物业管理合同

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什么是物业管理合同

  物业管理合同是指物业管理当事人之间就权利义务所达成的具有法律效力的协议或契约,是一个综合的概念,包括售房合同、业主公约、早期介入合同、前期物业服务合同物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、物业经营协议、供水供电有偿委托合同、专项管理项目及设备分包协议等。[1]

物业管理合同的特征[2]

  物业管理合同除了具有经济合同的一般法律特征外,其自身还具有以下几方面的特征。

  ①物业管理合同以约定有关当事人在管理服务中的权利义务关系为核心。其他经济合同,如房地产的开发、转让、中介等合同,均以相应的项目为核心,而物业管理合同,则是以物业管理服务的权利与义务为核心。

  ②物业管理合同属于有偿的劳务合同。作为物业管理合同的核心与标的物物业管理服务,实质上是一种为委托人提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务。

  ③物业管理合同属于承诺性、双方性合同。只有经过要约(委托)和承诺,并在相互信任的基础上协商一致,物业管理合同才能成立。而且,物业管理合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定。

  ④物业管理合同通常属于集体合同。一般来讲:物业管理合同是物业管理企业业主委员会,而不是与单个业主签订的。作为集体合同,可能会使某些业主感到不适,这就需要加以科学引导。

物业管理合同的类型[2]

  1.业主或物业使用人签订的合同

  这种类型的合同包括以下几种情况。

物业管理企业签订的合同的相互关系图
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物业管理企业签订的合同的相互关系图

  ①业主委员会成立后,由业主委员会物业管理企业签订的总包合同;

  ②在未成立业主委员会的旧住宅小区,由业主物业使用人分别与物业管理企业签订的合同。

  ③在缺乏经验的情况下,业主委员会与物业管理的中介咨询代理机构签订的代理合同。

  ④业主或物业使用人就某一服务项目,与物业管理企业或专业服务公司签订的偏重于个人物业管理与服务的合同。

  2.物业管理企业签订的合同

  这种类型的合同主要包括以下几种情况。

  ①在新建物业的业主人住前,物业管理企业开发商签订的合同。

  ②物业管理企业与业主委员会签订的合同。

  ③物业管理企业与业主或物业使用人分别签订的合同。

  ④物业管理企业与专业服务企业签订的园林绿化、保安服务、清扫保洁等专业分包合同。

  ⑤物业管理企业与物业中介代理机构签订的合同。

物业管理合同的订立和履行[2]

  (一)物业管理合同订立的基本原则

  1.主体平等原则

  合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上是一律平等的,享有独立人格,不受他人的支配、干涉和控制。

  2.合同自愿(自由)原则

  当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。

  3.权利义务公平原则

  权利义务公平原则可规范合同当事人之间的利益关系,制约滥用合同自愿(自由)原则的行为,要求形式的公平和实质的公平。合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的“霸王合同”和不利对方权益的“格式合同”,当事人有权要求法院或仲裁机构予以撤销或变更。

  4.诚实信用原则

  诚实信用原则又叫诚信原则,是民法合同法最基本的原则。它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,应诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有欺诈行为,维持当事人之间的利益。

  5.守法和维护社会公益原则

  当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会公共秩序,损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本准则。

  (二)物业管理合同订立的方式和内容

  1.物业管理合同订立的方式

  物业管理合同的订立有两种方式:招标订立和协商订立。

  2.物业管理合同订立的内容

  (1)物业管理合同条款和合同内容的一般要求

  合同条款是合同内容的表现形式,是确立合同内容的载体。它一般分为必备条款和任意条款。我国《合同法》第十二条规定合同一般包括8项条款:当事人的名称或者姓名和住址;标的物;数量;质量;价款或者报酬;履行期限、地点和方式;违约责任;解决争议的方法等。

  (2)物业管理合同内容

  物业管理合同一般由3部分组成。

  ①物业管理合同首部。合同首部又称约首。合同首部通常由下列各项构成。a.合同名称:物业管理合同。b.合同编号。c.订约日期。订约日期也可以放在合同结尾签名栏。当订约日期放在合同首部时,一般视为合同成立生效的日期。d.订约地点。e.订约当事人(委托人即甲方,受托方即乙方)的名称、住所地(地址)。f.订约理由。订约理由说明当事人经合意订立以下条款,以示慎重。一般的合同常省略此条款。

  ②物业管理合同主文。合同主文(正文)记载了当事人缔结合同的意图及双方的权利与义务。主文包括主要交易条款和一般交易条款。主要交易条款又叫基本条款,包括物业管理的委托事项(内容)、项目、管理标准、管理期限、委托方提供的条件和资料、服务报酬或价格、支付方式等条款。一般交易条款又称一般条款,是对基本条款的补充说明,包括监督检查、不可抗力情势变更违约及解除权、索赔、争议的解决。

  ③物业管理合同结尾。合同结尾一般包括以下内容。a.签约日期。如果约首已载有签约的日期,则在此处仅说明“于约首所载的日期签约”。b.记载合同生效的日期。c.合同当事人的签名盖章。在签名时,一般应注意签名人的法律地位。d.合同的份数。即注明正本合同及副本合同各若干份。

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参考文献

  1. 叶天泉,花景新,温世瑞.房地产市场辞典.辽宁科学技术出版社,2009.05
  2. 2.0 2.1 2.2 蒋丽.物业管理概论.化学工业出版社,2007.8
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