房屋維修管理

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　　房屋維修管理是指物業管理企業按照一定的科學管理程式和制度及一定的維修技術管理要求，對企業所經營管理的房產進行日常維護修繕管理。它包括房屋日常質量安全檢查的質量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業管理的好壞，很大程度上取決於房屋維修管理的成果。房屋維修管理是物業管理的主體工作和基礎性工作，它不僅關係到物業管理的好壞，還關係到物業管理企業信譽的好壞。

　　(1)複雜性

　　房屋維修管理的複雜性特點是由房屋的多樣性、個體性和房屋維修的廣泛性、分散性決定的。由於每一幢房屋幾乎都有獨特的形式和結構，有單獨的設計圖紙，因此，房屋維修必鬚根據不同結構、不同設計、不同情況的房屋，分別制訂不同的維修方案，組織不同的維修施工，這給房屋維修管理帶來了複雜性，要求房屋維修管理也必須分別情況，實施不同的管理方法。同時，還要對零星、分散又廣泛的房屋維修進行組織管理，這也使房屋維修管理呈現複雜性。

　　(2)計劃性

　　房屋維修過程本身就存在著各階段、各步驟、各項工作之間一定的不可違反的工作程式。因此，房屋維修管理必須嚴格按維修施工程式進行，這就決定了房屋維修管理也必須按這一程式有計劃地組織實施。

　　(3)技術要求高

　　房屋維修管理的技術性是指房屋維修管理活動本身具有特殊的技術規定性，必須以建築工程專業以及相關的專業技術知識為基礎，制定相應的技術管理規定和質量評定指標，並配備高素質的專業技術人員和技術工人才能較好地完成。房屋維修活動的特殊性又決定了它具有獨特的設計、施工技術和操作技能，其技術水平的高低直接關係到維修工程質量的優劣。

　　房屋維修管理的主要內容包括房屋維修計劃管理、房屋安全與質量管理、房屋維修技術管理、房屋維修施工管理和房屋維修費用管理等。

　　(一)房屋維修計劃管理

　　房屋維修計劃管理是指物業管理者根據房屋的完損程度，用戶對房屋保養與維修的要求，以及政府對保養與維修的有關規定，為科學制定並實施房屋的綜合保養與維修計劃所進行的各項管理下作。房屋保養與維修往往是交叉進行的，而在實際下作中，房屋維修廠作在一定程度上總會影響房屋的保養，比較容易打亂房屋的保養計劃，所以，在制定房屋保養與維修計劃時，應充分考慮各方面工作的實際，註意其科學合理性。

　　房屋保養與維修計劃根據計劃周期的不同，可以分為短期計劃、中期計劃及長期計劃等。作為整個房屋的保養與維修管理，管理者會充分註意長期計劃的制定與管理，如房屋的5年、10年乃至全壽命的保養維修計劃，特別是房屋的改良性維修計劃，這對於有效維護房屋的使用性能及經濟價值都是十分有利的。通常，房屋的保養與維修計劃周期越短，則越強調其實際操作性，往往要求也越詳細、具體；而計劃周期越長，則往往強調其可控性、協調性。

　　房屋保養與維修計劃的內容應包括保養與維修的目的、內容、實施辦法、人員、材料、費用及質量考核等方面。

　　(二)房屋安全與質量管理

　　1．房屋安全與質量管理的概念

　　房屋維修管理中的安全與質量管理，主要是指房屋日常使用過程中的安全與質量管理，即在房屋的使用過程中，通過定期和不定期對房屋的質量鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和排險工作，隨時掌握房屋的質量分佈狀況，為房屋的合理使用、維護管理和計劃修繕提供基本的依據，確保房屋的完好和住用安全。

　　2．房屋安全與質量管理的內容

　　房屋安全與質量管理包括三方面的下作：房屋質量等級鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險。

　　(1)房屋質量等級鑒定。房屋質量等級鑒定是指按統一的標準、項目和方法，對現有整幢房屋進行綜合性的完損等級評定。評定的依據是建設部1985年頒佈的《房屋完損等級評定標準》。房屋質量鑒定的基本任務就是要搞清現有房屋的質量分佈狀況，為房屋的管理、保養、修繕提供基本依據。

　　房屋完損等級評定是根據房屋的結構、裝修及設備三個部分的完好和損壞程度，將房屋劃分為完好、基本完好、一般損壞、嚴重損壞和危房五大類，其中：

　　①完好房，是指房屋的結構、裝修和設備各部分完姦無損，不需進行修理或經一般小修就能具備正常使用功能的房屋。

　　②基本完好房，是指房屋的主要結構部件及構件基本完好無損，或雖有輕度損傷，但仍能穩定使用、保證安全；裝修與設備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經一般維修能修複的房屋。

　　③一般損壞房，是指房屋的結構部分有一般性損壞，並已影響了房屋的安全性；裝修、設備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經中修或局部大修就能修複的房屋。

　　④嚴重損壞房，是指房屋的主要結構、裝修及設備部分有明顯損壞，房屋已無法使用，需經大修或改造才能修複的房屋。

　　⑤危房，是指房屋的結構、裝修及設備全部破壞，房屋不僅不能使用，而且有倒塌或事故危險，無修複可能的房屋。

　　(2)房屋使用安全檢查。房屋安全檢查就是通過對房屋的經常性檢查，瞭解房屋完損情況，發現房屋存在的隱患，及時採取搶修加固和排除險情的措施。房屋安全檢查與房屋質量等級鑒定的工作性質、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完損狀況，為房屋的管、用、養、修提供基本資料。但它們還有一定的區別，主要是：安全檢查是一種經常性的工作，質量等級鑒定是階段性的工作；安全檢查的側重點是發現和排除隱患，而質量等級鑒定是對房屋情況的全面評定。

　　房屋的安全檢查按時間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查；按任務和內容劃分，可分為日常性檢查、抽查、重點檢查及普查等類型。

　　(3)危房的鑒定和排險。危房的鑒定，可由政府危房鑒定機構、物業管理企業的房屋安全鑒定部門或指定技術人員負責此項工作。根據建設部頒佈的《危險房屋鑒定標準》和各地人民政府頒佈的有關規定，按照初始調查、現場查勘、檢測驗算、論證定性等程式，在掌握測算數據、科學論證分析的基礎上，確認房屋的建築質量及安全可靠程度。根據鑒定情況，對危房作以下四方面處理：

　　①觀察使用。適用於採取技術措施後，尚能短期使用，但需隨時觀察危險程度的房屋。

　　②處理使用。適用於採取適當技術措施後，可解危的房屋。

　　③停止使用。適用於已無修繕價值，暫五條件拆除，又不危及相鄰建築和!影響他人安全的房屋。

　　④整體拆除。適用於整幢危險且無修繕價值，隨時可能倒塌並危及他人生命財產安全的房屋。

　　(三)房屋維修技術管理

　　1．房屋維修技術管理的概念

　　房屋維修技術管理是指按國家技術標準，對房屋維修過程中的各個技術環節進行的科學管理。

　　2．房屋維修技術管理的內容

　　房屋維修技術管理的內容或基本環節為：房屋維修設計、施下方案的制定，維修施工質量的管理，房屋技術檔案資料的管理及技術責任制的建立。

　　(1)房屋維修設計、施下方案的制定。這是對房屋維修、改善、翻建、改建、更新等各項維修工程的範圍、項目、概預算及施工方案進行設計和審查的工作。

　　(2)維修施工質量的管理。維修施工質量管理包括兩個方面：一是維修施工過程質量控制，二是維修工程質量的檢查、驗收。房屋維修工程的質量檢驗與評定按分項、分部、單位工程三級進行。分項工程是指按修繕工程的主要項目分；分部工程是指按修繕房屋的主要部位分；單位工程是指以一幢大樓為一個單位。工程質量分為合格和優秀兩個等級。

　　(3)房屋技術檔案資料的管理。房屋技術檔案是記述和反映房屋建設、裝飾和修繕活動，具有保存價值的房屋技術資料。房屋技術檔案資料管理的基本任務是為房屋的管、修、用提供必要的信息資料。技術檔案資料的主要內容包括：

　　①房屋新建竣工驗收的竣工圖及有關原始資料；

　　②現有的有關房屋及附屬設備的技術資料；

　　③房屋維修過程中產生的技術文件。

　　(4)技術責任制的建立。技術責任制是指房屋管理單位和修繕施工單位根據需要設置總工程師、主任工程師、技術隊長等技術崗位，實現技術工作的統一領導和分級管理，形成有效的技術決策管理體系以及以總工程師為首的技術責任制體系。

　　(四)房屋維修施工管理

　　房屋維修施工管理是指按照一定的施工程式、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學管理。其內容主要包括：維修施工隊伍的選擇，維修施工的組織與準備，維修施工的技術交底，施工的調度與管理，施工工程的竣下驗收及資料的交接。

　　(五)房屋維修費用管理

　　房屋的維修費用主要是指房屋保養維修過程中所花費的人工、材料及設備使用等方面的費用。房屋保養與維修的費用管理要求物業管理企業根據物業管理委托合同及政府的有關規定，本著科學與合理的原則，核定及控制費用的來源及支出，以保證整個保養與維修工作的順利開展。

　　房屋的保養與維修費用一般包括房屋日常養護費用及各種類型的維修費用。房屋日常養護費用主要是指物業管理人員用於檢查、維護房屋公共區域及公共設施的費用，一般由管理費中支出；而房屋的維修費用則用於房屋各種維修項目，包括緊急性維修項目與計劃性維修項目的維修費用，也包括小修、中修、大修、翻修及綜合維修的費用。

　　房屋的保養與維修項目可以是物業管理企業通過日常性巡訪或計劃組織的項目，也可以是用戶隨時的報修項目。這些項目既包括房屋公共區域及公共設施的保養與維修項目，也包括用戶單元內部的保養與維修項目。根據權利與義務相一致的產權理論，物業管理企業應科學界定不同項目的費用承擔者。一般的原則是：

　　(1)房屋公共區域及公共設施的各種保養與維修費用，一般由物業管理企業承擔。

　　(2)用戶擁有單元內的保養與維修費用，原則上由用戶自行承擔；在保修期內，且屬於保修範圍的維修費用，用戶可不子承擔，而由發展商或施工單位承擔。

　　(3)對於公共區域及公共設施的維修，如果是人為原因，即使是房屋保修期內保修項目的維修費用，也均由責任者承擔。

　　房屋保養維修費用管理的另一個內容，是合理監督和控制各項保養與維修費用的支出額，特別對於中修以上的維修工程應嚴格按照國家及地方政府的有關規定，結合各種材料、人工及設備使用的價格水平，合理征收或支付各項保養維修費用，以保障廣大用戶的利益。

　　房屋維修管理工作必須為人民群眾的居住生活服務、為社會經濟服務。總的原則是美化城市、造福人民、有利生產、方便生活。具體來說有如下原則：

　　(1)堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則

　　經濟，就是在房屋維修過程中，節約與合理使用人力、物力和財力，儘量做到少花錢、多修房。合理，是指修繕計劃要制定得合理，要按照國家規定與標準修房，不隨意擴大修繕範圍。安全，就是通過修繕，使物業不倒、不塌、不破，主體結構牢固，用戶住用安全。保證物業不發生傷人事件，是房屋維修的首要原則。實用，就是從實際出發，因地制宜，以適應用戶在使用功能和質量上的需求，充分發揮房屋的效能。

　　(2)採取不同標準、區別對待的原則

　　對於各種不同類型的房屋，要依據不同的建築風格、不同結構、不同等級標準，區別對待。

　　(3)維護房屋不受損壞的原則

　　這一原則強調的是“能修則修，應修盡修，以修為主，全面養護”。各類房屋都是社會財富的重要組成部分，及時修繕舊損房屋，對房屋註意保養、愛護使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，維護房屋不受損壞，這是房屋維修管理工作的一項重要任務。

　　(4)為用戶服務的原則

　　房屋維修的目的是為了不斷地滿足社會生產和人民居住生活的需要。因此，在房屋維修管理上，必須維護用戶的合法使用權，切實做到為用戶服務；建立和健全科學合理的房屋維修服務制度；房屋維修管理人員要真正樹立為用戶服務的思想，改善服務態度，提高服務質量，認真解決用戶急需解決的修繕問題。

　　(5)修繕資金投資效果最大化的原則

　　房屋修繕資金的管理原則就是獲得最大投資效果，少花錢，多修房，修好房。各類工程維修費用的多少，必須確定一個合理的標準，不得隨意浪費。

　　國家建設部1991年7月第11號令發佈了《城市房屋維修管理規定》(以下簡稱《規定》)。其適用範圍為城市房屋的修繕管理。城市房屋所有人、使用人、房屋維修企事業單位均應遵守該規定。

　　國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋維修管理工作。縣以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域城市房屋維修管理工作，並履行下列主要職責。

　　①貫徹執行國家和地方有關城市房屋維修的法規、標準和方針、政策，組織編製城市房屋維修的長期規劃和近期計劃，並督促實施。

　　②按照管理許可權對房屋維修企事業單位進行資質管理，施行資質登記制度，監督實施按資質等級承接修繕任務。

　　③組織或參與房屋維修定額的編製、修訂並監督檢查執行情況，使金額做到項目設置恰當、結構合理、平均先進、簡明適用。

　　④指導並督促房屋所有人落實房屋維修資金。

　　⑤負責房屋維修工程的安全、質量監督管理。

　　⑥組織房屋維修業務、技術的培訓和房屋維修新技術、新工藝、新設備的推廣應用。

　　⑦依法調解和處理有關房屋維修的爭議和糾紛。對房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產的；無故阻礙房屋維修，造成嚴重後果的；無證或者越級承擔房屋維修任務的；中級以上的房屋維修工程，不辦理質量監督手續的；房屋維修工程發生質量、安全事故的，對違反《規定》的行為給予行政處罰。

　　在物業管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業管理的主體工作和基礎性工作，而且是衡量物業管理企業管理水平的重要標誌，因此，房屋維修管理在物業管理全過程中占有極其重要的地位和作用。一般來說，房屋維修管理具有以下意義：

　　1．確保房屋的使用價值

　　搞好房屋維修管理，有利於延長房屋的使用壽命，增強房屋的住用性能，改善住用條件與質量，確保房屋的使用價值。

　　2．增加房屋的經濟價值

　　搞好房屋維修管理，不僅使房屋損耗的價值得到補償，而且可以使房屋增值，這樣就可以為業主帶來直接或間接的經濟效益。

　　3．提升企業的信譽價值

　　搞好房屋維修管理，可以使物業管理企業在房屋的業主及使用者中建立良好的信譽和形象，從而為物業管理企業參與市場競爭打下堅實的基礎。

　　4．增加城市的社會價值

　　搞好房屋維修管理，不僅可以起到美化城市環境、美化生活的作用，而且能為人民群眾的安居樂業，為社會的穩定奠定基礎。

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