物業管理招標
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
物業管理招標(Property Management Tender)
目錄 |
物業管理招標是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開選聘並確定物業管理企業的過程。
物業管理招標的方式按不同的劃分標準有不同的分類：
(一)按物業管理服務的範圍分類
1、常規性的物業管理招標
指以居住型、非收益性物業及所屬的設備、設施、周圍場地等維修、保養管理等為主要內容的物業管理招標活動。這類招標活動著重於常規性管理服務，以便為業主及使用人提供良好的生活和活動環境。
2、經營性的物業管理招標
指各類經營性管理服務的招標，如辦公樓、商務樓、賓館、度假村等各類收益性物業。這一類的物業價值比較高，管理服務的標準也比較高。
居住型物業除了常規性管理服務項目外，還增加代理經組、代辦營銷等項目也屬於經營性的物業管理招標。經營性物業管理服務招標的內容與範圍大於常規性物業管理招標。
(二)按物業管理招標項目分類
1、全方位物業管理招標
也稱全項目物業管理招標，包括對建築物本體及附屬的設備、設施的日常維修管理，環境的清掃保潔、綠化、安保服務，及代理經租等綜合性物業管理內容為目標的招標活動。招標單位 可把其中的一項內容委托給某一專業公司，或把所有的項目委托給某一具有較完備的管理服務體系的物業管理公司經管。
2、單項目物業管理招標
針對物業綜合管理服務中的某一事項，如電梯、水泵的保養，安保，樓宇清掃，綠化等項目，由業主委員會或物業管理公司向社會上招聘專業對口的服務公司擔任此項工作的服務和管理。其特點是專業化程度高，管理質量好。並且，可以通過規模經營提高效益。
(三)按招標對象的廣度分類
1、公開招標
由招標方通過各種媒介，如報刊、廣播、電視或專門刊物上刊登招標廣告。凡對此有興趣的物業管理企業都可以購買資格預審文件，預審合格可購買招標文件進行投標。這種招標方式的優點是有較大的選擇範圍，可在眾多的投標單位之間選擇報價合理、服務良好、信譽卓著的物業管理公司，也有助於開展競爭，打破壟斷，能促進物業管理企業努力提高管理經營水平。但是，由於參加競爭的物業管理公司較多，增加了資格預審和評標的工作量。
2、邀請招標
也稱有選擇的招標方式，即由招標單位向預先選擇的數目有限的物業管理公司發出邀請書， 一般邀請不超過十家。這種招標方式可以保證投標單位有相關的資質條件和管理經驗，信譽可靠。但由於招標範圍有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、報價上有競爭力的公司。
3、議標
也稱非競爭性招標或稱指定性招標。招標單位邀請一家，或幾家物業管理公司分別協商談判，被邀請的對象一般是具有信譽的優勝者。這實際上是一種合同談判的形式。其優點是可以節省時間，容易達成協議，迅速開展工作。這種方式一般適用於對邀請方具有一定業務聯繫和比較熟悉的物業管理公司，或具有特殊管理要求的物業。
4、兩段招標
根據物業管理招標內容不同，可採用不同的招標方式，例：保全、綠化實行公開招標，物業及設備維修養護實行邀請招標，或者議標等。
(四)按物業管理招標的主體分類
1、前期物業管理招標
指物業竣工交付使用起至業主委員會成立前由發展商主持的物業管理招標方式。前期物業管理一般到業主委員會成立。業主委員會成立後如想繼續聘用原物業管理公司管理，應簽訂續聘委托管理合同，或者重新聘用物業管理公司，這樣，物業管理就轉入經常性管理階段。
2、經常性物業管理招標
指由前期物業管理轉入經常性物業管理，由業主委員會主持的物業管理招標方式。該方式的特點是：物業管理進入業主自治管理及相對穩定狀態，投標單位如想在市場競爭中獲勝，必須從長遠目標出發，制定“高效優質”的經營方針，參與投標，以獲取長遠利益。
3、委托咨詢型物業管理招標
無論是發展商還是業主委員會，都可以通過委托專業的咨詢中介服務機構代理物業管理招標 。此種方式能提高物業管理招投標活動的質量，選擇那些管理服務優良的物業管理公司及專業公司進行管理。這種方式雖然增加了物業管理招標的中介服務費用，但是卻能為招標方，特別是業委會提高招標工作的質量，選聘到合適服務對象。
1.確定項目是否應該招標的原則
在闡述物業管理招標範圍之前，有必要先對招標範圍的概念予以說明。
招標的範圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適於招標。
根據我國《招標投標法》第一章第三條的規定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目，必須進行招標：
(1)大型基礎設施、公用事業等關係社會公共利益、公眾安全的項目；
(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
根據以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對於一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。其目的在於，通過公開招標方式，以較為符合市場規律的合理價格獲取高素質、高信譽的承包商的服務，從而有效地保證工程質量，維護國家和公眾利益。
對於不適於招標的項目，國家有關法律也作了規定，主要是一些關係到國家安全和屬於軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。這是因為：①公開發佈的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。因此，對於這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業管理單位進行建設和管理。
綜上所述，根據國家有關法律的規定和精神，我們可以總結出判斷某項目是否應該實行招標的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關；②是否關係到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。以上三原則同樣也體現了國際招標慣例，具有普遍性。物業管理招標投標同屬招標投標的一部分，理應遵守《招標投標法》的規定，因此，該三原則也同樣適用於界定物業管理招標的範圍。
2.物業管理招標的具體範圍
由於我國的物業管理招標事業起步較晚，到目前為此，關於物業管理招標投標的具體法規和條文尚未出台。另外，對於招標範圍的規定，《招標投標法》也只限於對工程建設和貨物採購招標的範圍作出規定。因此，從嚴格意義上講，物業管理招標的範圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規定，在我國哪些項目其物業管理必須要實行招標，哪些不適於招標。然而，如前文所述，《招標投標法》對招標範圍的規定所體現的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業管理招標投標的大多數做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業管理招標範圍發展的方向和趨勢，用它來指導界定物業管理招標範圍具有合理性和現實意義。
首先，根據“是否與社會公眾利益密切相關”的原則，大型基礎設施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(如圖書館等)其物業管理都應實行招標。由於這些物業所承載的人流量巨大，其物業管理好壞直接關係到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業管理一般都應實行招標。事實上，對於這類項目，往往從項目的勘察、設計、施工開始就已經實行了全套的招標，物業管理招標不過是其中的一部分而已。另外，對於一些大型的物業小區也應該實行物業管理招標。因為，對於生活著數萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區來說，無疑是一個 “小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關係到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞於一個飛機場或一座火車站。因此根據第一個原則，該類樓盤的物業管理也屬於應該招標甚至必須要招標的範圍內。
其次，根據“是否關係到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎設施和公用物業外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業，其物業管理一般也應實行招標。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等於損害社會公眾的利益，因此應對國家利益負責。近幾年來，一些由國家專項投資或專項貸款，特別是與外國聯合貸款興建的物業從設計施工到物業管理都採用了招標方式，並取得了良好的效果。然而，根據“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業，就不適合採用公開招標方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上，這一類物業都有國家專門指定的單位對其進行物業維護和管理。
由此看來，物業管理招標範圍已經有了較為清晰的界定。而對於那些在《招標投標法》中沒有規定的，可以實行也可不實行物業管理招標的項目，在實際操作中，主要取決於開發商和業主委員會的意見。不過，隨著業主對物業管理的要求不斷提高和業主自主管理制的廣泛應用，物業管理招標的範圍將會不斷擴大。目前關於物業管理招標範圍的界定尚未法律化，也有待完善。
1.成立招標機構：招標人在招標之前要成立物業管理項目招標機構。招標機構可聘請有關部門人員和物業管理專家組成。 主要任務是：負責招標的整個活動；編製招標文件；組織開標、評標、決標和商務談判；與中標企業簽訂物業服務合同
2.編製招標文件：招標文件包括《招標公告》或《招標邀請書》、《招標書》、《投標單》、《投標企業資格審查表》、《投標須知》、《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業服務合同》等。
3.發佈招標消息：招標單位可以根椐招標方式的不同，採用不同的途徑發佈招標消息，如召開招標新聞發佈會、公佈招標公告(廣告)或函寄招標邀請書等。採取公開招標方式的，應當在公共媒體上公佈招標公告。
4.招標單位的資格預審：公開招標的招標人，可以根椐招標文件的規定對投標申請人進行資格預審，但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少於3家資格預審合格的招標申請人。資格預審的主要內容通常有：企業營業執照、資質等級證書、質量認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結構、技術裝備、有無投票保證書；管理規模；以住業績，已承擔的項目，主要負責人的經歷和企業背景情況等證明材料。經資格預審後，公開始標的招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，並告知獲得招標文件的時間、地點和方法。
5.發售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等：招標人應在招標公告規定的時間內，向符合條件的物業管理投標單位發售標書，並根椐實際情況，向他們提供有關設計圖紙，技術資料等，以利於投標單位在規定的期限內編製出符合本物業區域管理具體情況的投標書。
6.組織投標單位現場勘察答疑。投標單位在準備投標文件時，可能會向招標單位提出一些問題，要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應根椐具體情況，儘快安排有關工作人員，在指定的時間和地點召開投標前會議，或安排投標單位實地勘察物業現場，由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發送給所有的招標文件收受人，招標人對發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，澄清或修改文件為招標文件的組成部分。
7.接收和收存投標書 。招標人要按招標文件規定的時間(公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日)、地點接受投標單位的投標文件。經審查，如認為收到的文件各項手續齊全或符合招標文件規定，應向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證，並妥善收存投標文件，對於在規定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金)，為無效的投標文件，招標人應該拒收，並原封不動地退回投標單位。
8.組織開標。招標人應按招標文件中明確規定的時間和地點組織開標，開標時間由招標人主持，邀請所有投標人參加，招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應在檢查密封後當眾給予拆封，並宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容，整個過程也可由招標人委托的公正機構進行檢查並公正。公開召開的物業管理招標、開標答辯會，邀請業主代表、物業管理主管部門、公證機構參加
9.評價和確定中標單位。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，在保密的情況下進行(除現在答辯部分外)，評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少於成員總數的三分之二。評標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，並根椐標書評分、現場答辯等情況進行綜合評分，同時對評標結果簽字確認。完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，並按照招標文件規定的評標標準和評標方，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人，在評標過程中也可召開現場答辯會，但應當事先在招標文件中說明，並註明所占的評分比重。
招標人按照中標候選人的排序確定中標人，當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定中標候選人為中標人。
10發出中標或未中標通知書。招標人應在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人，發出中標通知書，同時也應將中標結果通知所有投標人，並應返還其投標書及投標保證書。
11.與中標單位簽訂物業服務合同。招標方在通知投標單位中標時，應同時邀請中標單位在一定的期限內與招標方簽度物業服務合同。如果中標單位在期限內拒不簽約，則招標單位有權沒收該物業管理企業的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
12.招標結束。對招標活動進行總結，結算招標活動有關費用，對招標資料進行整理、歸檔。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案，備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方潛能及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
