业主自治

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　　业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。

　　业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，以避免公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上实现物业管理制度的目的。各国物业管理法律制度中，业主自治都是其基本组成部分。2003年我国颁布了《物业管理条例》，初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制。^[1]

　　首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区的共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。

　　其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离，由物业管理企业受聘管理业主拥有所有权的物业。

　　最后，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利二益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。

　　业主自治对物业管理有着十分重要的意义，是物业管理中必不可少的一环，具体表现为以下几点：

　　(1)业主自治是物业管理的基础。建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利，它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分，但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以，物业管理的基础是业主自治。

　　(2)行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业管理重要意义。无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住业管理有着重要意义。

　　(3)物业管理作为一种新兴的行业，怎样才能使其健康有序的发展，直接关系到管理公业主之间的关系。强化业主自我保护意识，是不可忽视的一个重要方面。只要加强业主、强化业主自我保护意识，才能迫使物业公司增强透明度，才能增强业主对物业公司的度，才能在物业公司和业主之间建立良好的关系，促进物业行业健康发展。

　　1．主权原则

　　主权在业主，一切权利属于业主，业主采用民主的方式作出决定，重大问题由全体业主决定。

　　2．程序原则

　　制定议事规则，一切决定要依法和依规则来作出。

　　3．分权制衡原则

　　建立业主自治组织，实行代议制，决策机构和执行机构分别设立，相对独立，相互制衡。

　　4．保护少数原则

　　采用少数服从多数的民主表决机制，但要防止多数人作出侵害少数人利益的决定。如果为了公共利益而无法避免，必须给受损失的少数人作出合理的利益补偿。

　　5．直选原则

　　业主委员和业主代表均由业主直接选举产生。

　　6．非暴力原则

　　可以和平请愿，但不可采取暴力行动。

　　7．参与原则

　　业主按程序有序、有效参与，投票和竞选业主委员、业主代表是参与的积极形式。

　　(一)管理规约的概念

　　管理规约，又称业主公约、业主规约等，是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等共同物业利益事项，通过业主大会制定的对全体业主具有约束力的自治规则。

　　管理规约是由多数人为同一目的而订立的，因此属于民事法律行为理论中的共同行为。同时，管理规约的约束力不仅及于全体业主，还应当及于物业区域内的物业使用人、业主继承人和管理人，因此其有别于契约行为。由于其是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，地位和作用相当于业主团体的“宪法”，因此业主大会和业主委员会的决议和行为都不得与这一最高自治规范相抵触，诸如业主委员会章程、各种具体的管理制度以及物业服务合同均应当以管理规约为指南。

　　(二)管理规约的内容

　　管理规约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。有的国家在相关立法中对其内容做了引导性列举，或由政府相关部门提供管理规约的示范文本以供业主参考。一般而言，管理规约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定：

　　1．物业区域概况。包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等的状况。

　　2．业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以《物权法》和《物业管理条例》中规定的为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。

　　3．业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法；业主委员会的选举、任期、职责以及管理规约的修改程序等。

　　4．物业使用、管理、维修的具体规定。比如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式(如是否可以在物业设置广告等经营设施)等。

　　5．关于物业管理费和公共维修资金问题。例如，物业管理费的构成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。

　　6．违反管理规约的责任。管理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是，可以约定一些民事责任的责任形式。并且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以及时报请有关行政管理部门依法处理。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。

　　7．业主认为需要约定的其他事项。管理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。

　　(一)业主大会

　　1．业主大会的概念。业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”业主大会是业主团体利益的代表，也是业主团体的最高意思机关。

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　我国《物业管理条例》和《业主大会规程》将业主大会会议分为了定期会议和临时会议两种，会议召开应当于15日以前通知全体业主。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。20％以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况发生时，业主委员会应当组织召开临时业主大会。发生应当召开业主大会临时会议的情况，而业主委员会不履行组织职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。实践中，由于20％的提议比例过高而难以执行，因此一些地方规定或小区议事规则中将该比例降低至10％左右，以便宜行事。从比较法角度而言，一般由部分业主提议进行临时会议与部分业主通过主管当局提出临时会议人数比是不同的，为了控制公权力的介入，后者的比例往往要高于前者。

　　2．业主大会的职责。根据建设部2003年出台的《业主大会规程》，业主大会履行下列职责：

　　(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

　　(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　(3)选聘、解聘物业管理企业；

　　(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　3．业主大会的议事规则。无论是定期会议还是临时会议，都可以采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主也可以委托代理人参加业主大会会议。

　　对于投票权的计算，我国采取的是建筑面积加人数的做法，对于筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　(二)业主委员会

　　业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　1．业主委员会的委员。业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。

　　根据《业主大会规程》，业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　(2)遵守国家有关法律、法规；

　　(3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　(5)具有一定组织能力；

　　(6)具备必要的工作时间。

　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　(2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

　　(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　(4)有犯罪行为的；

　　(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　(6)拒不履行业主义务的；

　　(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，从业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　对于业主委员会的组成和委员的任期，应当交由业主大会决定。在我国目前业主自治水平不高的情况下，似乎更应当设定较短的任期，使得更多的业主有机会参与物业管理实践，提高其自治水平和能力。

　　2．业主委员会的职责。业主委员会履行以下职责：

　　(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　(4)监督业主公约的实施；

　　(5)业主大会赋予的其他职责。

　　同时，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　3．业主委员会会议及其议事规则。经1／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并办理好交接手续。

　　4．业主委员会的场地和经费。业主委员会代表全体业主办理物业小区的日常事务，必然涉及费用的支出和办公场地的使用问题。根据《业主大会规程》，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　对于办公场地，现行法律法规没有规定。对此，可以比照物业管理用房的做法，在房地产开发阶段就由法律法规强制规定，一定规模的小区必须规划建设一定面积的业主委员会用房，既可以由开发商无偿提供，也可以计入房价，由业主共同承担，从而真正彻底解决办公场地问题。

　　对于业主委员会委员应不应当有相应的报酬或津贴问题，我国目前的法律法规没有作出规定，实践中也有争议。虽然业主委员会委员作为业主之一有义务参与小区的物业管理，但是与普通业主只需通过行使表决权的方式参与管理不同，业主委员会的委员们需要付出较多的时间和精力实施管理行为。因此，似乎有必要补偿业主委员会委员所付出的劳动，给予其一定的报酬，以调动其工作积极性。至于报酬的具体数额，可以由业主大会来决定。

　　业主自治的理论基础在于业主的建筑物区分所有权理论。我国的物权法对业主的建筑物区分所有权作出了明确的规定。“《物权法》是私法，业主自治体现私法自治。业主自治就是要由业主通过业主大会制定管理规约，作出有关决定，管理他们的共同财产和共同事务。

　　”物权法第70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可见，我国的建筑物区分所有权的内容包括三个方面，即专有所有权、共有权和共同管理(成员)权。专有权是“区分所有权的‘单独性灵魂’，也是区分所有权结构中的单独所有权要素。其含义是指区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利”。业主的专有部分主要是指业主独立的空间以及有独立的出入门户的住房，在法律上表现为以产权证登记的面积为准。“共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。”共有权的客体，即共有部分，指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分。

　　建筑物的区分所有人的成员权是指：“建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体中的一员而享有的权利。”与专有权及共有权明显不同的是，专有权与共有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权，是各区分所有人就共同关系事务如何做出决定，以及该决定应如何被执行而享有的权利。同一建筑物内的区分所有人享有参与订立管理规约的权利；对有关建筑物的重大事项享有表决权；对物业管理人有选聘和解聘的权利；请求正当管理共同关系事务的权利；请求收取共有部分应得利益的权利。各业主在行使其成员权时，有遵守共同决议和规则的义务，接受管理者依约管理的义务。

　　由此可见，业主的建筑物区分所有权不是一项单一的权利，而是由建筑物区分所有权的专有权、共有权及成员权等三要素构成，因此，它是一种复合性权利。同时，建筑物区分所有权也具有一体性，专有权、共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利。其中，专有所有权具有主导性，表现在区分所有权人取得专有权就意味着取得了共有权与成员权，反之，丧失专有权就意味着丧失了共有权及成员权；区分所有权人专有所有权之大小或价值，将决定其共有权比例及成员权的大小；专有权变动的效力及于共有权和成员权，处分专有权，也就同时处分了共有权和成员权。

　　区分所有权的复合性和一体性决定了区分所有权人对于建筑物的维护、修缮与管理必然相互关联而不可分割，因此物业管理区域内的全体业主必须组织起来，对所属物业进行管理，对共同利益进行维护。为维持该共同利益关系、尤其为保证共用部分的使用秩序及整个物业区域的生活秩序，全体业主必须组织起来构成一个团体组织，而将单个业主作为其成员，以凭借该团体组织的力量，共同管理共用部分和其他共同事务并保证社区秩序的稳定，从而维持物业正常存在状态和方便业主利用，此即为业主自治。正如我国台湾学者戴东雄所言，于区分所有权人复杂的相互关系上，如何维护全体区分所有权人之共同利益为第一优先，要维护全体人之共同利益，莫过于管理方法之健全合理。要管理方法之健全合理，亦将专有所有权，共用部分持分权及成员权结为一体，始能竟其功。

　　区分所有权的复合性和一体性决定了业主自治是业主整体的自治，全体业主都当然是业主自治组织的成员，业主自治组织依照法律和业主公约所作出的决议，代表了全体业主的共同意志，其效力当然及于全体业主，包括对该决议不予赞同的业主，或者决议后才加入的业主。

　　业主基于其对所购物业的专有所有权，而产生了对物业区域内共用部分的共有权以及作为业主团体一员的成员权，从而也使全体业主组成一个团体(自治团体或者管理团体)行使对物业的自治管理权成为必要与可能。故此，业主自治即是以建筑物区分所有权为基础而产生的。

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