物業管理專業化
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
物業管理專業化是指由專業物業服務企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和物業使用人的意志與要求實施專業化管理。這種管理是將有關物業的各專業管理都納入物業服務企業的範疇之內，物業服務企業可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工漸趨於專業化,物業服務企業也可以將一些專業管理以經濟合同的方式交給相應的專業經營服務公司，享受現代化大生產專業分工的成果。例如，機電設備維修承包給專業設備維修企業,物業保全可以向保全公司聘用保全人員，園林綠化可以承包給專業綠化公司，環境衛生也可以承包給專業清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業已從分散型轉向了專業型。這種轉向有利於提高城市管理的專業化和社會化程度，並能進一步促進城市管理向現代化的管理方式轉換。
作為組織實施物業服務的企業需要有專業的人員，專門的組織機構，專門的設施設備，專業的維修維護技術，專業的管理流程和技術規範要求。如果將物業管理的專項工作委托給其他組織和個人進行，物業服務企業更需要具備較高的專業資質和較高的專業水平，以有效地協調和管理各專業化公司的工作。還需註意的是，聘請物業服務公司負責管理工作並不一定保障專業化，因市場上有許多物業服務公司，所提供的服務水準參差不齊，部分可能魚目混珠，甚至不能提供基本的管理服務。因此業主委員會必須小心選擇物業服務公司，方可收到專業管理的效果。[1]
物業管理專業化的必然性[2]
這裡所說的物業管理專業化不是指“由專業的物業管理公司來管理建築物及其設施、設備和相關場地”，也不是指物業管理企業內部的專業化分工與協作，而是指物業管理行業內包括與相關行業間的專業化分工與協作。這種專業化分工與協作，不是行政力量影響或干預的結果，而是一種基於市場的專業化，它的最大特點就是“各類專業公司的分工與協作是通過市場來進行的。”無論企業規模大小，只要能遵守市場規則，都能在這種專業化模式運行的市場中找到自己的目標市場。
一種管理模式是一個時代的產物。在我國引進物業管理機制之初，與當時經濟體制轉型、住房制度改革、房屋行政管理制度改革相適應，按一體化的格局，實行“小而全”或“大而全”的全委式專業化管理，是對傳統管理的一次革新是我國物業管理的一個創舉。正因為有了這個創舉，我國的物業管理不僅得到了超常的發展，而且形成了不同於任何國家和地區的物業管理模式。經過20 多年的發展，我國的市場經濟體制日益完善，物業管理不僅發展成為一個獨立的行業，而且形成了一個龐大的新興產業群。與市場經濟條件下現代化大生產相適應的市場細分、專業化分工與協作的生產方式，也必然成為這個行業未來發展的趨勢。
首先市場經濟要求的是社會資源的有效分配和合理利用。物業管理是市場經濟的產物，是一種市場經營行為，經營行為反映的是資源的有效整合和合理利用。在社會化大生產條件下，資源的整合是通過分工來實現的，分工的基礎是各行各業的專業化。如在美國，物業管理公司一般只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。一般來說，物業管理公司拿到項目後將管理內容細化，然後再發包給清潔、保全、設備維修等專業公司。我國的物業管理行業經過20多年的發展，規模化、集約化經營方式基本形成，步入了社會化大生產的軌道，納入了社會分工的體系，物業管理專業化成為發展的必然。
其次物業管理是高綜合性、高集成性的行業。物業管理與眾多行業具有密切的關聯性，甚至可以說物業管理是由眾多行業集合而成的。保全、保潔、綠化養護、設施設備維護都是獨立的行業，把這些獨立的行業集中在一個物業項目上，就構成了物業管理。在物業管理起步階段，也可以說在物業管理處於低水平階段，採用一體化格局的管理方式也許是可以維持的。但企業發展到一定程度後，對專業化管理的要求越來越高，必須依靠社會的專業分工，才能實現管理目標。
第三物業管理是以需求為主導的行業。目前，我國的物業管理還是政府主導型的。物業管理管什麼、管到什麼程度、收多少費用，很大程度上都是由政府決定的。隨著《物權法》的實施,，業主將行使物業管理的決定權、選擇權和監督權，物業管理最終將由“政府為民作主”轉變為“業主當家作主”，由“政府主導型”轉變為“業主需求主導型”。物業管理只有真正做到以“業主需求為主導”，這個產業才算走向成熟。譬如美國，物業管理是一個非常成熟的產業，但物業管理沒有固定的模式，一切以滿足業主的服務需求為目的。有一些大的物業管理公司服務相當周到，管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養護、洗衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，有的還在大樓里配備免費網吧，在大樓的大堂設置咖啡台，供住戶免費享用。這些大型的物業管理公司儘可能地滿足業主現實和潛在的服務需求，讓每個人感到舒適方便，他們會定期組織業主郊游、聚餐，逢年過節還舉辦抽獎活動以營造與業主之間的融治氣氛。物業管理公司所提供的這些服務，都是通過專業服務公司來實現。
