業主自治管理

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　業主自治管理的概念有廣義和狹義兩種。業主自治管理的廣義概念是指特定物業的區分所有權人，一方面根據個體利益和自主意志對自己專有部分進行自益性管理，另一方面組成業主團體通過行使持分權和成員權對共用部分的共同事務進行統一管理，形成了業主個體自治管理和業主團體自治管理相結合的一種物業管理方式和制度。業主自治管理的狹義概念僅是指業主團體對共用部分的統一管理。我們這裡講的業主自治管理實際上指的是業主團體的自治管理。^[1]

　　業主自治管理是從私法自治衍生出來，借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治②。私法自治就是指根據當事人的意志設立、變更和終止民事法律關係，其實質是法律地位平等的當事人通過協商一致確定彼此之間的民事權利、義務關係。公法自治則是根據國家意志，依靠國家權力強行在當事人之間設立、變更、終止權利、義務關係，其實質是依靠國家權力確定當事人之間的權利、義務關係，如地方自治、特區自治、基層社會民主自治等。業主自治管理既吸收了私法自治的特點，也借鑒公法自治的模式，形成瞭如下特點：第一，業主自治管理具有基礎性，即它的基礎是建築物區分所有權。隨著多層建築物和居住小區的出現，由於其共用部位、設施是由多個區分所有權人共有，他們各自願望和要求並不一致，往往會產生糾紛。因此，客觀上需要業主組成管理團體自我或委托他人對共用部位、設施設備、公共秩序、公共環境進行自治管理。第二，業主自治管理具有分離性，即借鑒國家管理的模式，把所有權和管理權分離。西方國家的管理模式已向社會各個領域滲透，私法領域也不例外。如公司的股東大會、董事會、監事會就是借鑒“三權分立”的模式設立。業主自治管理也是如此，無論是委托物業公司管理還是由業主大會的執行機構業主委員會管理，其本質都是一樣的，都是使所有權和管理權發生分離。第三，業主自治管理具有公益性，即業主行使自治權是出於維護物業小區的公共利益。無論是自治權的設定還是行使都應當以促進和保障物業小區的公共利益的實現為目標。

　　業主自治管理的產生有其深刻的社會原因，是社會發展的必然產物。業主自治管理的必要性包括：

　　(1)產權利益協調的需要

　　由於區分所有權建築物的特點，即其產權的不可分離性或互相關聯性，使得這類建築物的區分所有權人之間，由於專有部分或共用部分在使用、維護、管理上會產生利益衝突。而這些衝突不是傳統的財產所有權主體個人所能解決的，必須通過協調主體間的關係才能解決這些利益衝突。因此，這就需要業主們自願地結成團體，實行自律管理，加強合作，通過民主協商來協調產權利益衝突，維護全體區分所有權人的共同利益。

　　(2)我國民主發展的需要

　　民主發展要求人民在國家政治事務、經濟事務、文化事務、社會事務等方面當家做主。物業管理特別是住宅小區的管理，幾乎涉及城市所有的居民。群眾自己通過自治管理團體來鍛煉和培養民主意識、民主能力和民主作風，能夠極大地促進我國民主事業的發展。並且，這種民主自治方式能更有效地維護社會公共利益和業主們的共同利益。

　　業主自治管理原則應貫穿於業主自治管理的全過程，應當作為全體業主共同遵循的基本行為準則，也是判斷業主自治管理行為有效性的根本依據。根據我國現有相應法律法規的規定，業主自治管理包括以下原則：

　　1．依法自治原則

　　自治意味著自治組織在處理其內部的經濟、社會和文化事務方面享有高度自由，可自行決策和實施。但業主自治團體在行使自治權利時，是受到國家法律法規限制的，其中最根本的就是憲法規定的“不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法自由和權利”。根據這一原則，要求業主自治組織從組建成立到其存續期間的運作全過程，都必須依法辦事。

　　2．積極自治原則

　　對業主自治組織來說，除了履行法律規定的義務以外，還要積極地行使自治權利。如果做不到這一點，則自治權就形同虛設，也就違背了設置自治權的本意。

　　3．規範自治原則

　　所謂規範自治是指業主自治組織在開展各項活動中，按照法規的要求，結合本自治組織轄區的實際情況制定一系列的公約、制度等規範性文件，併在自治組織運行中嚴格執行。

　　4．民主管理原則

　　所謂民主管理原則是指業主自治在議事決策過程中應遵循的原則，即必須在充分發揚民主的基礎上，採取少數服從多數的原則。這就要求堅持民主議事、民主決策、民主執行、民主管理、民主監督。民主的理想方式是通過一定的程式進行充分的協商(商量、諒解、讓步和協調)，得出一致的意見。只有在不能協商一致的情況下，才採取少數服從多數的裁定表決。

　　5．接受督導原則

　　所謂接受督導原則是指業主自治在運作過程中必須接受政府相關部門的監督和管理。

　　6．共同利益優先原則

　　所謂共同利益優先原則是指業主自治中，當業主的私人利益與業主的共同利益發生衝突時，應當優先保障共同利益的實現。這個原則與業主自治組織設立的目的是一致的，即是為了實現業主們對物業共用部分和轄區公共事務管理的共同利益。

　　業主自治管理的社會效益，主要體現在以下三個方面：

　　(一)協調產權衝突，維護物業管理秩序

　　依照經濟學理論，每一個業主都被假想成“理性經濟人”，都是出於個體對物業利用效益最大化的目的行使共有權，而將責任或負擔轉嫁於他人。為了讓所有業主自由而平等地享用共有部分權利，合理而公平地承擔共有部分的責任和負擔，他們必須組織起來起草一個契約來規範大家的行為、劃定個體權利界限、明晰個體責任承擔範圍。通過業主之間的合作和自律，可以維護物業管理秩序，減少糾紛和訴訟負擔。

　　(二)發揮組織優勢，保護業主權益

　　相對於獨立業主而言，無論從經濟實力、信息渠道，還是從專業知識和應訴經驗上，房地產開發商都是強勢的一方。物業管理企業往往與開發商有著千絲萬縷的聯繫，尤其是在前期物業管理階段。在力量對比懸殊的情況下，物業管理中業主權益受損的事件屢有發生。業主們從對自身維權難度的分析意識到個人力量的有限性，願意組成業主自治機構發揮組織優勢，用集體的力量來防止不良行為損害物業公共權益，並由此提高物業管理的綜合效益。

　　(三)推動社區建設，發揚基層民主

　　中國憲法中規定的居民自治也稱作社區自治。社區是城市生活的最基層單位，由於房地產業的發展，大規模房地產開發項目和高層住宅如雨後春筍般地出現，同時城市規劃設計水平提高，社區購物、教育、休閑等服務設施比較齊全，使居住區相對獨立，這些居民自然結成一個社區。通過社區內的群眾對物業進行自治管理，可以鍛煉基層群眾的民主意識、民主能力和民主作風，不僅能促進社會主義民主事業的建設，而且隨著“小政府，大社會”這一社會發展目標的確立，業主自治機構很有可能成為未來基層民主管理組織的初級形式。