業主自治

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　　業主自治是指在物業管理區域內的全體業主，基於建築物區分所有權，依據法律法規的規定和民主原則建立自治組織、確立自治規範，管理本區域內的物業的一種基層治理模式。

　　業主自治是由於建築物區分所有權制度的確立和發展才成為必要。多層建築或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而容易導致各種糾紛發生。為了統一意見、便於管理，業主組成管理團體委托其他組織或者自行對小區共用部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，以避免公共事務無人願管或無人可管情況的發生，保證物業合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。只有業主真正實現自治，物業管理活動才能真正為業主服務，體現業主的利益，從根本上實現物業管理制度的目的。各國物業管理法律制度中，業主自治都是其基本組成部分。2003年我國頒佈了《物業管理條例》，初步確立了以業主大會為核心的業主自治機制。^[1]

　　首先，業主自治是基於建築物區分所有權而產生。物業管理最早是在19世紀伴隨著多層建築和比較集中的居住小區的出現而發展起來。多層建築或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而導致各種糾紛發生。為了統一意見、便於管理，業主組成管理團體委托或者自我對小區的共用部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，保證物業的合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。

　　其次，業主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權和管理權分離，由物業管理企業受聘管理業主擁有所有權的物業。

　　最後，業主自治具有公益性。業主行使自治權的目的是為了維護其居住的小區的公共利二益。這種公共性決定了自治權的設定與行使必須以保障和增進物業區域內的公益為目標得以業主自治權的設定者和行使者的私利為目標。

　　業主自治對物業管理有著十分重要的意義，是物業管理中必不可少的一環，具體表現為以下幾點：

　　(1)業主自治是物業管理的基礎。建築物的區分所有權的產生和廣大居民社區自治意識的覺醒產生了現在的物業管理制度。所有權是絕對性的權利，它排除了非所有權人對物的干預。無論物業管理企業還是政府都無權干預所有權人對房屋的處分，但是其他共有所有權人卻有權干預業主對房屋共用部分的處分，而這種干預也只能要求該業主不得損害其他業主的利益。因此，涉及共有部分或共用部分而產生的物業管理問題只有業主才有最終的發言權，而物業管理企業只能在業主的授權範圍內開展服務活動。所以，物業管理的基礎是業主自治。

　　(2)行使業主自治管理權利對於維護物業所有權人和使用權人權益、規範住宅物業管理重要意義。無論是物業管理企業還是其他當事人都有可能出於自身的利益作出對業主不行為，這就使得行使業主自治管理權利對於維護物業所有權人和使用權人權益、規範住業管理有著重要意義。

　　(3)物業管理作為一種新興的行業，怎樣才能使其健康有序的發展，直接關係到管理公業主之間的關係。強化業主自我保護意識，是不可忽視的一個重要方面。只要加強業主、強化業主自我保護意識，才能迫使物業公司增強透明度，才能增強業主對物業公司的度，才能在物業公司和業主之間建立良好的關係，促進物業行業健康發展。

　　1．主權原則

　　主權在業主，一切權利屬於業主，業主採用民主的方式作出決定，重大問題由全體業主決定。

　　2．程式原則

　　制定議事規則，一切決定要依法和依規則來作出。

　　3．分權制衡原則

　　建立業主自治組織，實行代議制，決策機構和執行機構分別設立，相對獨立，相互制衡。

　　4．保護少數原則

　　採用少數服從多數的民主表決機制，但要防止多數人作出侵害少數人利益的決定。如果為了公共利益而無法避免，必須給受損失的少數人作出合理的利益補償。

　　5．直選原則

　　業主委員和業主代表均由業主直接選舉產生。

　　6．非暴力原則

　　可以和平請願，但不可採取暴力行動。

　　7．參與原則

　　業主按程式有序、有效參與，投票和競選業主委員、業主代表是參與的積極形式。

　　(一)管理規約的概念

　　管理規約，又稱業主公約、業主規約等，是物業管理區域內的全體業主就建築物的管理、使用、維護與所有關係等共同物業利益事項，通過業主大會制定的對全體業主具有約束力的自治規則。

　　管理規約是由多數人為同一目的而訂立的，因此屬於民事法律行為理論中的共同行為。同時，管理規約的約束力不僅及於全體業主，還應當及於物業區域內的物業使用人、業主繼承人和管理人，因此其有別於契約行為。由於其是業主團體的最高自治規範和根本性自治規則，地位和作用相當於業主團體的“憲法”，因此業主大會和業主委員會的決議和行為都不得與這一最高自治規範相抵觸，諸如業主委員會章程、各種具體的管理制度以及物業服務合同均應當以管理規約為指南。

　　(二)管理規約的內容

　　管理規約屬於業主自治規範，因而其內容應當由業主自由協商確定。有的國家在相關立法中對其內容做了引導性列舉，或由政府相關部門提供管理規約的示範文本以供業主參考。一般而言，管理規約應當以業主的權利義務為核心，對以下事項作出規定：

　　1．物業區域概況。包括物業的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設施設備等的狀況。

　　2．業主、開發建設單位、物業管理企業各自的權利和義務。業主的權利義務應當以《物權法》和《物業管理條例》中規定的為基礎，並可以針對本物業管理區域的實際情況另行約定其他權利和特別義務。

　　3．業主大會、業主委員會產生辦法及其議事規則。包括業主大會的召集程式、議事方式、表決程式、業主投票權計算方法；業主委員會的選舉、任期、職責以及管理規約的修改程式等。

　　4．物業使用、管理、維修的具體規定。比如物業區域內的禁止行為，共用部分和設施的使用方式、經營方式(如是否可以在物業設置廣告等經營設施)等。

　　5．關於物業管理費和公共維修資金問題。例如，物業管理費的構成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

　　6．違反管理規約的責任。管理規約本質上屬於自治規範，不得設立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責任的責任形式。並且規約可以約定，涉及到需要實施行政處罰措施時，業主委員會可以及時報請有關行政管理部門依法處理。業主行為危害其他業主利益時，受害業主可以直接向人民法院起訴。

　　7．業主認為需要約定的其他事項。管理規約應當經業主大會審議通過，通過之日起生效。

　　(一)業主大會

　　1．業主大會的概念。業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主共同利益，行使業主對物業管理自治權的業主自治機構。《物業管理條例》第8條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”業主大會是業主團體利益的代表，也是業主團體的最高意思機關。

　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　我國《物業管理條例》和《業主大會規程》將業主大會會議分為了定期會議和臨時會議兩種，會議召開應當於15日以前通知全體業主。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。20％以上業主提議的、發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況發生時，業主委員會應當組織召開臨時業主大會。發生應當召開業主大會臨時會議的情況，而業主委員會不履行組織職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。實踐中，由於20％的提議比例過高而難以執行，因此一些地方規定或小區議事規則中將該比例降低至10％左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業主提議進行臨時會議與部分業主通過主管當局提出臨時會議人數比是不同的，為了控制公權力的介入，後者的比例往往要高於前者。

　　2．業主大會的職責。根據建設部2003年出台的《業主大會規程》，業主大會履行下列職責：

　　(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

　　(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　(3)選聘、解聘物業管理企業；

　　(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

　　(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　3．業主大會的議事規則。無論是定期會議還是臨時會議，都可以採用集體討論的形式或採用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，業主也可以委托代理人參加業主大會會議。

　　對於投票權的計算，我國採取的是建築面積加人數的做法，對於籌集和使用專項維修資金和改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分占建築物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意；制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　(二)業主委員會

　　業主委員會是由業主大會選舉產生，並經房地產行政主管部門登記，在物業管理中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　1．業主委員會的委員。業主委員會委員應當是業主大會選舉出來的業主。

　　根據《業主大會規程》，業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　(2)遵守國家有關法律、法規；

　　(3)遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務；

　　(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(5)具有一定組織能力；

　　(6)具備必要的工作時間。

　　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(2)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

　　(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(4)有犯罪行為的；

　　(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　(6)拒不履行業主義務的；

　　(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，從業主委員會委員中推選產生業主委員會主任1人，副主任1～2人。經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　對於業主委員會的組成和委員的任期，應當交由業主大會決定。在我國目前業主自治水平不高的情況下，似乎更應當設定較短的任期，使得更多的業主有機會參與物業管理實踐，提高其自治水平和能力。

　　2．業主委員會的職責。業主委員會履行以下職責：

　　(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　(3)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　(4)監督業主公約的實施；

　　(5)業主大會賦予的其他職責。

　　同時，業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

　　3．業主委員會會議及其議事規則。經1／3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字後存檔。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並辦理好交接手續。

　　4．業主委員會的場地和經費。業主委員會代表全體業主辦理物業小區的日常事務，必然涉及費用的支出和辦公場地的使用問題。根據《業主大會規程》，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　對於辦公場地，現行法律法規沒有規定。對此，可以比照物業管理用房的做法，在房地產開發階段就由法律法規強制規定，一定規模的小區必須規劃建設一定面積的業主委員會用房，既可以由開發商無償提供，也可以計入房價，由業主共同承擔，從而真正徹底解決辦公場地問題。

　　對於業主委員會委員應不應當有相應的報酬或津貼問題，我國目前的法律法規沒有作出規定，實踐中也有爭議。雖然業主委員會委員作為業主之一有義務參與小區的物業管理，但是與普通業主只需通過行使表決權的方式參與管理不同，業主委員會的委員們需要付出較多的時間和精力實施管理行為。因此，似乎有必要補償業主委員會委員所付出的勞動，給予其一定的報酬，以調動其工作積極性。至於報酬的具體數額，可以由業主大會來決定。

　　業主自治的理論基礎在於業主的建築物區分所有權理論。我國的物權法對業主的建築物區分所有權作出了明確的規定。“《物權法》是私法，業主自治體現私法自治。業主自治就是要由業主通過業主大會制定管理規約，作出有關決定，管理他們的共同財產和共同事務。

　　”物權法第70 條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”由此可見，我國的建築物區分所有權的內容包括三個方面，即專有所有權、共有權和共同管理(成員)權。專有權是“區分所有權的‘單獨性靈魂’，也是區分所有權結構中的單獨所有權要素。其含義是指區分所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利”。業主的專有部分主要是指業主獨立的空間以及有獨立的出入門戶的住房，在法律上表現為以產權證登記的面積為準。“共有權是指建築物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建築物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。”共有權的客體，即共有部分，指區分所有建築物除專有部分以外的其他部分及不屬於專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區分所有權人使用的全體共有部分，也包括僅供部分區分所有權人使用的部分共有部分。

　　建築物的區分所有人的成員權是指：“建築物區分所有人基於同一棟建築物的構造、權利歸屬及使用上的密切關係而形成的，作為建築物管理團體中的一員而享有的權利。”與專有權及共有權明顯不同的是，專有權與共有權是財產權，而成員權是業主們基於共同的財產利益而形成的身份權，是各區分所有人就共同關係事務如何做出決定，以及該決定應如何被執行而享有的權利。同一建築物內的區分所有人享有參與訂立管理規約的權利；對有關建築物的重大事項享有表決權；對物業管理人有選聘和解聘的權利；請求正當管理共同關係事務的權利；請求收取共有部分應得利益的權利。各業主在行使其成員權時，有遵守共同決議和規則的義務，接受管理者依約管理的義務。

　　由此可見，業主的建築物區分所有權不是一項單一的權利，而是由建築物區分所有權的專有權、共有權及成員權等三要素構成，因此，它是一種複合性權利。同時，建築物區分所有權也具有一體性，專有權、共有權及成員權，是相對獨立而又不可分離的權利。其中，專有所有權具有主導性，表現在區分所有權人取得專有權就意味著取得了共有權與成員權，反之，喪失專有權就意味著喪失了共有權及成員權；區分所有權人專有所有權之大小或價值，將決定其共有權比例及成員權的大小；專有權變動的效力及於共有權和成員權，處分專有權，也就同時處分了共有權和成員權。

　　區分所有權的複合性和一體性決定了區分所有權人對於建築物的維護、修繕與管理必然相互關聯而不可分割，因此物業管理區域內的全體業主必須組織起來，對所屬物業進行管理，對共同利益進行維護。為維持該共同利益關係、尤其為保證共用部分的使用秩序及整個物業區域的生活秩序，全體業主必須組織起來構成一個團體組織，而將單個業主作為其成員，以憑藉該團體組織的力量，共同管理共用部分和其他共同事務並保證社區秩序的穩定，從而維持物業正常存在狀態和方便業主利用，此即為業主自治。正如我國臺灣學者戴東雄所言，於區分所有權人複雜的相互關係上，如何維護全體區分所有權人之共同利益為第一優先，要維護全體人之共同利益，莫過於管理方法之健全合理。要管理方法之健全合理，亦將專有所有權，共用部分持分權及成員權結為一體，始能竟其功。

　　區分所有權的複合性和一體性決定了業主自治是業主整體的自治，全體業主都當然是業主自治組織的成員，業主自治組織依照法律和業主公約所作出的決議，代表了全體業主的共同意志，其效力當然及於全體業主，包括對該決議不予贊同的業主，或者決議後才加入的業主。

　　業主基於其對所購物業的專有所有權，而產生了對物業區域內共用部分的共有權以及作為業主團體一員的成員權，從而也使全體業主組成一個團體(自治團體或者管理團體)行使對物業的自治管理權成為必要與可能。故此，業主自治即是以建築物區分所有權為基礎而產生的。

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