物业管理法律责任

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什么是物业管理法律责任

  物业管理法律责任是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。违法行为是法律责任的前提,法律制裁法律责任的必然结果。国家工作人员、公民或法人拒不执行法律义务或作出法律所禁止的行为,并具备违法行为的4个构成要素,便应承担这种违法行为所引起的法律后果,国家依法给予相应的法律制裁。

物业管理法律责任的特征[1]

  物业管理法律责任的主要特征有3项。

  (1)法定责任与约定责任结合。法律责任除了是直接违反法律法规而引起的法定法律责任以外,还有因违反当事人双方的协议、合同的约定而引起的法律责任,我们称之为约定责任。协议、合同的法律效力来源于国家对当事人之间合同、协议的认同并予以国家强制力的保护。因此,物业管理中发生的法律责任除了依据法律法规,还要以合同、协议的约定为依据。

  (2)技术规范所确定的责任份额大。物业管理本身是社会化、专业化的产物,物业管理中的各项活动涉及大量的技术问题。这些技术问题,有的是国家制定了相关的技术标准和技术规范,也有的是物业管理双方当事人约定的技术要求或标准。这些技术标准、规范、要求成了确定物业管理法律责任的重要且大量的依据。

  (3)法律责任的复杂性和复合性。物业管理法律责任的种类繁多,有民事责任、行政责任以及刑事责任。而且,这些责任在一项物业管理的违法行为中往往会合并存在,出现法律责任复合的现象。这种物业管理法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律责任时,要全面考虑相关的法律法规对某种违法行为从不同的角度所设定的法律责任。对物业管理的当事人来说,也要谨慎自己的行为,因为,某种违法行为导致的结果不只是赔偿损失的民事责任,也有可能导致判刑的刑事责任。

物业管理法律责任的构成[2]

  物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任必须具备的各种条件或必须符合的标准。由于物业管理中违法行为具体种类很多,涉及诸如民事违约责任民事侵权责任行政责任刑事责任等不同种类的物业管理法律责任,其具体的构成要件也各有一定差异。在一般情况下,法律责任的归责条件由下列四要素构成。

  (1)行为违法。法律责任一般是由违法行为的发生而引起的,因此,违法本身的构成条件,自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。

  (2)损害结果。损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性,给社会特定利益关系造成了危险或损害,并且危害结果达到了法律规定应追究相应法律责任的程度,是构成物业管理法律责任的一个必要条件。在有些法律责任中,损害结果不是必要要素。

  (3)因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。法律上的因果联系不是一般的因果关系,而是指某种事实上的行为与特定损害结果之间的必然联系。如果某项损害结果不是因某人的行为所必然引起的,则该行为人就不对该项结果负责。由于行为与结果之间的联系多种多样,有必然联系和偶然联系、直接联系和间接联系之分,有一果多因和一因多果之分;因此在把物业管理法律责任归于某一违法行为时,必须搞清楚违法行为与特定的损告结果之间的联系,这对于行为定性、确定法律责任种类和大小具有重大影响。

  (4)行为人心理主观过错状态。过错是指行为人实施行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态,分为故意和过失两种表现形式。直接和间接故意的违法行为应负法律责任,重大过失的违法行为一般要负民事责任或行政责任,在法律有明文规定下才须负刑事责任。对物业管理中的民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为的归责,大多数是采取过错责任归责原则。

物业管理法律责任的分类[3]

  物业管理法律责任有多种分类,包括:公法责任私法责任过错责任无过错责任公平责任职务责任个人责任财产责任非财产责任等。按法律责任的内容不同,一般分为民事法律责任经济法律责任行政法律责任刑事法律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责任范围。各种法律责任可以单独发生,也可能与其他法律责任同时发生,换言之,一种违法行为不一定只承担一种法律责任,许多场合,违法行为人要承担两种以上法律责任,即出现所谓法律责任复合现象。

  (一)民事法律责任

  指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法)规定必须承担的民事法律不利报应。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是它主要表现为一种财产责任,而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为违约责任侵权责任两大类。承担民事责任的方式,中国《民法通则》第一百三十四条规定了主要有10种形式,可以单独适用,也可以合并适用。

  ①停止侵害。指对行为人正在实施的侵权行为,受害人有权请求其停止实施或请求人民法院制止实施。②排除妨碍。指权利人行使其权利受到他人不法阻碍或妨害时,有权请求行为人排除或请求人民法院强制排除妨碍。③消除危险。指在有造成财产或人身损害之虞时,权利人有权请求行为人消除或请求人民法院强制其消除。④返还财产。指权利人的财产被行为人非法侵占时,权利人有权请求返还该财产。⑤恢复原状。指在财产被不法损害或性能状态被改变而有复原的可能时,受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态。⑥修理、重作、更换。⑦赔偿损失。指行为人以其财产填补受害人的损失。⑧支付违约金。指依法律规定或当事人约定,违约方向对方支付一定数额的金钱。⑨消除影响、恢复名誉。指公民或者法人的人格权受到不法侵害时,有权通过人民法院要求行为人以公开形式承认过错,澄清事实,或者辟谣,消除所造成的不良影响,以恢复未受损害时社会对其品行、才能或信用的良好评价。⑩赔礼道歉。指公民或法人的人格权受到不法侵害时,权利人可请求行为人当面承认错误,表示歉意,以保护其人格尊严。

  (二)行政法律责任

  指行政主体行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应。行政法律责任分为两类:一类称违法行政责任,是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为引发的依法应承担的不利法律报应,一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人员行政处分;另一类称行政违法责任,是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的不利法律报应。

  承担行政责任的方式一般分为三类:①行政处罚。中国《行政处罚法》第二条明文规定行政处罚的种类包括:警告;罚款;没收违法所得、没收非法财物;责令停产停业;暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照;行政拘留;法律、行政法规规定的其他行政处罚。②行政处分。指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定,按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁,主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。③劳动教养。是对有轻微违法行为,但尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施

  (三)经济法律责任

  指经济法律关系主体行为违反经济法律法规而依法应承担的不利法律报应。由于经济法律关系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的,因此,其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事法律应承担责任的方式基本相同,但按承包等责权利相结合的经济责任制追究违反经济责任制行为的责任时,带有类似行政合同的责任追究方式特点。

  (四)刑事法律责任

  指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪,而依法必须承担的刑法不利报应。它是制裁最为严厉的一种报应。承担刑事责任的方式是刑事处罚,分为两类:一是主刑,包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑,包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。在各地专门的物业管理规范性文件中,一般不规定民事主体、行政相对人的违法行为构成犯罪的依法追究刑事责任,大多数都明文规定:物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其上级主管部门或所在单位给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

  物业管理法律责任根据承担责任方式性质不同还可以分为制裁性、强制性、补救性三类法律责任。制裁就是惩戒、处罚,制裁实际上是一种对违法者的某种权利的合法损害或者使违法者承担一项新的不利义务,其目的是使违法者引以为戒,今后不再犯。强制是指迫使违法者履行原有的法定义务或新追加的作为惩戒的必为义务。法律责任的实施和制裁的实现都以强制为后盾。从这一点来说,强制又是使违法者承担法律责任的最后手段。补救一般是指行为人的侵权行为或违约行为使对方的合法权益蒙受损害时依法应予以的法律救济,可分为行政补救、司法补救两类。补救性法律责任主要是赔偿、恢复原状、返还财产、赔礼道歉、履行职务等。

《物业管理条例》中规定的法律责任[2]

  (一)建设单位违反招投标规定的行政责任

  第五十七条违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  为了保护业主的合法权益,避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前,在物业前期服务过程中,建设单位物业管理企业相互勾结,侵害业主合法权益的情况发生,针对目前建设单位私自选聘物业管理企业,导致所选聘的物业管理企业素质差,造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状,条例第二十四条规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第二十四条的落实。出现这类违法行为以后,行政机关首先是责令限期改正,要求建设单位采用正确的方式选聘物业管理企业,并给予警告。行政机关还可以行使自由裁量权,视违法情节或后果决定是否给予罚款。

  (二)建设单位擅自处分的行政责任和民事责任

  第五十八条违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备,首先是一种严重的民事侵权行为,因此违法行为人必须对权利人承担民事赔偿责任。其次,在物业管理领域,由于涉及物业管理区域内众多业主,建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备,已经侵犯了公共利益,构成了对行政管理秩序的破坏,所以应当给予行政处罚,由违法行为人承担罚款的行政责任。

  要明确的是,民事责任和行政责任并不互相排斥,行政责任是对国家承担的责任,带有惩罚性质;而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任,不具惩罚性,一般只有补偿性,目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以,行政责任的承担不影响民事责任,反之亦然。但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任,又接受行政处罚时,应当优先保证民事赔偿责任的实现。

  (三)拒不移交资料的行政责任

  第五十九条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处l万元以上10万元以下的罚款。

  本条规定了拒不移交资料的行政责任。物业资料和相关的物业应当是一体的,其所有权应当属于全体业主。在物业管理活动中,在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷,更换物业管理主体时,常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理,对物业进行维修养护所必需的基础资料,如果掌握资料的一方拒不移交,将会给对方的工作造成许多障碍,是对行政管理秩序的破坏。所以,条例特别规定了拒不移交的行政责任。

  (四)无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果

  第六十条违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。由于物业管理直接关系到广大老百姓的日常生活,为了确保物业管理工作的正常开展,为了能够给业主提供优质的管理服务,我国对物业管理企业实施资质管理制度,未经主管部门进行资质评定并取得资质证书而从事物业管理业务的,是一种扰乱市场秩序的行为,应当受到行政处罚。另一方面,不具备资质证书的企业和业主签订的物业服务协议是无效协议,如果该企业的违法行为给业主造成了损失,违法企业必须承担民事赔偿责任。在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任,又接受行政处罚时,应当优先保证民事赔偿责任的实现。

  (五)物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任

  第六十一条违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任,包括行政责任和民事责任。物业管理人员的素质决定了物业管理的服务水平和服务质量,为了保障物业管理活动的顺利开展,依法维护业主的合法权益,条例不仅规定了物业管理企业的资质要求,而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求,要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。但是如果物业管理企业对此要求置之不理,对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话,关于从业人员友格的要求就会成为虚置,就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以,为了预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场,本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。

  (六)物业管理企业违反委托管理限制之法律责任

  第六十二条违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50》6以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。业主大会选聘物业管理企业,物业管理企业只有在符合一定资质条件的情况下,才能承接物业管理项目,业主正是基于对物业管理企业管理能力和服务水平的认可才选聘相应的物业管理企业,被选聘的企业除部分专项服务业务可委托给专业性服务企业外,应当亲自完成其他有关的物业服务。物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人,也可能造成对物业管理资质管理制度的规避,使得资质管理制度形同虚设。因此,行政机关将对此行为进行行政处罚。另外,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人也是违反其与全体业主签订的物业服务合同的行为,应当承担相应民事责任,给业主造成损失的,应当承担赔偿责任。

  (七)挪用专项维修资金的法律责任

  第六十三条违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  本条是关于挪用专项维修资金的法律责任。房屋的专项维修资金只能用于特定的用途,即房屋的维护和保养。挪用专项维修资金的行为,首先,它违反了条例第三十五条物业服务合同中关于专项维修资金的管理与使用之规定,行为当事人,无论是法人还是自然人,均应承担违约责任;其次,它也违反了条例第五十四条第二款关于“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。不得挪作他用”的规定。挪用专项维修资金的行为不仅违反了本条例的规定,也违反了物业服务合同的规定,因此是应受到处罚的行为。挪用专项维修资金的行为,还可能涉及刑事法律责任。这里有可能涉及的罪名是挪用资金罪挪用公款罪

  (八)建设单位(开发商)不配置物业管理用房的法律责任

  第六十四条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  本条主要是关于违反本条例第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定的行政法律责任。物业管理用房是物业管理工作正常进行的前提条件,建设单位在开发建设的时候应当为物业管理工作考虑,预留必要的物业管理用房。不按照规定配置必要的物业管理用房,影响到物业管理工作的开展,损害物业管理区域内全体业主的合法权益的,应当给予行政处罚

  (九)物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任

  第六十五条违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修与养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  本条规定了物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任。物业管理用房是归业主所有,提供给物业管理企业专门用于物业管理使用的,擅自改变物业管理用房的性质,侵犯了业主的财产权利,同时也势必会影响到物业管理的质量,应当给予行政处罚。另外由于擅自改变物业管理用房的用途的行为在本质上是侵犯了业主的财产权,本条对违法所得收益的处理的方式,实际上是规定了民事责任的承担方式。也就是说行政机关应当将查获的非法收益交还给业主,优先用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余的部分,由业主大会决定其使用。通过规定民事责任承担的方式,来实现政府对社会事物的管理,这是条例的一个特色。

  (十)业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任

  第六十六条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:(1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(3)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上l万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  本条是关于业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任。本条中违法行为的主体可能是多方面的,既可能是业主,也可能是物业管理企业,他们的共同特点是侵害了物业管理区域内的共同利益,因此其违法行为不仅侵犯了行政管理制度,应当承担行政责任,而且在本质上侵犯了全体业主的合法权利,所以,如果因为违法行为而获得利益,这部分收益实际上是来源于业主的权利,应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余的部分,由业主大会决定其使用,而不是采用国家没收的方式。本条同样体现了通过规定民事责任承担的方式,来达到行政管理的目的的精神,同样是对于民事违法行为,采用了行政处罚和民事责任并举、民事责任优先的处理方式。

  (十一)业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任

  第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉

  本条规定了业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任。由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位,一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面,业主也在物业管理中承担着大量的义务,违反这些义务必然承担法律责任。业主和物业管理企业之间是平等的民事法律关系,物业管理企业按照物业服务合同的约定提供一定标准的服务,业主按时交纳物业服务费。业主不交纳物业服务费构成了违反物业服务合同约定或者业主公约规定的行为,应当承担相应的法律责任。

  (十二)业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的法律责任

  第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  本条是关于业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。实践中存在着一些业主利用业主大会或者业主委员会的名义,从事与物业管理无关的活动,如聚众闹事、斗殴,从事封建迷信活动,甚至可能走向有组织的犯罪等。虽然这些活动以业主大会或者业主委员会的名义作出,但是没有得到授权,也与物业管理无关,其法律后果,应当由利用业主大会或者业主委员会从事违法活动的业主承担。这些违法行为如果构成犯罪的,应当追究刑事责任,如果违法情节较为严重,但尚不构成犯罪的,应当按照治安管理处罚条例的规定,给予治安管理处罚。

  (十三)物业管理主管部门工作工员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任

  第六十九条违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分

  本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。行政机关在行政管理中的违法行为包括作为和不作为。作为的违法,是指行政机关在物业管理活动中的管理行为违反法律规范或者行政行为违反了为其设定的不为某种行为的义务,作为的违法通常表现为一定的积极的违法行为。不作为的违法,是行政机关不履行法律规范或者行政行为违反了为其设定的为某种行为的义务,不作为的违法通常表现为一种消极的状态。无论是作为的违法,还是不作为的违法,都违反了法定的义务,都对管理相对人、国家管理秩序造成损害,都应当承担法律责任。

物业管理法律责任的案例[4]

  业主在家中被害的法律责任案例分析

  【案例1】某大学青年教师大白天被歹徒杀害于所住小区的家中。凶手虽被绳之以法,但老年失去唯一儿子的打击,使得被害人的父母痛不欲生。他们认为,凶手之所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫,跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是,他们一纸诉状将小区开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。当地人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为,被害人在家中被害,是罪犯犯罪的直接、必然结果,该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任,已由罪犯承担。被告某开发公司、某物业管理公司与罪犯的犯罪行为既没有主观上的共同故意,又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。被害人人身损害与两被告的管理行为无直接因果关系。因此,被告不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据,对此不予支持。

  【案例2】两名罪犯经预谋后,携带尖刀等凶器,窜至某市某小区某楼,因该楼值班保安员没有盘查,两人冒充物业人员,以检修煤气管道为名,进入某业主家中进行抢劫,将业主夫妇唯一的儿子杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。业主夫妇认为负责小区管理的某公司未尽到安全管理的责任,故将其告上法庭。当地法院一审判决负责小区管理的某公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为,楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏,不能正常使用,使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋,并在较长时间内实施了犯罪行为,故该公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。

  【案例分析】上述两案例均是业主在家中被害,被害人家属均要求物业管理公司承担相应法律责任,而两地法院的判决结果完全不同。同样的案例在全国各地已发生多起,其判决结果也和上述两案例一样,有的判决物业管理公司承担责任,有的判决物业管理公司不承担责任。业主在家中被害,物业管理公司到底应承担法律责任还是不承担法律责任呢?对这个问题,我们从以下几个方面分析。

  1)物业管理保安应履行哪些职责

  保安是物业管理的基本职能之一,是物业管理公司提供物业公共服务的重要内容之一。那么,物业公司的保安保什么呢?

  《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第四十七条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”

  从以上规定中我们认为物业管理保安的职责有:

  ①维护秩序。即维护物业区域范围内正常的工作和生活秩序,努力为业主创造良好的、安定的工作和生活环境。

  ②协助做好安全防范。即协助公安机关做好安全防范。

  ③安全事故的应急处理。发生安全事故时,立即采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,并协助有关部门做好救助工作。

  2)物业管理保安的责任应根据法律法规的规定和物业服务合同的约定来界定

  物业管理法律责任是指物业管理当事人由于违反物业管理法律规范物业管理合同的规定所必须承担的法律后果。违反物业管理法律规范的行为属违法行为,违反物业管理合同的行为属违约行为。违法行为和违约行为是法律责任的基础,法律制裁是法律责任的必然结果。

  物业管理法律责任是保证物业管理法律规范的有效实施,保障物业管理合同的全面履行,保护物业管理法律主体的合法权益的必要条件。如果法律规范和合同仅有法律关系主体的权利义务,而没有在使用权利不当或不履行义务的情况下应承担的法律责任,权利义务就成为一纸空文而没有任何约束力。法律责任最基本的功能体现在四个方面:第一明确违法违约后果。法律责任一般都会明确如有违法违约行为产生或哪些违法违约行为必须承担什么样的后果。第二处罚违法违约行为。对违法违约行为进行经济的、行政的或法律的制裁和处罚。第三赔偿损失。违法违约人要赔偿由于其违法违约给守法守约人带来的各种损失,包括直接损失和间接损失。第四教育人们守法。明确法律责任的目的并不是为了制裁和处罚,而是教育人们知法守法,使人们懂得守法和违法的界线、知晓违法违约所带来的严重后果,从而自觉地守法守约。

  物业管理法律责任具有以下特征:

  ①物业管理法律责任必须有物业管理法律规范物业服务合同的事先规定。

  物业管理法律责任必须事先规定。首先,物业管理法律责任的种类由法律规范事先规定,不得追究法律规范未规定的新种类的物业管理法律责任;其次,物业管理法律责任的内容要由法律规范事先规定,不得追究法律规范规定的内容以外的法律责任;第三,物业管理法律责任的处罚范围和标准要由法律规范事先规定,不得追究法律规范规定的范围和标准以外的法律责任。因此,物业管理法律规范物业服务合同应有明确的法律责任或违约责任的规定和条款。如果没有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定,就不能要求当事人承担物业管理法律责任。

  ②物业管理法律责任必须以物业管理违法违约行为为前提。

  物业管理违法违约行为是物业管理当事人拒不履行义务或做出法律、法规、合同禁止的行为。违法违约行为的构成要件有三个:第一是违法违约性,即当事人违反了物业管理法律规范的规定或违反了物业服务合同的约定。第二是危害性,即因违法违约行为,侵害了国家、集体或个人的合法权益,造成了危害后果。第三是可罚性,即当事人的违法违约行为符合物业管理法律规范和物业服务合同的约定的处罚条件。以上构成要件只有同时具备,才能由当事人承担物业管理的法律责任。

  ③物业管理法律责任是对违法违约当事人的一种制裁。

  物业管理法律责任是要求违法违约当事人必须承担违法违约的法律后果,这显示了物业管理法律法规的权威性和物业服务合同的严肃性。如果物业管理当事人违法违约,必将受到相应的的制裁和处罚。

  ④物业管理法律责任由国家强制力保证实施。

  法律责任具有国家法律所赋予的强制性和约束力。违反物业管理法律法规,由国家司法机关和其他法律、法规授权的机关依法追究其法律责任。违反物业管理合同的约定,由合同守约方依法请求人民法院追究违约者的违约责任

  根据以上的分析,针对本案例我们认为:

  第一,物业管理公司不承担违法责任。我国目前已出台的物业管理的法律法规中并没有物业管理区域内的业主的人身安全由物业管理公司负责、业主的生命受到犯罪分子的伤害应由物业管理公司承担法律责任的规定。显然,业主被伤害,承担违法责任的应是犯罪分子,而不是物业管理公司。

  第二,物业管理公司是否承担违约责任,要根据物业服务合同的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订,系双方当事人的真实意思表示,依法成立的物业服务合同受到法律的保护。物业服务当事人由于违反合同条款的约定必须承担违约责任。因此物业管理法律责任的确认,除依据有关法律、法规的规定外,也要以合同或契约约定的责任内容作为依据,但合同约定的条款不得与相关法律、法规相违背,否则,合同虽成立,但其在内容和形式上违反了法律、法规的规定,则被确认为无效,得不到国家法律的保护,没有法律效力。违约责任,指一方不履行物业服务合同中约定的义务或者履行合同义务不符合约定的,依法应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。违约责任是由合同义务转化而来的,本质上出于双方当事人约定,不是法律强加的,因此,物业服务当事人必须清楚自己的权利和义务,不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺,就应履行,否则就应承担违约责任,按合同规定的违约责任条款接受处罚。

  《民法通则》第一百零六条规定:“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。”

  《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

  根据以上规定,合同是追究违约责任最根本的依据。物业服务合同可以对业主人身财产安全的保护措施做出更为具体的约定,也可以对业主人身或财产受到不法侵害后而要求物业管理公司承担一定的赔偿责任做出约定。如果有这方面的约定,一旦出现合同中约定的情形,物业管理公司应该承担相应的违约责任。

  3)物业管理公司应加强和改善物业区域内的安全防范

  目前的物业服务合同,一般都有对物业管理保安服务的约定,如保安服务要做到24小时专人值守、定期巡逻,做好环境和公共秩序管理,做好防火、防盗工作,加强人员、物品、车辆出入管理等。但是物业管理保安并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生,只能是最大限度地去预防案件的发生。而目前相当一部分物业管理公司并没有做到最大限度地去做好预防工作,没有认真履行保安职责,如没有聘用经过专业培训的保安人员、对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻、保安人员脱岗、安全设施管理不善形同虚设等。这也是不少业主对物业管理公司产生情绪,拒绝交纳物业管理费的原因之一。

  因此,物业管理公司要充分认识到保安工作在物业管理工作中占有极为重要的地位,具有十分重要的作用。

  ①良好的保安服务有利于提升企业形象。保安服务的好坏,直接反映了物业管理质量的高低。良好的保安服务,以及保安人员的优良素质,将会获得住户和社会的称赞,得到广泛的支持,从而提升物业管理企业的企业形象

  ②良好的保安服务可以使业主和使用人产生安全感。良好的保安服务提供良好的安全及保护,使业主和使用人人身免受伤害,财产免遭损失,从而满足业主和使用人的安全需求,增强安全感和归属感

  ③良好的保安服务可以创造良好的经济效益社会效益。良好的保安服务,社会秩序稳定,刑事犯案率低,可使人们安居乐业,人们都愿意在此工作或居住,从而有效提高小区或大厦的销售率和出租率。同时,良好的保安服务可以及时发现或避免刑事犯罪案件的发生,有效地保护业主和使用人的生命财产不受损失,也大大减少和避免业主和使用人因生命受到伤害、财产受到损失而引起的赔偿纠纷。此外,小区或大厦的保安管理是社会治安管理的组成部分,小区或大厦的良好保安服务有利于促进整个社会的长治久安。

  同时,要建立健全相关的规章制度,加强对保安人员的教育和培训,努力做好保安服务工作。保安服务的关键是做好预防工作,应防患于未然。保安服务工作良好的重要标准就是物业区域范围内不发生或很少发生刑事案件,不发生或很少发生安全事故。做好各项预防工作是保安服务工作的关键,因此要采取各种有效措施,防止各类刑事案件和安全事故的发生。

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参考文献

  1. 齐坚.物业管理教程.同济大学出版社,2004年09月第1版
  2. 2.0 2.1 胡运金.物业管理概论.华中科技大学出版社,2005年11月
  3. 韩朝.物业管理经济学.清华大学出版社,2007.7
  4. 郭宗逵.物业管理典型案例分析.江苏科学技术出版社,2006.1
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