專有所有權

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專有所有權(Exclusive Right)

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專有所有權

  專有所有權又稱“專有樹 或“特別所有樹,是作為制度的建築物區分所有權的兩個基本靈魂之一單獨性靈魂。關於其涵義,依學者通說,是指區分所有權人對專有部分子以自由使用收益處分的權利,為建築物區分所有權結構中的單獨所有權要素。即專有所有權,指區分所有人對專有部分所享有的權利。

  理論及實務上大多數都認為,專有部分是“具有構造上和使用上的獨立性”的建築物部分。所謂構造上的獨立性,是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由牆壁、天花板、地板等分隔開來,形成一個獨立的空間;使用上的獨立性,則指一專有部分具有滿足區分所有人社會經濟生活需要的機能,以能否單獨使用及有無獨立的經濟效用為判斷基準,並以區分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設備的存在及共用設備的不存在為考察因素。

專有所有權的客體

  專有權的客體就是建築物區分所有權的專有部分。

  專有部分的標準

  • 作為專有所有權的客體應符合兩個標準:一是構造上的獨立性;二是使用上的獨立性。

  (1)構造上具有獨立性,又稱為物理上具有獨立性,是指在建築物的構造上可以被區分開,可與建築物其他部分完全隔離,專有人可以排他地獨占地予以使用的建築物部分。對此,我國還未立法明確規定。日本判例認為區分所有權的客體必須四壁有確定的遮閉性,一棟建築物內部若無牆壁間隔不能成為區分所有權的客體。至於間隔,無論是木材、轉塊、塗板等都可以,但屏風、桌椅等不行,因為它們不具有固定性、確定性。所以,未以牆壁間隔的零售市場、攤位等,不得成為區分所有權的客體。在法律上應當明確規定如何判斷建築物構造上具有獨立性,因為只有這樣才能確定權利客體的範圍,而權利範圍的確定有賴於客體範圍的確定,如果各個權利的客體都不能區分開,那麼很難對該權利進行保護。

  (2)使用上的獨立性,又稱為機能上的獨立性,即建築物被區分的各部分,可以為居住、工作或其他的目的而使用。一般講,主要看是否有獨立的出入口和符合建築物使用的內部專用設備。例如供居住的建築物,則不僅要有獨立出入的門戶,而且應具備廚房、衛生間、上下水管道等必需設備。這與現代建築物追求居住的舒適、方便和對個人隱私的最大保護是一致的。試想,一個建築物各部分若沒有獨立的出入口,出行都要與他人共用一個門戶,方便與隱私自然無從談起;若不具備廚房、衛生間及上下水管道等基本的生活設施,何來舒適?明確專有部分在使用上應當具有獨立性,在現實生活中有重要意義。我國許多地方,尤其是大城市中仍然大量存在著筒子樓和幾戶合住一套單元房的情況,衛生間、廚房等均系共用,此時,住戶對其單獨使用的居室則不能主張建築物區分所有權。

  (1)區分(境界)的明確性。即一棟建築物之此部分與該棟建築物之彼部分必須予以明確區分.

  (2)遮斷性。即一棟建築物之此部分與該棟建築物之彼部分,須以境界壁、天花板、地板等予以隔斷(間隔)。

  (3)通行的直接性。即建築物之此部分不必經由建築物之彼部分即能與外部直接相通,且有獨立的出入口。

  (4)專用設備之存在。即於該建築物部分設置適合於使用目的和用途的專用設備。

  (5)共用設備之不存在。即在該建築物部分不存在供全體區分所有者或一部區分所有者使用之設備。

  專有部分的範圍

  確定專有部分的範圍也就是對專有所有權的客體進行量化。在理論上有四種學說。

  (1)壁心說,認為專有部分的範圍達到牆壁、柱、地板和天花板厚度的中心。

  (2)空間說,該說認為專有部分的範圍僅限於由牆壁、地板、天花板所圍成的空間部分。

  (3)最後粉刷表層說,在空間說的基礎上將專有部分延伸至界壁的最後粉刷表層。

  (4)壁心和最後粉刷表層說,此說是對上述三種學說的綜合折中,認為,在區分所有人之間,尤其是有關建築物的維護、管理關係上,使用最後粉刷表層說,在對第三人的關係(如買賣、保險、納稅)上,則使用壁心說。

  第四種學說兼顧了區分所有建築物內部關係和外部關係的需要,是比較合理的。在內部關係上,將專有部分的範圍劃定至界壁等的最後粉刷表層,一方面使得專有所有人可以放心大膽地對房屋內牆進行裝潢,如粉刷塗料、懸掛物品,而不必擔心侵犯其他所有人的權利。否則依據空間說,作為界壁的牆壁和地板、天花板等均屬共用部分,則專有所有人在對位於自己房間內的界壁進行裝飾時,須事先徵得其他共用人的同意,這在現實操作中是不大可能的。另一方面,由於現代建築物的牆壁內預先敷設有大量維持建築物正常使用所必需的各種管線,採用最後粉刷表層說也避免了壁心說帶來的弊端。因為按照壁心說,至牆壁等的中心部分皆屬專有部分,則區分所有人可以對其任意使用或變更,這樣做明顯不利於整體建築物的維護和管理。在外部關係上,比如為購買房屋而計算房屋面積時,計算的便是至牆壁中心的面積,這樣,僅以最後粉刷表層為界有違一般以壁心為界限的交易習慣。

專有所有權的內容[1]

  專有權的內容所要涉及的就是建築物區分所有權人所享有的權利和承擔的義務。

  (一)所有權

  我國《物權法》第71條規定,“業主對其建築物專有部分享有占有使用收益處分的權利”。專有所有權系以區分所有建築物之專有部分為客體而成立的單獨所有機因此,區分所有權人作為專有所有權人之權利,就與一般所有權人所享有的權利相同,具有絕對性、永久勝、排他性。即區分所‘有權人於法令限制範圍內,得自由使用、收益、處分專有部分,併排除他人之干涉.所以,區分所有權人當然享有對專有部分裝修、改良、重修的權利;區分所有權人處分專有部分時,不需要徵得其他區分所有人同意,其他區分所有權人沒有優先購買權(但是規約有優先權規定的則除外,如《瑞士民法》之規定一旦專有部分受到侵害,區分所有權人可以自主地以自己的名義提起侵害之訴。

  除此之外,區分所有權人還享有相鄰使用權這一與專有部分所有權密切相關的權利。所謂相鄰使用權,是指區分所有人,為了維護或改良其專有部分,不得不利用其他區分所有人的獨立單元,則可請求使用其他區分所有人的區分所有權。例如,當下一層的天花板漏水,必須從上一層的地板入手才能進行維修時,居住在上一層的業主有容忍居住在下一層的業主利用自己的專有部分進行建築物的維修的義務。換句話說,區分所有人為了保證房屋的正常用途,在必須使用其他區分所有人的獨立單元時,他有權請求使用他人的專有部分,他人不得拒絕。當然,權利人因上述行為造成其他區分所有人的損失的,應給予相應的賠償。

  (二)建築物區分所有權人承擔的義務

  業主在行使專有部分所有權時,應承擔相應的義務。各區分所有權人的權利客體共同存在於同一棟建築物之中,關係非常緊密,即使區分所有人對自己的專有部分行使權利,也可能違反共同利益,或者損害其他區分所有人的利益。因而各區分所有人都應承擔維護整棟建築物的安全,以及合理地使用專有部分的義務。例如,區分所有權人在自己專有部分改建或增建,或進行不良裝修,造成對建築物不當的毀損;未按專有部分本來的用途和目的使用專有部分;或在自己專有部分堆放危險品等都屬於違反義務的行為。

  1、不得違反全體區分所有權人之共同利益。

  根據近現代各國區分所有權實務,通常認定下列行為為違反共同利益的行為:

  第一,對建築物的不當毀損行為。例如,區分所有權人就自已的專有部分加以增建或改建而須拆除其內部梁柱或牆壁的全部或一部時,該梁柱或牆壁縱然屬於其專有部分的範圍,若因此危及整棟建築物的安全,抑或影響整棟建築物的外觀時,即屬於違反共同利益的行為。

  第二,對建築物的不當使用行為。建築物區分所有權人雖然得自由使用自己的專有部分,但其使用若有不當,如搬入危險物(易燃物、爆炸物或放射物),或一定噸數以上的重量物危及建築物的安全抑或在純住家的區分所有建築物里經營夜總會、色情事業等有礙居家安寧時,屬於違反共同利益

  違反共同利益的禁止措施

  一是對違反共同利益者給予警告或勸告;

  二是遇有緊急情況時,得不經同意緊急進入違反共同利益者的專有部分內,做適當的處置,即所謂享有緊急進入權;三是請求違反共同利益者停止其行為。而日本現行的法律,在學說的基礎上對禁止措施又規定了四項,顯然就加強了可操作性。其將區分所有人作為專有權人的法律責任具體化,如,停止行為,剝奪專有使用權。

  我國《物權法》中也有規定第71條:“業主行使書濟紐不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益”並且在第77條中還規定到“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房.業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,還應經有利害關係的業主同意。”《物權法》的規定是將此限制內容充分地融入其中並加以改進。其明確規定了“不得危及建築物的安全”之行為.將環得損害其他業主的合法權益”的行為具體俗一關於住宅改為經營性用房。在借鑒他國經驗時,也有創新地賦予了利害關係業主”一定的權利進行保障即經利害關係業主同意。

  2、維護建築物存在的義務。各國立法規定區分所有權人有維護整體建築物存在的義務.此限制內容在《美國聯邦公寓所有權法》以及《日本建築物區分所有權法》有類似的規定。《美國聯邦公寓所有權法》第8條規定,“公寓所有人不得為有害及整體財產安全及存在的行為,或未經全體公寓所有人同意,而為有減少財產價值或不動產權利之行為”。《日本建築物區分所有權法》第6條第2項也設有相同的規定

  3、不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管等。

  4、應獨自出資修理其專有部分。

  5、維護住宅環境的衛生和安寧,以及住宅所在地之善良風俗習慣。

專有部分占有人的權利義務

  有時,建築物的所有權人並不自己居住或使用該建築物,而將其出租給他人,此時,所有權並未轉移,但建築物的實際占有人並不是區分所有權人,我們將其稱為專有部分占有人。專有部分占有人除不得處分該建築物外,應當享有與區分所有權人完全相同的權利義務,包括共有部分的使用收益權和成員權。但另有約定的除外。

相關條目

參考文獻

  1. 1.0 1.1 李家.論建築物區分所有權制度.西南政法大學.民商法學.學位論文.2007

  

  

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評論(共1條)

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111.182.65.* 在 2018年2月14日 13:08 發表

從法律上講只有所有權,由一家分攤只為一家使用服務的共有建築面積,所有權就歸分攤者所獨有。

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