物業管理招投標

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　　物業管理招投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業,物業管理企業通過招標方式競聘物業管理項目的活動。

　　物業管理招投標的自身特點主要體現在以下兩個方面：

　　1．最適合的物業管理方案不易確定

　　物業管理招投標與其他招投標一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什麼樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區的房產是多元化的產權結構，眾多業主的思想很難取得一致，所以要選擇最適合的物業管理服務比較困難。同時，費用最低的物業管理服務方案也不一定能夠滿足全體業主的要求。

　　2．物業管理服務的行業特殊性

　　物業管理屬於第三產業，是服務業。但是，物業管理與一般的服務行業相比，也有其明顯的個性。首先，物業管理服務有別於社會公共服務，也有別於個體服務，而是一種同時帶有社會公共服務和個體服務特征的群體幽艮務。這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，而不是行政行為。其次，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點就是生產和消費同時開始，同時結束。第三，物業管理服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產品定量容易定質難。因此，要真正做到質價相符、優質優價是不容易的。

　　這些特點決定了物業管理招投標過程及其結果的某種不確定性。從招標方的角度看，物業管理的招投標是有風險的，僅僅依靠標書的評判和各公司以往的市場聲譽，並不能完全保證評標結果的正確性。

　　物業管理招投標可以從招標主體、招標方法和招標形式等三個方面進行分類：

　　1．物業管理招投標主體進行分類

　　物業管理招標的主體有三類：開發建設單位、業主大會和產權人。

　　(1)開發建設單位

　　《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)規定，前期物業管理招投標由開發建設單位主持進行。這是因為，此時物業的產權未進行轉移或未完全轉移，開發商仍是產權人。開發商主持進行前期物業管理招投標，要特別註意以下四點：

　　一是開發商招標和物業管理企業投標的心態。前期物業管理招投標是一種特殊的招投標。從利益相關的角度看，此時的招投標不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開發商、物業管理企業和未來的業主。開發商應主要站在未來的業主角度選聘物業管理企業；同時，物業管理企業在投標和合同談判中，也應更多地考慮、代表和維護這些未來購房人的利益。而不是為了更多地考慮、遷就、維護開發商的利益。否則，將為日後的物業管理留下隱患。由開發商下屬的物業管理企業直接管理物業項目，是導致物業管理矛盾、糾紛、問題產生的主要原因之一。

　　二是草擬制定相關文件。前期物業管理在合同簽訂的同時，應該草擬制定幾個相關文件，主要是前期物業管理協議和業主臨時公約。

　　三是政府部門的參與和監管。前期物業管理招投標的顯著特點是：在進行招標時，物業未來的業主並不明確，更無法形成統一的利益共同體，也就是他們的利益沒有一個實體來代表和維護。所以，此時政府責無旁貸。前期物業管理服務合同、前期物業管理協議和業主臨時公約，業主要按政府示範文本，結合本物業情況草擬簽訂。同時，應報政府主管部門進行審查和備案，政府主管部門應切實負起指導、監管的職責，對其中明顯不合理、侵犯業主權益的條款應要求刪去。

　　四是提前進行。按照《辦法》的規定，新建現售商品房項目應當在現售前30目完成招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成招投標；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成招投標。考慮到招標的各項準備工作和不少於20天的投遞招標文件時間，開發商應該在銷售前幾個月就開始進行前期物業管理招投標工作。

　　(2)業主大會

　　在業主大會成立以後，業主大會就成為物業管理招標的主體。這時，前期物業管理企業已經開始工作一段時間，因此業主大會要評價前期物業管理企業是否能夠滿足業主的需求，如果符合要求，進行續約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業管理企業。更換物業管理企業的招標投標工作，應在原(前期)物業眼務合同終止前3個月完成。更換物業管理企業手續眾多，因此業主大會更換物業管理企業也要有充分的準備。

　　(3)產權人

　　產權人作為物業管理招投標的主體，通常指的是物業只有一個或少數幾個產權人的情況。這種情況通常不出現在住宅項目中，而以辦公樓最為常見。

　　2．物業管理招投標的方法分類

　　物業管理招投標按招標方法分為自行招標和委托招標兩種。考慮到上述兩種方法的利弊，可以採取自行招標和委托招標相結合的第三種方法。即招標方聘請專業招標代理機構，操作招投標的具體運作過程及一般文件的編製，而對物業管理服務的具體要求及對投標企業的考察仍由招標方負責。

　　3．物業管理招投標形式分類

　　物業管理招投標按形式分為公開招標和邀請招標兩種。除特殊隋況外，物業管理招投標不適用議標。相對於公開招標來說，邀請招標的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時比較大。因此，在選擇招標方式的時候應註意權衡利弊。

　　物業管理招投標中存在的這些問題與不足直接影響物業管理行業的發展。因此，當務之急就是加速物業管理招投標環境的規範化。

　　1.建立健全物業管理招投標法律法規

　　首先，完善已有的相關法律法規和管理辦法，對原有的條文進行增加、調整和修改，使之更具可行性。其次，在有關招投標法律法規的基礎上制定具體的實施細則，把住操作細節的關口。最後，在國家某些正式法規出台之前，政府主管部門應結合各地的實際情況，先制訂一個本省市的物業管理招投標暫行規定，明確一些常規性的基本要求和操作程式，使參與者有章可循。同時，對在招投標過程中常常出現的種種違規現象加以界定，並聲明懲處措施。

　　2.轉變政府職能

　　在物業管理招投標活動中，政府所扮演的角色對於招投標的順利開展起著至關重要的作用。為了物業管理招投標的健康發展，政府應加快其職能轉變的步伐，積極扮演指導和監督的角色，設立專門的招投標管理機構來負責指導和監督物業管理招投標的工作。在建築工程領域早就成立了各種招投標管理機構負責引導和監督招投標工作。如南京市建設工程招投標管理辦公室以及建設工程交易中心就是這種經市人民政府批准成立，為工程建設招投標活動提供辦理有關手續的固定交易場所。

　　3.樹立物業管理企業競爭的道德意識

　　這種道德意識就是重視信譽、註重企業形象、遵紀守法、公平參與。有了強烈的道德意識才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，將競爭引入法制化、規範化、科學化的軌道，從而創造公開、公平、公正、合理的物業管理招投標競爭環境。

　　4.積極培育和發展物業管理招投標的市場環境

　　具有公平競爭的市場環境和機制是物業管理市場培育和發展的前提之一。為此，國家主管部門和各省市物業主管部門需打破地區保護和區域壟斷，把先進的物業管理理念、方法和機制推向全國、推向整個行業，為物業發展商、業主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；同時積極引導物業管理企業增強綜合素質，憑企業品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。

　　5.培育和發展招投標代理機制

　　《招標投標法》中規定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。”作為完善物業管理招投標環境的一部分，成立相應的物業管理招投標代理機構具有一定的必要性，即成立物業管理招投標代理服務中介機構後，物業管理企業能在第一時間獲得中意的招標信息併進行高質量的投標，開發商或業主委員會也可以篩選出中意的物業管理企業，從而促進物業管理招投標市場健康有序的發展。