业主大会议事规则
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业主大会议事规则是由业主大会筹备组织拟定或业主委员会修订，业主大会表决通过的，规定确定物业区域内业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等业主大会和业主委员会组织事项的基本法律文件。[1]
业主大会议事规则的内容[2]
(一)业主大会议事内容
①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
②决定选聘及解聘物业管理企业的方案：
③决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
④决定业主大会诉讼事宜；
⑤选举、罢免业主委员会委员；
⑥审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
⑧审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
⑨审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
⑩改变和撤销业主委员会的不当决定；
⑪决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
(二)业主大会会议形式
业主大会可以选择下列形式召开，具体会议形式由业主委员会确定。
①集体讨论的形式。
②书面征求意见的形式。
(三)业主代表的职责
依法就本物业内的有关物业管理事项代表全体业主履行职责。业主代表不作违反法律、法规的决定，不作与物业管理无关的决定。业主代表的职责主要有以下几项。
①监督物业管理企业开展小区物业管理服务工作。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，业主委员会应当维护业主的合法权益，要求物业管理企业承担相应的赔偿责任，并依法承担相应的法律责任。
②审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和结算，最后由业主大会认可。在物业管理过程中，物业管理企业在物业管理区域范围内每月公布财务收支情况。
③执行业主大会关于选聘或者解聘物业管理企业的决定，以业主大会的名义与所选聘的物业管理企业签订、变更或者解除物业管理服务合同。
④审议专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定。
⑤拟订业主大会议事规则和业主公约修改方案，报业主大会决定。
⑥拟订业主委员会的年度财务预算、决算方案，报业主大会决定。
⑦拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定。
⑧拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定。
⑨监督业主公约的实施。
⑩执行业主大会赋予的其他职责。
⑪新一届业主委员会选举产生之日起10日内原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并作好其他交接工作。
⑫业主委员会成员以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动或损害业主利益的，将依法承担相应的法律责任。
(四)业主大会表决形式
业主大会可采用以下形式中的某种形式进行表决。
1．设投票箱
在物业管理区域内设投票箱，业主在小区门卫室或业主委员会领取选票或意见表，并在领取表上登记，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
2．专人送达、回收意见
由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
(五)召开业主大会会议的条件
业主大会会议分为定期会议和临时会议。如有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
①20％以上业主提议；
②发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
(六)召开业主大会会议的程序
1．会议筹备工作
业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案，制定征询意见表或选票，核实业主情况。
2．发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
3．征询意见
采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或选票，对业主大会议事内容以书面形式征询物业管理区域内业主的意见。
4．回收统计意见
业主委员会(换届工作小组)业主大会议事规则的规定回收业主意见，进行意见汇总或票数统计。
5．通报大会议事决定
业主委员会(换届工作小组)在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。
(七)业主投票权的确定
建设部《业主大会规程》第七条规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。”以上海为例，在《关于印发<加强住宅物业业主大会建设的若干规定>的通知》(沪房地资物E2005]60号)中规定：“住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30％的，应对其投票权予以限定。单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30％的，业主投票权可有两种计算方式。不足100平方米有单独房地产权证的非住宅物业的业主，在首次业主大会会议行使投票权时，可以在物业管理区域内与其他业主合并计票；在业主小组会议行使投票权时，可以与业主小组内的其他业主合并计票。”
(八)业主、业主代表及业主委员会委员的代理业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定
①业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的10％。
②业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议。
业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为根据具体情况协商确定。
业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为根据具体情况协商确定。
(九)提议再次召开业主大会会议的限制
业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
业主大会议事规则约定事项[3]
业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构。虽然《物业管理条例》对业主大会的职责及业主大会会议有规定，但是并不详细。而且业主大会作为业主维护自己利益的机构，其内部的运作机制自然也应由其在不违反法律规定的情况下自己决定，其决定的表现形式就是业主大会议事规则。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
