物业管理招投标

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　　物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业,物业管理企业通过招标方式竞聘物业管理项目的活动。

　　物业管理招投标的自身特点主要体现在以下两个方面：

　　1．最适合的物业管理方案不易确定

　　物业管理招投标与其他招投标一样，要选最合适的而不是最好的方案。但什么样是最合适的，往往不易判断。如住宅小区的房产是多元化的产权结构，众多业主的思想很难取得一致，所以要选择最适合的物业管理服务比较困难。同时，费用最低的物业管理服务方案也不一定能够满足全体业主的要求。

　　2．物业管理服务的行业特殊性

　　物业管理属于第三产业，是服务业。但是，物业管理与一般的服务行业相比，也有其明显的个性。首先，物业管理服务有别于社会公共服务，也有别于个体服务，而是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体幽艮务。这种服务的确定和选择又是一种市场行为，而不是行政行为。其次，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点就是生产和消费同时开始，同时结束。第三，物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易定质难。因此，要真正做到质价相符、优质优价是不容易的。

　　这些特点决定了物业管理招投标过程及其结果的某种不确定性。从招标方的角度看，物业管理的招投标是有风险的，仅仅依靠标书的评判和各公司以往的市场声誉，并不能完全保证评标结果的正确性。

　　物业管理招投标可以从招标主体、招标方法和招标形式等三个方面进行分类：

　　1．物业管理招投标主体进行分类

　　物业管理招标的主体有三类：开发建设单位、业主大会和产权人。

　　(1)开发建设单位

　　《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定，前期物业管理招投标由开发建设单位主持进行。这是因为，此时物业的产权未进行转移或未完全转移，开发商仍是产权人。开发商主持进行前期物业管理招投标，要特别注意以下四点：

　　一是开发商招标和物业管理企业投标的心态。前期物业管理招投标是一种特殊的招投标。从利益相关的角度看，此时的招投标不仅仅是甲、乙双方的事情，客观上存在三方利益，即开发商、物业管理企业和未来的业主。开发商应主要站在未来的业主角度选聘物业管理企业；同时，物业管理企业在投标和合同谈判中，也应更多地考虑、代表和维护这些未来购房人的利益。而不是为了更多地考虑、迁就、维护开发商的利益。否则，将为日后的物业管理留下隐患。由开发商下属的物业管理企业直接管理物业项目，是导致物业管理矛盾、纠纷、问题产生的主要原因之一。

　　二是草拟制定相关文件。前期物业管理在合同签订的同时，应该草拟制定几个相关文件，主要是前期物业管理协议和业主临时公约。

　　三是政府部门的参与和监管。前期物业管理招投标的显著特点是：在进行招标时，物业未来的业主并不明确，更无法形成统一的利益共同体，也就是他们的利益没有一个实体来代表和维护。所以，此时政府责无旁贷。前期物业管理服务合同、前期物业管理协议和业主临时公约，业主要按政府示范文本，结合本物业情况草拟签订。同时，应报政府主管部门进行审查和备案，政府主管部门应切实负起指导、监管的职责，对其中明显不合理、侵犯业主权益的条款应要求删去。

　　四是提前进行。按照《办法》的规定，新建现售商品房项目应当在现售前30目完成招投标；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成招投标；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成招投标。考虑到招标的各项准备工作和不少于20天的投递招标文件时间，开发商应该在销售前几个月就开始进行前期物业管理招投标工作。

　　(2)业主大会

　　在业主大会成立以后，业主大会就成为物业管理招标的主体。这时，前期物业管理企业已经开始工作一段时间，因此业主大会要评价前期物业管理企业是否能够满足业主的需求，如果符合要求，进行续约即可；如果不符合，则需要考虑重新选聘物业管理企业。更换物业管理企业的招标投标工作，应在原(前期)物业眼务合同终止前3个月完成。更换物业管理企业手续众多，因此业主大会更换物业管理企业也要有充分的准备。

　　(3)产权人

　　产权人作为物业管理招投标的主体，通常指的是物业只有一个或少数几个产权人的情况。这种情况通常不出现在住宅项目中，而以办公楼最为常见。

　　2．物业管理招投标的方法分类

　　物业管理招投标按招标方法分为自行招标和委托招标两种。考虑到上述两种方法的利弊，可以采取自行招标和委托招标相结合的第三种方法。即招标方聘请专业招标代理机构，操作招投标的具体运作过程及一般文件的编制，而对物业管理服务的具体要求及对投标企业的考察仍由招标方负责。

　　3．物业管理招投标形式分类

　　物业管理招投标按形式分为公开招标和邀请招标两种。除特殊隋况外，物业管理招投标不适用议标。相对于公开招标来说，邀请招标的成本比较低，但暗箱操作的可能性有时比较大。因此，在选择招标方式的时候应注意权衡利弊。

　　物业管理招投标中存在的这些问题与不足直接影响物业管理行业的发展。因此，当务之急就是加速物业管理招投标环境的规范化。

　　1.建立健全物业管理招投标法律法规

　　首先，完善已有的相关法律法规和管理办法，对原有的条文进行增加、调整和修改，使之更具可行性。其次，在有关招投标法律法规的基础上制定具体的实施细则，把住操作细节的关口。最后，在国家某些正式法规出台之前，政府主管部门应结合各地的实际情况，先制订一个本省市的物业管理招投标暂行规定，明确一些常规性的基本要求和操作程序，使参与者有章可循。同时，对在招投标过程中常常出现的种种违规现象加以界定，并声明惩处措施。

　　2.转变政府职能

　　在物业管理招投标活动中，政府所扮演的角色对于招投标的顺利开展起着至关重要的作用。为了物业管理招投标的健康发展，政府应加快其职能转变的步伐，积极扮演指导和监督的角色，设立专门的招投标管理机构来负责指导和监督物业管理招投标的工作。在建筑工程领域早就成立了各种招投标管理机构负责引导和监督招投标工作。如南京市建设工程招投标管理办公室以及建设工程交易中心就是这种经市人民政府批准成立，为工程建设招投标活动提供办理有关手续的固定交易场所。

　　3.树立物业管理企业竞争的道德意识

　　这种道德意识就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与。有了强烈的道德意识才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，从而创造公开、公平、公正、合理的物业管理招投标竞争环境。

　　4.积极培育和发展物业管理招投标的市场环境

　　具有公平竞争的市场环境和机制是物业管理市场培育和发展的前提之一。为此，国家主管部门和各省市物业主管部门需打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国、推向整个行业，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；同时积极引导物业管理企业增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争，公正、公平地分享市场份额。

　　5.培育和发展招投标代理机制

　　《招标投标法》中规定：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。”作为完善物业管理招投标环境的一部分，成立相应的物业管理招投标代理机构具有一定的必要性，即成立物业管理招投标代理服务中介机构后，物业管理企业能在第一时间获得中意的招标信息并进行高质量的投标，开发商或业主委员会也可以筛选出中意的物业管理企业，从而促进物业管理招投标市场健康有序的发展。