业主自治管理

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　　业主自治管理的概念有广义和狭义两种。业主自治管理的广义概念是指特定物业的区分所有权人，一方面根据个体利益和自主意志对自己专有部分进行自益性管理，另一方面组成业主团体通过行使持分权和成员权对共用部分的共同事务进行统一管理，形成了业主个体自治管理和业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度。业主自治管理的狭义概念仅是指业主团体对共用部分的统一管理。我们这里讲的业主自治管理实际上指的是业主团体的自治管理。^[1]

　　业主自治管理是从私法自治衍生出来，借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治②。私法自治就是指根据当事人的意志设立、变更和终止民事法律关系，其实质是法律地位平等的当事人通过协商一致确定彼此之间的民事权利、义务关系。公法自治则是根据国家意志，依靠国家权力强行在当事人之间设立、变更、终止权利、义务关系，其实质是依靠国家权力确定当事人之间的权利、义务关系，如地方自治、特区自治、基层社会民主自治等。业主自治管理既吸收了私法自治的特点，也借鉴公法自治的模式，形成了如下特点：第一，业主自治管理具有基础性，即它的基础是建筑物区分所有权。随着多层建筑物和居住小区的出现，由于其共用部位、设施是由多个区分所有权人共有，他们各自愿望和要求并不一致，往往会产生纠纷。因此，客观上需要业主组成管理团体自我或委托他人对共用部位、设施设备、公共秩序、公共环境进行自治管理。第二，业主自治管理具有分离性，即借鉴国家管理的模式，把所有权和管理权分离。西方国家的管理模式已向社会各个领域渗透，私法领域也不例外。如公司的股东大会、董事会、监事会就是借鉴“三权分立”的模式设立。业主自治管理也是如此，无论是委托物业公司管理还是由业主大会的执行机构业主委员会管理，其本质都是一样的，都是使所有权和管理权发生分离。第三，业主自治管理具有公益性，即业主行使自治权是出于维护物业小区的公共利益。无论是自治权的设定还是行使都应当以促进和保障物业小区的公共利益的实现为目标。

　　业主自治管理的产生有其深刻的社会原因，是社会发展的必然产物。业主自治管理的必要性包括：

　　(1)产权利益协调的需要

　　由于区分所有权建筑物的特点，即其产权的不可分离性或互相关联性，使得这类建筑物的区分所有权人之间，由于专有部分或共用部分在使用、维护、管理上会产生利益冲突。而这些冲突不是传统的财产所有权主体个人所能解决的，必须通过协调主体间的关系才能解决这些利益冲突。因此，这就需要业主们自愿地结成团体，实行自律管理，加强合作，通过民主协商来协调产权利益冲突，维护全体区分所有权人的共同利益。

　　(2)我国民主发展的需要

　　民主发展要求人民在国家政治事务、经济事务、文化事务、社会事务等方面当家做主。物业管理特别是住宅小区的管理，几乎涉及城市所有的居民。群众自己通过自治管理团体来锻炼和培养民主意识、民主能力和民主作风，能够极大地促进我国民主事业的发展。并且，这种民主自治方式能更有效地维护社会公共利益和业主们的共同利益。

　　业主自治管理原则应贯穿于业主自治管理的全过程，应当作为全体业主共同遵循的基本行为准则，也是判断业主自治管理行为有效性的根本依据。根据我国现有相应法律法规的规定，业主自治管理包括以下原则：

　　1．依法自治原则

　　自治意味着自治组织在处理其内部的经济、社会和文化事务方面享有高度自由，可自行决策和实施。但业主自治团体在行使自治权利时，是受到国家法律法规限制的，其中最根本的就是宪法规定的“不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法自由和权利”。根据这一原则，要求业主自治组织从组建成立到其存续期间的运作全过程，都必须依法办事。

　　2．积极自治原则

　　对业主自治组织来说，除了履行法律规定的义务以外，还要积极地行使自治权利。如果做不到这一点，则自治权就形同虚设，也就违背了设置自治权的本意。

　　3．规范自治原则

　　所谓规范自治是指业主自治组织在开展各项活动中，按照法规的要求，结合本自治组织辖区的实际情况制定一系列的公约、制度等规范性文件，并在自治组织运行中严格执行。

　　4．民主管理原则

　　所谓民主管理原则是指业主自治在议事决策过程中应遵循的原则，即必须在充分发扬民主的基础上，采取少数服从多数的原则。这就要求坚持民主议事、民主决策、民主执行、民主管理、民主监督。民主的理想方式是通过一定的程序进行充分的协商(商量、谅解、让步和协调)，得出一致的意见。只有在不能协商一致的情况下，才采取少数服从多数的裁定表决。

　　5．接受督导原则

　　所谓接受督导原则是指业主自治在运作过程中必须接受政府相关部门的监督和管理。

　　6．共同利益优先原则

　　所谓共同利益优先原则是指业主自治中，当业主的私人利益与业主的共同利益发生冲突时，应当优先保障共同利益的实现。这个原则与业主自治组织设立的目的是一致的，即是为了实现业主们对物业共用部分和辖区公共事务管理的共同利益。

　　业主自治管理的社会效益，主要体现在以下三个方面：

　　(一)协调产权冲突，维护物业管理秩序

　　依照经济学理论，每一个业主都被假想成“理性经济人”，都是出于个体对物业利用效益最大化的目的行使共有权，而将责任或负担转嫁于他人。为了让所有业主自由而平等地享用共有部分权利，合理而公平地承担共有部分的责任和负担，他们必须组织起来起草一个契约来规范大家的行为、划定个体权利界限、明晰个体责任承担范围。通过业主之间的合作和自律，可以维护物业管理秩序，减少纠纷和诉讼负担。

　　(二)发挥组织优势，保护业主权益

　　相对于独立业主而言，无论从经济实力、信息渠道，还是从专业知识和应诉经验上，房地产开发商都是强势的一方。物业管理企业往往与开发商有着千丝万缕的联系，尤其是在前期物业管理阶段。在力量对比悬殊的情况下，物业管理中业主权益受损的事件屡有发生。业主们从对自身维权难度的分析意识到个人力量的有限性，愿意组成业主自治机构发挥组织优势，用集体的力量来防止不良行为损害物业公共权益，并由此提高物业管理的综合效益。

　　(三)推动社区建设，发扬基层民主

　　中国宪法中规定的居民自治也称作社区自治。社区是城市生活的最基层单位，由于房地产业的发展，大规模房地产开发项目和高层住宅如雨后春笋般地出现，同时城市规划设计水平提高，社区购物、教育、休闲等服务设施比较齐全，使居住区相对独立，这些居民自然结成一个社区。通过社区内的群众对物业进行自治管理，可以锻炼基层群众的民主意识、民主能力和民主作风，不仅能促进社会主义民主事业的建设，而且随着“小政府，大社会”这一社会发展目标的确立，业主自治机构很有可能成为未来基层民主管理组织的初级形式。