的更新、修複。因此，工作上受到原有條件的限制，設計和施工都只能在一定的範圍內進行，往往是借鑒原有房屋的構造、部件、裝飾、佈局等，發展維修建築藝術。

　　②房屋使用期限長，在使用中由於自然或人為因素的影響，導致房屋使用功能的損壞或使用功能的減弱。而且，由於房屋所處的地理位置、環境和用途的差異，同一結構的房屋，其使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋的維修是大量的、經常性的工作。

　　③房屋維修項目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規格多，備用材料的規格和品種也多。有些材料可以用新材料代替，通過修繕工程的實踐、觀察、研究、總結，可以改進舊房的結構與裝修。

　　④房屋維修由於要保持原有的建築風格和設計意圖，並與周圍環境相協調，因此技術要求較高。由於房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建築結構、不同等級標準的房屋，採用的裝修標準也不同。

　　⑤房屋維修具有生產和服務雙重性。生產性是指房屋維修過程中必然會結合增添設備、改進裝飾裝潢、改善結構等項工作。通過維修可使房屋增值。服務性是指房屋維修的基本目的是為住戶提供服務，保證房屋的正常和安全使用。

　　房屋維修包括房屋保養及房屋修繕。房屋保養是指物業管理者為保證物業處於良好的使用狀態，對房屋結構、裝修及設備部分實施的綜合養護工作，是物業管理的一種經常性和持久性的工作。房屋的保養工作區別於房屋修繕工作。房屋的保養是對房屋進行的預防性養護工作，而房屋修繕則是對房屋損壞部分進行的修複工作；房屋保養的對象主要是房屋結構完好、裝修及設備完好的房屋，而修繕的對象則主要是結構、裝修及設備受到一定損傷的一般損壞房屋、嚴重損壞房屋及危險房屋；房屋保養工作一般具有經常性，且較零碎，工程量較小，而修繕工作則大多具有周期性，有規律且工程量較大。但在整個物業管理中，房屋的保養與修繕通常又是密不可分和交叉進行的，而且在內容上也是有重疊的，如房屋的保養與修繕都包括對房屋的小修。所以，在對待與處理房屋保養與修繕的關係上，應同樣重視，不可偏頗和協調開展。

　　(一)房屋保養的內容

　　1．房屋保養的內容

　　房屋保養包括房屋的日常養護和零星小修兩方面的內容。日常養護與零星小修往往在房屋保養工作中同時進行。

　　(1)房屋的日常養護通常是指房屋經常性或周期性開展的維護工作，如清掃、檢查、加油、塗漆和清理等保養工作。房屋El常養護工作可以有不同的養護周期，可以是每天或幾天一次的養護(如地面、扶梯、牆面等部位的清潔工作，每天巡視檢查工作等)，可以是每周或每月一次的養護(如對有關設施設備進行擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等工作)，也可以是每年或幾年一次的養護(如對房屋外牆的重新粉刷等工作)。

　　(2)房屋的零星小修主要是指簡單、零星分散、時間要求緊迫的小型維修工程項目。這項工作往往具有經常性，但無規律性，所以管理難度較大。一般房屋的小修項目可分為一般小修項目和急修項目兩種，其差別是時間要求上的不同，急修項目的時間通常要明顯短於一般小修項目。

　　一般情況下，民用房屋保養中的急修項目應在1天內修理；一般小修項目應在報修後3天內修理；需安排計劃修理的項目也應在1周內進行查勘，確定修理時間。

　　①急修項目。急修項目是指因房屋的損壞部分會嚴重影響房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修項目。通常這些急修項目是在房屋結構、裝修及設備基本完好情況下的局部損壞項目。主要包括：房屋結構性損壞易發生危險的，因供電線路故障產生的停電及漏電，因水箱、水泵、水錶或水管故障所產生的停水及水龍頭嚴重漏水，樓地板、扶梯、踏步板斷裂及陽臺、曬台、扶梯等各扶手、欄桿鬆動或損壞，電梯發生故障，污水管嚴重阻塞冒溢，其他有危險的急修項目等。

　　②一般小修項目。一般小修項目是指房屋保養過程中的常規性小修養護項目。這些損壞項目會影響房屋的正常使用功能及使用狀態，但對整個房屋的業主、租戶或用戶不會產生危險，其修複時間一般較短，但面較廣，且可以有一定的修複時問。主要包括：一般門窗的損壞，水落管、雨水管、污水管等管道阻塞，屋面滲漏水，水斗、面盆、浴缸滲漏水及衛生設備零件損壞，其他一般小修項目等。

　　2．特定季節的房屋保養工作

　　在房屋保養過程中，物業管理者還應註意特定季節的房屋保養工作，特別是對於災害天氣，應針對其可能對房屋產生的破壞及影響，提前做好預防性保養及小修工作，同時組織相應物資及力量，以用於災害出現後的應急需要。一般情況下，災害性天氣引起的危害主要來自兩方面。一是每年春季的洪汛、颱風，冰雪融化期間易出現積水、房屋屋面漏水，地基受洪水衝擊而引起的塌方、損壞，房屋防雷設施不善引起雷擊等現象，以及冰雪融化後房屋結構可能由於松疏而倒塌或部件塌落。二是每年秋冬季節的暖轉寒以及寒潮侵襲期間易出現外牆水管、水箱的封管凍裂，影響正常供水與排水；屋面由於不堪積雪冰霜重負而發生塌落事故；供暖設施運行故障影響正常生活以及房屋結構損壞而又不宜維修(受冬季施工條件的限制，門窗損壞不能及時修複而受寒等)。

　　房屋的保養應首先著重於季節性的預防性養護工作，應在災害性天氣及危險性自然因素出現以前，根據房屋本身的實際情況及業主、租戶或用戶的具體要求，綜合房屋可能遭受的破壞及業戶可能受到的影響，科學制訂相應的保養計劃及措施，著重做好以下工作。

　　①對房屋完損程度進行檢查，對損壞較嚴重以及危險的房屋或部位進行著重保養或維修，確保房屋順利過季。

　　②檢查房屋的綜合防寒防凍性能，及時整修門窗、裝配玻璃、修補屋面和牆體等。

　　③徹底清查房屋的排水系統，清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道，確保雨季、暴風雨及冰雪融化時的排水暢通。

　　④及時做好寒凍來臨之前水管、水箱等設施的防凍裂工作，對外露的水管、水箱等設施進行包扎、粉刷、覆蓋等，提高其防凍能力。

　　⑤大雪及冰凍期間，及時組織人員清掃屋面、外廊、屋檐、天棚、陽臺等部位積雪、積冰，以減輕其荷載，防止塌落事故的發生。

　　⑥對空調等供暖設施進行檢查，發現漏、壞等現象及時進行修複或更換，以保證整個供暖期的工作正常。

　　⑦其他保養小修工作。

　　3．保養工作應註意的事項

　　通常，物業管理人員主要通過業主、租戶或用戶的隨時報修以及根據平時掌握的房屋完損資料，通過走訪和日常巡查等途徑來獲取日常養護和零星小修項目的信息。為了有效開展這項工作，使房屋的結構、裝修及設備各部分能及時得到養護及小修，物業管理者應註意以下幾個方面。

　　①定期進行房屋完損程度的測定。使物業管理者能及時掌握房屋完損資料，結合房屋結構、裝修及設備各部分的實際情況，科學制訂房屋的日常養護計劃及制度。

　　②建立管理人員的隨訪制度。組織專門的管理人員定期或不定期地對物業業主、租戶或用戶進行訪談，及時瞭解他們對房屋的養護要求以及房屋各部分存在的隱患和養護工作的缺陷。

　　③建立管理人員的日常巡查制度。規定管理人員每天或經常性對房屋各部分進行巡視檢查，發現破損或破損隱患，及時組織進行養護及小修工作。常規的巡查項目有：

　　a．對房屋的基本結構，如基礎、牆體、梁、柱、樓地板、屋面、屋頂及樓梯等部分進行Ft常性檢查，發現缺損、鬆動、裂縫等及時申報；

　　b．對房屋的裝修部分，如門、窗、內外牆裝飾、地面、天花板裝修、油漆及其他裝飾進行檢查，檢查是否有損壞、鬆動、脫落、起殼、蟲蛀及外表亂塗亂畫等髒亂現象；

　　c．對房屋基本設備設施，如供排水、供電、空調、電梯、消防、報警、公用天線等設施進行日常性檢查，檢查是否有堵塞、漏冒、漏電、損壞等現象，同時應檢查是否有用戶偷接或亂接電線，私改煤氣管線、水管等現象；

　　d．對房屋附屬設施及周圍環境，如區域道路、庭園設施、廣場、綠化等的日常性檢查，防止人為破壞並及時修複所受損壞；

　　e．其他日常性巡查工作。④建立業主、租戶或用戶隨時報修制度。物業管理機構組織專門人員值班，全天24小時負責接待業主、租戶或用戶的報修電話、信函或來訪，或設置報修信箱，及時掌握房屋的破損情況或對養護工作的意見。

　　物業管理者在收集和瞭解需保養的項目後，首先應及時進行分類處理，按輕重緩急或工作難易程度逐一落實。對於急修項目，物業管理人員首先應組織有關維修人員進行急修，然後再專門委托或組織保養工程承包商或隊伍進行維修。對於業主、租戶或用戶報修的項目，物業管理者應根據報修內容，檢查受損情況，分清責任及費用承擔，然後再著手進行小修養護工作。如果屬於急修項目，同樣需根據前述的辦法來處理。如果不屬於小修養護範圍內的項目，則應及時填寫中修或大修申報表，儘快落實解決。總之，對於小修養護項目，物業管理者應根據其緊急程度，分清主次。對於需要及時解決而又可以解決的項目，應馬上實施養護維修。對於不能馬上解決的項目，則要儘快編製小修養護計劃書，組織力量進行實施。

　　(二)房屋修繕的內容

　　房屋修繕是指物業管理者為了維持物業的正常使用狀態，而對房屋結構、裝修及設備部分所受磨損實施的修複性工作，有時也稱為房屋維修。房屋修繕可以按照修繕規模或物業完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。

　　1．房屋小修

　　在房屋維修工作中，凡是為修複房屋的小損、小壞，維持房屋原來的使用狀態及完損等級為目的所進行的零星養護項目均稱為房屋的小修項目。房屋小修工作的特點是面廣量小，工作時間短及人力、物力消耗少。小修項目的綜合年均費用為房屋造價的1％以下。

　　房屋小修的範圍包括建築物及設備兩個方面。建築物部分主要包括建築物的結構及裝修；設備部分則包括諸如電梯、水泵j空調、消防、報警、監控及共用天線等設備或設施。房屋小修工作一般時間較短，修複時間一般為3天至1周，最多不超過半個月。

　　房屋的小修項目一般比較繁多，建築物的小修項目主要有以下幾種：

　　①屋面補漏、換瓦，屋脊、泛水的整修，屋面裂縫修補，修複或拆改天窗等；

　　②牆體局部修補、局部粉刷，樓地面修補及局部新做，天棚、雨棚、牆裙、踢腳線的修補、刷漿等；

　　③室內外給排水管道的疏通及局部更換，明溝、散水、窨井、化糞池等的清理，井蓋、井圈的修配等；

　　④門窗的維修及局部更換，玻璃、五金等的裝配，屋架加固，樓梯扶手、欄桿及細木裝修的加固及部分拆換等；

　　⑤衛生潔具的修補及部分拆換，水嘴、閥門等的整修、拆換，水箱的修理、清污等；

　　⑥燈座、電線、開關的修換及故障排除，配電箱、板、盤的修配及部分調換，電錶的修理及調換等；

　　⑦門窗、樓地面、牆面的補漆等；

　　⑧其他小修項目。

　　在物業管理實務中，房屋的小修是與房屋保養工作分不開的，房屋的小修、養護往往是同時進行的。因此，在討論房屋養護的過程中同時討論了零星養護的內容。

　　2．房屋中修

　　房屋中修是指需牽動或拆換少量主體構件，但仍保持原房屋的規模和結構的維修項目。房屋中修主要適用於一般損壞房屋，中修的一次費用一般占該房屋同類結構新建造價的25％以下。房屋中修的範圍同樣包括房屋的建築物及設備兩個部分，涉及房屋的結構、裝修及設備三個方面的破損修複。

　　①整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯維修及油漆，牆面的重新粉刷等；

　　②整幢房屋的上下水管道、通風采暖設備管道、電氣照明線路等的全面修複或局部更換、更新，供配電系統的整修或局部更換、改裝；

　　③整幢房屋的衛生潔具的整修及局部更換、更新，整幢房屋的所有水嘴、閥門、水箱等零部件的更換、更新；

　　④對房屋結構某個單項的修複或改善；

　　⑤其他中修項目。事實上，房屋的中、小修理是很難明顯劃分的，一般通常以維修工程量的大小及維修費用的多少來區分。在房屋中修過程中，也包括了多種類型的小修項目。

　　3．房屋大修

　　房屋大修是指需牽動或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的維修工作。房屋的大修主要適用於嚴重損壞的房屋。大修的一次費用占同類結構房屋新建造價的25％以上。

　　房屋大修的範圍同樣可以包括房屋的結構、裝修及設備三個方面的全面修複或改良，主要包括：

　　①整幢房屋的重新裝修，可以包括全部門窗、內外牆及樓地面的重新裝修或改善；

　　②整幢房屋的水電、通風采暖、電梯及其他共有設施的全部或部分更換或改善；

　　③房屋主體結構的加固修複，如抗震加固等；

　　④房屋部分建築物的改建；

　　⑤其他大修項目。

　　同樣，房屋的大、中維修的區分也是相對的，實際房屋大修過程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它們的組合或規模的擴大。

　　4．房屋翻修

　　房屋翻修是指需全部拆除，另行設計、重新建造的改造工程。其工程量及所需費用很大，但房屋翻修的費用一般均低於同類結構重新造價，這是因為房屋翻修可儘量利用原有舊料或設備。房屋翻修一般適用於主體結構嚴重破壞、喪失正常使用功能、有倒塌危險且不能通過一般維修恢復的或無維修價值的房屋。

　　房屋翻修一般需拆除所有的建築物，當然包括拆除全部的結構、裝修及設備，主要包括：

　　①對檢測評定為危險房屋實行的全面重建；

　　②對房屋功能喪失，無利用價值，且不能維修恢復房屋的拆除重建；

　　③對地處易滑山坡無安全性房屋的拆除、重建；

　　④對無維修價值簡易房屋的拆除、重建；

　　⑤其他情況。

　　房屋的翻修與大、中、小修的區別明顯，所以對它們的區分比較容易，但房屋翻修的情況相對較少。

　　5．房屋的綜合維修

　　房屋的綜合維修是指對成片多幢房屋同時進行大、中、小維修工作。其工作面廣量大，一次費用一般為同類結構的該片房屋新建造價的20％以上。

　　房屋的綜合維修從維修規模上看，可以作為大修項目的範疇，但其對房屋無完損程度的限制，即綜合維修可以對各種完損情況的成片房屋同時進行。

　　不可忽視的是，房屋的不同維修形式有不同的修複要求，通常仍用修複後的房屋完損情況來表示。小修後要求能夠保持房屋原來的完損等級；中修要求修複後房屋的完好率達到70％以上；大修後房屋須達到基本完好房屋的要求；翻修後房屋須符合完好房屋要求；綜合維修後的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。

　　(1)“經濟、合理、安全、實用”的原則

　　房屋維修要堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則。經濟，就是要加強維修成本管理、維修資金和維修定額的管理，合理使用人力、物力、財力，儘量做到少花錢多辦事；合理，就是要求制定合理的房屋維修計劃和方案；安全，就是要通過房屋維修使住戶居住安全；實用，就是要從實際出發，因地制宜、因房制宜進行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質量上的要求，充分發揮房屋效能。

　　(2)“區別對待”的原則

　　區別對待，是指對不同類型、不同建築風格、不同結構、不同等級標準的房屋，應採取不同的維修標準和裝修方案。根據房屋建築的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對於新建房屋，維修工作主要是做好房屋的日常養護，保持原貌和使用功能。

　　對於舊房屋，應根據建造的歷史年代、結構、質量狀況、住宅使用標準、環境以及所在地區的特點等條件，綜合城市總體規劃要求，分別採取不同的維修改造方案。

　　(3)“服務”的原則

　　在房屋維修管理上，切實做到為業主或使用人服務，建立、健全科學合理的房屋維修服務制度。房屋維修管理人員要牢牢樹立為業主或使用人服務的思想，改善服務態度，提高服務質量，認真解決業主或使用人急需解決的維修問題。這是房屋維修管理的基本原則。

　　(4)有償原則

　　按照價值規律、商品經濟等價有償的原則，房屋維修需投入建材、人工、機器、工具等，交付使用後應收回成本，並產生適當的利潤。但物業管理公司必須通過提高科學技術水平和生產管理水平，節約維修資金，以最少的消耗達到多修房、修好房的要求。

　　房屋維修分類按不同的分類標誌可分為不同的類型。

　　1)房屋維修按是否按計劃維修分為計劃性維修和非計劃性維修

　　(1)計劃性維修：是指制定年度、季度、月度維修保養計劃，按維修保養計劃規定的時間和內容進行的維修保養。

　　(2)非計劃性維修：是指對臨時性的報修或在日常巡視、檢查中發現的問題，立即進行的維修。

　　2)房屋維修按是否向業主和使用人收費分為不收費維修和收費維修

　　(1)不收費維修：是指不向業主和使用人收取維修費用。不收費維修主要是指保修期內的維修。保修期內的維修應由開發建設單位負責，如開發建設單位將保修期內的維修委托物業管理企業進行，並支付保修費用，則物業管理企業在提供包修期內的維修時，不向業主或使用人收取維修費用。

　　(2)收費維修：是指在提供維修時要收取維修費用。業主和使用人的房屋不在保修期內的維修要收取維修費用。即使在保修期內，如屬業主和使用人裝修或使用不當造成的損壞，也要收取維修費用。

　　3)房屋維修按維修工程項目的大小可分為小修工程、中修工程、大修工程、綜合維修工程、翻修工程

　　(1)小修工程：也叫零星工程或養護工程，這種工程用工少，費用低，具有很強的任務性。

　　(2)中修工程：是指房屋少量部位已損壞或已不符合建築結構的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，而保持原房屋主體和結構的工程。

　　(3)大修工程：是指其主體結構和設備的大更換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。

　　(4)綜合維修工程：是指對成片多幢或面積較大的大部分嚴重損壞的單幢樓房進行有計劃的成片維修和改變片(幢)房屋面貌進行的維修工程。

　　(5)翻修工程：是指將原房全部拆除後，另行設計，在原地或移動後更新建造的工程。

　　維修標準按主體工程、樓地面工程、屋面工程、油漆粉飾工程、水電衛暖等設備工程、金屬構件及其他等9個分項工程進行確定。

　　(1)主體工程

　　主要指屋架、柱、梁、牆、樓面、屋面、基礎等主要承重構件的檢查維修。主體結構損壞時應加固、補強或拆換。不淪修繕哪類房屋都要牢固、安全，不留隱患。

　　(2)木門窗及裝修工程

　　木門窗應開關靈活，接縫嚴密，不鬆動，木裝修工程應牢固、平整、美觀．接縫嚴密。

　　(3)屋面工程

　　區別不同情況，應通過修複或拆換、加固、翻新，確保全全、不漏水、排水暢通。屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修複。

　　(4)樓地面工程

　　樓地面工程的維修應該根據不同的構造和破損程度，採用改做、修複、拆換等方法，應保證牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現象。

　　(5)抹灰工程

　　應接縫平整、不開裂不起殼，不鬆動，不剝落。

　　(6)油漆粉飾工程

　　木製構件的油漆工程應不起殼、不剝落，色澤均勻，儘可能與原色一致，須周期性油漆保養；鋼、鐵質部件、構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)的油漆起殼、剝落或鐵件鏽蝕，應除銹、刷防鏽塗料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養周期一般為3—5年。各類油漆和內外牆塗料以及地面塗料，均屬保養性質，用以延長房屋使用壽命。

　　(7)金屬構件

　　經維修後金屬構件應保持牢固、安全、不鏽蝕，損壞嚴重的應更換，無保留價值的應拆除。

　　(8)其他工程

　　如水、電、衛、暖等設備的維修，均應保證運行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險裝置、鍋爐等要定期檢查，嚴格按操作規程定期保養，對於線路老化，絕緣性能不好的要及時更換；供水、供暖管道要定期檢修，水箱要及時清洗。

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