物業管理法律責任

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　　物業管理法律責任是指由於違反物業管理法律規範行為而應當承擔的法律後果。違法行為是法律責任的前提，法律製裁是法律責任的必然結果。國家工作人員、公民或法人拒不執行法律義務或作出法律所禁止的行為，並具備違法行為的4個構成要素，便應承擔這種違法行為所引起的法律後果，國家依法給予相應的法律製裁。

　　物業管理法律責任的主要特征有3項。

　　(1)法定責任與約定責任結合。法律責任除了是直接違反法律法規而引起的法定法律責任以外，還有因違反當事人雙方的協議、合同的約定而引起的法律責任，我們稱之為約定責任。協議、合同的法律效力來源於國家對當事人之間合同、協議的認同並予以國家強制力的保護。因此，物業管理中發生的法律責任除了依據法律法規，還要以合同、協議的約定為依據。

　　(2)技術規範所確定的責任份額大。物業管理本身是社會化、專業化的產物，物業管理中的各項活動涉及大量的技術問題。這些技術問題，有的是國家制定了相關的技術標準和技術規範，也有的是物業管理雙方當事人約定的技術要求或標準。這些技術標準、規範、要求成了確定物業管理法律責任的重要且大量的依據。

　　(3)法律責任的複雜性和複合性。物業管理法律責任的種類繁多，有民事責任、行政責任以及刑事責任。而且，這些責任在一項物業管理的違法行為中往往會合併存在，出現法律責任複合的現象。這種物業管理法律責任的複雜性決定了在確定物業管理法律責任時，要全面考慮相關的法律法規對某種違法行為從不同的角度所設定的法律責任。對物業管理的當事人來說，也要謹慎自己的行為，因為，某種違法行為導致的結果不只是賠償損失的民事責任，也有可能導致判刑的刑事責任。

　　物業管理法律責任的構成是指據以確定物業管理法律責任必須具備的各種條件或必須符合的標準。由於物業管理中違法行為具體種類很多，涉及諸如民事違約責任、民事侵權責任、行政責任、刑事責任等不同種類的物業管理法律責任，其具體的構成要件也各有一定差異。在一般情況下，法律責任的歸責條件由下列四要素構成。

　　(1)行為違法。法律責任一般是由違法行為的發生而引起的，因此，違法本身的構成條件，自然應當成為法律責任構成的基礎和必要的前提條件。

　　(2)損害結果。損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財產的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的範圍包括直接實際損害和喪失預期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會危害性，給社會特定利益關係造成了危險或損害，並且危害結果達到了法律規定應追究相應法律責任的程度，是構成物業管理法律責任的一個必要條件。在有些法律責任中，損害結果不是必要要素。

　　(3)因果聯繫。違法行為與損害結果之間應當存在因果聯繫。法律上的因果聯繫不是一般的因果關係，而是指某種事實上的行為與特定損害結果之間的必然聯繫。如果某項損害結果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項結果負責。由於行為與結果之間的聯繫多種多樣，有必然聯繫和偶然聯繫、直接聯繫和間接聯繫之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物業管理法律責任歸於某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損告結果之間的聯繫，這對於行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影響。

　　(4)行為人心理主觀過錯狀態。過錯是指行為人實施行為時對自己的違法行為及其後果的一種心理認識狀態，分為故意和過失兩種表現形式。直接和間接故意的違法行為應負法律責任，重大過失的違法行為一般要負民事責任或行政責任，在法律有明文規定下才須負刑事責任。對物業管理中的民事侵權行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責，大多數是採取過錯責任歸責原則。

　　物業管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任；財產責任和非財產責任等。按法律責任的內容不同，一般分為民事法律責任、經濟法律責任、行政法律責任、刑事法律責任四類。違憲法律責任不在物業管理法律責任範圍。各種法律責任可以單獨發生，也可能與其他法律責任同時發生，換言之，一種違法行為不一定只承擔一種法律責任，許多場合，違法行為人要承擔兩種以上法律責任，即出現所謂法律責任複合現象。

　　(一)民事法律責任

　　指民事主體因違反民事法律義務而按照民法(包括合同法)規定必須承擔的民事法律不利報應。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現為一種財產責任，而且民事責任的內容可以由當事人自行約定。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權責任兩大類。承擔民事責任的方式，中國《民法通則》第一百三十四條規定了主要有10種形式，可以單獨適用，也可以合併適用。

　　①停止侵害。指對行為人正在實施的侵權行為，受害人有權請求其停止實施或請求人民法院制止實施。②排除妨礙。指權利人行使其權利受到他人不法阻礙或妨害時，有權請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。③消除危險。指在有造成財產或人身損害之虞時，權利人有權請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。④返還財產。指權利人的財產被行為人非法侵占時，權利人有權請求返還該財產。⑤恢複原狀。指在財產被不法損害或性能狀態被改變而有複原的可能時，受害人有權請求恢復到財產未受損壞或未改變時的狀態。⑥修理、重作、更換。⑦賠償損失。指行為人以其財產填補受害人的損失。⑧支付違約金。指依法律規定或當事人約定，違約方向對方支付一定數額的金錢。⑨消除影響、恢複名譽。指公民或者法人的人格權受到不法侵害時，有權通過人民法院要求行為人以公開形式承認過錯，澄清事實，或者闢謠，消除所造成的不良影響，以恢復未受損害時社會對其品行、才能或信用的良好評價。⑩賠禮道歉。指公民或法人的人格權受到不法侵害時，權利人可請求行為人當面承認錯誤，表示歉意，以保護其人格尊嚴。

　　(二)行政法律責任

　　指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規而依法必須承擔的行政法律不利報應。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為引發的依法應承擔的不利法律報應，一般表現為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分；另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規而應依法承擔的不利法律報應。

　　承擔行政責任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國《行政處罰法》第二條明文規定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產停業；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執照；行政拘留；法律、行政法規規定的其他行政處罰。②行政處分。指國家機關、企事業單位依據國家法律、法規或國家機關、企事業單位的規章制度的規定，按行政隸屬關係對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內部製裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。③勞動教養。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。

　　(三)經濟法律責任

　　指經濟法律關係主體行為違反經濟法律法規而依法應承擔的不利法律報應。由於經濟法律關係實際上是由行政管理法律關係和民事法律關係複合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權利相結合的經濟責任制追究違反經濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。

　　(四)刑事法律責任

　　指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應。它是製裁最為嚴厲的一種報應。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產和剝奪政治權利。在各地專門的物業管理規範性文件中，一般不規定民事主體、行政相對人的違法行為構成犯罪的依法追究刑事責任，大多數都明文規定：物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

　　物業管理法律責任根據承擔責任方式性質不同還可以分為製裁性、強制性、補救性三類法律責任。製裁就是懲戒、處罰，製裁實際上是一種對違法者的某種權利的合法損害或者使違法者承擔一項新的不利義務，其目的是使違法者引以為戒，今後不再犯。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。法律責任的實施和製裁的實現都以強製為後盾。從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最後手段。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。補救性法律責任主要是賠償、恢複原狀、返還財產、賠禮道歉、履行職務等。

　　(一)建設單位違反招投標規定的行政責任

　　第五十七條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

　　為了保護業主的合法權益，避免在業主、業主大會聘用新的物業管理企業之前，在物業前期服務過程中，建設單位和物業管理企業相互勾結，侵害業主合法權益的情況發生，針對目前建設單位私自選聘物業管理企業，導致所選聘的物業管理企業素質差，造成業主和物業管理企業之間糾紛不斷的現狀，條例第二十四條規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。本條就是從法律責任的角度確保了第二十四條的落實。出現這類違法行為以後，行政機關首先是責令限期改正，要求建設單位採用正確的方式選聘物業管理企業，並給予警告。行政機關還可以行使自由裁量權，視違法情節或後果決定是否給予罰款。

　　(二)建設單位擅自處分的行政責任和民事責任

　　第五十八條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　本條規定了建設單位擅自處分的行政責任和民事責任。轉讓業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備，首先是一種嚴重的民事侵權行為，因此違法行為人必須對權利人承擔民事賠償責任。其次，在物業管理領域，由於涉及物業管理區域內眾多業主，建設單位擅自處分業主擁有所有權或者使用權的物業共用部位、共用設施設備，已經侵犯了公共利益，構成了對行政管理秩序的破壞，所以應當給予行政處罰，由違法行為人承擔罰款的行政責任。

　　要明確的是，民事責任和行政責任並不互相排斥，行政責任是對國家承擔的責任，帶有懲罰性質；而賠償的民事責任是對受侵害業主的責任，不具懲罰性，一般只有補償性，目的是使業主的利益恢復到侵害未發生之前的狀態。所以，行政責任的承擔不影響民事責任，反之亦然。但是在侵權人財產不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優先保證民事賠償責任的實現。

　　(三)拒不移交資料的行政責任

　　第五十九條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處l萬元以上10萬元以下的罰款。

　　本條規定了拒不移交資料的行政責任。物業資料和相關的物業應當是一體的，其所有權應當屬於全體業主。在物業管理活動中，在建設單位、物業管理企業、業主之間由於物業管理問題發生糾紛，更換物業管理主體時，常常出現掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方的情況。由於這些資料是開展物業管理，對物業進行維修養護所必需的基礎資料，如果掌握資料的一方拒不移交，將會給對方的工作造成許多障礙，是對行政管理秩序的破壞。所以，條例特別規定了拒不移交的行政責任。

　　(四)無資格從事物業管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律後果

　　第六十條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　本條規定了無資格從事物業管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律後果。由於物業管理直接關係到廣大老百姓的日常生活，為了確保物業管理工作的正常開展，為了能夠給業主提供優質的管理服務，我國對物業管理企業實施資質管理制度，未經主管部門進行資質評定並取得資質證書而從事物業管理業務的，是一種擾亂市場秩序的行為，應當受到行政處罰。另一方面，不具備資質證書的企業和業主簽訂的物業服務協議是無效協議，如果該企業的違法行為給業主造成了損失，違法企業必須承擔民事賠償責任。在侵權人財產不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優先保證民事賠償責任的實現。

　　(五)物業管理企業聘用無從業資格的人員的法律責任

　　第六十一條違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　本條規定了物業管理企業聘用無從業資格的人員的法律責任，包括行政責任和民事責任。物業管理人員的素質決定了物業管理的服務水平和服務質量，為了保障物業管理活動的順利開展，依法維護業主的合法權益，條例不僅規定了物業管理企業的資質要求，而且規定了物業管理企業從業人員的資格要求，要求物業管理從業人員必須具備相應的業務能力和知識水平。但是如果物業管理企業對此要求置之不理，對未取得物業管理職業資格證書的人員仍然加以聘用的話，關於從業人員友格的要求就會成為虛置，就無法從根源上杜絕無資格人員從業的違法現象。所以，為了預防不符合條件的從業人員進入物業管理的人力資源市場，本條專門規定了違法聘用無資格從業人員的法律責任。

　　(六)物業管理企業違反委托管理限制之法律責任

　　第六十二條違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50》6以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　本條是關於物業管理企業違反委托管理限制之法律責任。業主大會選聘物業管理企業，物業管理企業只有在符合一定資質條件的情況下，才能承接物業管理項目，業主正是基於對物業管理企業管理能力和服務水平的認可才選聘相應的物業管理企業，被選聘的企業除部分專項服務業務可委托給專業性服務企業外，應當親自完成其他有關的物業服務。物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委托給他人，也可能造成對物業管理資質管理制度的規避，使得資質管理制度形同虛設。因此，行政機關將對此行為進行行政處罰。另外，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委托給他人也是違反其與全體業主簽訂的物業服務合同的行為，應當承擔相應民事責任，給業主造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　(七)挪用專項維修資金的法律責任

　　第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　本條是關於挪用專項維修資金的法律責任。房屋的專項維修資金只能用於特定的用途，即房屋的維護和保養。挪用專項維修資金的行為，首先，它違反了條例第三十五條物業服務合同中關於專項維修資金的管理與使用之規定，行為當事人，無論是法人還是自然人，均應承擔違約責任；其次，它也違反了條例第五十四條第二款關於“專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。不得挪作他用”的規定。挪用專項維修資金的行為不僅違反了本條例的規定，也違反了物業服務合同的規定，因此是應受到處罰的行為。挪用專項維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責任。這裡有可能涉及的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。

　　(八)建設單位(開發商)不配置物業管理用房的法律責任

　　第六十四條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　本條主要是關於違反本條例第三十條“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房”規定的行政法律責任。物業管理用房是物業管理工作正常進行的前提條件，建設單位在開發建設的時候應當為物業管理工作考慮，預留必要的物業管理用房。不按照規定配置必要的物業管理用房，影響到物業管理工作的開展，損害物業管理區域內全體業主的合法權益的，應當給予行政處罰。

　　(九)物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途之法律責任

　　第六十五條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修與養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

　　本條規定了物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途之法律責任。物業管理用房是歸業主所有，提供給物業管理企業專門用於物業管理使用的，擅自改變物業管理用房的性質，侵犯了業主的財產權利，同時也勢必會影響到物業管理的質量，應當給予行政處罰。另外由於擅自改變物業管理用房的用途的行為在本質上是侵犯了業主的財產權，本條對違法所得收益的處理的方式，實際上是規定了民事責任的承擔方式。也就是說行政機關應當將查獲的非法收益交還給業主，優先用於物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘的部分，由業主大會決定其使用。通過規定民事責任承擔的方式，來實現政府對社會事物的管理，這是條例的一個特色。

　　(十)業主、物業管理企業擅自作為行為的法律責任

　　第六十六條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：(1)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；(2)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；(3)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處1000元以上l萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　本條是關於業主、物業管理企業擅自作為行為的法律責任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業主，也可能是物業管理企業，他們的共同特點是侵害了物業管理區域內的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應當承擔行政責任，而且在本質上侵犯了全體業主的合法權利，所以，如果因為違法行為而獲得利益，這部分收益實際上是來源於業主的權利，應當用於物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘的部分，由業主大會決定其使用，而不是採用國家沒收的方式。本條同樣體現了通過規定民事責任承擔的方式，來達到行政管理的目的的精神，同樣是對於民事違法行為，採用了行政處罰和民事責任並舉、民事責任優先的處理方式。

　　(十一)業主逾期不交納物業服務費用的民事法律責任

　　第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　本條規定了業主逾期不交納物業服務費用的民事法律責任。由於業主在物業管理法律關係中處於核心地位，一切物業管理活動都是圍繞著業主及其利益。另一方面，業主也在物業管理中承擔著大量的義務，違反這些義務必然承擔法律責任。業主和物業管理企業之間是平等的民事法律關係，物業管理企業按照物業服務合同的約定提供一定標準的服務，業主按時交納物業服務費。業主不交納物業服務費構成了違反物業服務合同約定或者業主公約規定的行為，應當承擔相應的法律責任。

　　(十二)業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的法律責任

　　第六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　本條是關於業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的刑事責任和行政責任。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。實踐中存在著一些業主利用業主大會或者業主委員會的名義，從事與物業管理無關的活動，如聚眾鬧事、鬥毆，從事封建迷信活動，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動以業主大會或者業主委員會的名義作出，但是沒有得到授權，也與物業管理無關，其法律後果，應當由利用業主大會或者業主委員會從事違法活動的業主承擔。這些違法行為如果構成犯罪的，應當追究刑事責任，如果違法情節較為嚴重，但尚不構成犯罪的，應當按照治安管理處罰條例的規定，給予治安管理處罰。

　　(十三)物業管理主管部門工作工員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任

　　第六十九條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　本條是關於物業管理主管部門工作人員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任。行政機關在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機關在物業管理活動中的管理行為違反法律規範或者行政行為違反了為其設定的不為某種行為的義務，作為的違法通常表現為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機關不履行法律規範或者行政行為違反了為其設定的為某種行為的義務，不作為的違法通常表現為一種消極的狀態。無論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務，都對管理相對人、國家管理秩序造成損害，都應當承擔法律責任。

　　業主在家中被害的法律責任案例分析

　　【案例1】某大學青年教師大白天被歹徒殺害於所住小區的家中。凶手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認為，凶手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區沒有保全員、門衛脫崗、外來人員可以自由進出有著直接的關係。於是，他們一紙訴狀將小區開發商及小區的物業管理公司一併告上法庭。當地人民法院先後兩次開庭對此案進行審理。法院經審理認為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結果，該犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任，已由罪犯承擔。被告某開發公司、某物業管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意，又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關係。因此，被告不應當承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據，對此不予支持。

　　【案例2】兩名罪犯經預謀後，攜帶尖刀等凶器，竄至某市某小區某樓，因該樓值班保全員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入某業主家中進行搶劫，將業主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯後被法院判處死刑並賠償經濟損失共4萬元。業主夫婦認為負責小區管理的某公司未盡到安全管理的責任，故將其告上法庭。當地法院一審判決負責小區管理的某公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保全員並未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保全設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，併在較長時間內實施了犯罪行為，故該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。

　　【案例分析】上述兩案例均是業主在家中被害，被害人家屬均要求物業管理公司承擔相應法律責任，而兩地法院的判決結果完全不同。同樣的案例在全國各地已發生多起，其判決結果也和上述兩案例一樣，有的判決物業管理公司承擔責任，有的判決物業管理公司不承擔責任。業主在家中被害，物業管理公司到底應承擔法律責任還是不承擔法律責任呢?對這個問題，我們從以下幾個方面分析。

　　1)物業管理保全應履行哪些職責

　　保全是物業管理的基本職能之一，是物業管理公司提供物業公共服務的重要內容之一。那麼，物業公司的保全保什麼呢?

　　《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”第四十七條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保全人員的，應當遵守國家有關規定。保全人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。”

　　從以上規定中我們認為物業管理保全的職責有：

　　①維護秩序。即維護物業區域範圍內正常的工作和生活秩序，努力為業主創造良好的、安定的工作和生活環境。

　　②協助做好安全防範。即協助公安機關做好安全防範。

　　③安全事故的應急處理。發生安全事故時，立即採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告，並協助有關部門做好救助工作。

　　2)物業管理保全的責任應根據法律法規的規定和物業服務合同的約定來界定

　　物業管理法律責任是指物業管理當事人由於違反物業管理法律規範或物業管理合同的規定所必須承擔的法律後果。違反物業管理法律規範的行為屬違法行為，違反物業管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責任的基礎，法律製裁是法律責任的必然結果。

　　物業管理法律責任是保證物業管理法律規範的有效實施，保障物業管理合同的全面履行，保護物業管理法律主體的合法權益的必要條件。如果法律規範和合同僅有法律關係主體的權利義務，而沒有在使用權利不當或不履行義務的情況下應承擔的法律責任，權利義務就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現在四個方面：第一明確違法違約後果。法律責任一般都會明確如有違法違約行為產生或哪些違法違約行為必須承擔什麼樣的後果。第二處罰違法違約行為。對違法違約行為進行經濟的、行政的或法律的製裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由於其違法違約給守法守約人帶來的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責任的目的並不是為了製裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴重後果，從而自覺地守法守約。

　　物業管理法律責任具有以下特征：

　　①物業管理法律責任必須有物業管理法律規範和物業服務合同的事先規定。

　　物業管理法律責任必須事先規定。首先，物業管理法律責任的種類由法律規範事先規定，不得追究法律規範未規定的新種類的物業管理法律責任；其次，物業管理法律責任的內容要由法律規範事先規定，不得追究法律規範規定的內容以外的法律責任；第三，物業管理法律責任的處罰範圍和標準要由法律規範事先規定，不得追究法律規範規定的範圍和標準以外的法律責任。因此，物業管理法律規範和物業服務合同應有明確的法律責任或違約責任的規定和條款。如果沒有物業管理法律規範和物業服務合同的事先規定，就不能要求當事人承擔物業管理法律責任。

　　②物業管理法律責任必須以物業管理違法違約行為為前提。

　　物業管理違法違約行為是物業管理當事人拒不履行義務或做出法律、法規、合同禁止的行為。違法違約行為的構成要件有三個：第一是違法違約性，即當事人違反了物業管理法律規範的規定或違反了物業服務合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國家、集體或個人的合法權益，造成了危害後果。第三是可罰性，即當事人的違法違約行為符合物業管理法律規範和物業服務合同的約定的處罰條件。以上構成要件只有同時具備，才能由當事人承擔物業管理的法律責任。

　　③物業管理法律責任是對違法違約當事人的一種製裁。

　　物業管理法律責任是要求違法違約當事人必須承擔違法違約的法律後果，這顯示了物業管理法律法規的權威性和物業服務合同的嚴肅性。如果物業管理當事人違法違約，必將受到相應的的製裁和處罰。

　　④物業管理法律責任由國家強制力保證實施。

　　法律責任具有國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業管理法律法規，由國家司法機關和其他法律、法規授權的機關依法追究其法律責任。違反物業管理合同的約定，由合同守約方依法請求人民法院追究違約者的違約責任。

　　根據以上的分析，針對本案例我們認為：

　　第一，物業管理公司不承擔違法責任。我國目前已出台的物業管理的法律法規中並沒有物業管理區域內的業主的人身安全由物業管理公司負責、業主的生命受到犯罪分子的傷害應由物業管理公司承擔法律責任的規定。顯然，業主被傷害，承擔違法責任的應是犯罪分子，而不是物業管理公司。

　　第二，物業管理公司是否承擔違約責任，要根據物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。物業服務合同由物業服務需求方與物業服務提供方雙方自願簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業服務合同受到法律的保護。物業服務當事人由於違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業管理法律責任的確認，除依據有關法律、法規的規定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據，但合同約定的條款不得與相關法律、法規相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規的規定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出於雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規定的違約責任條款接受處罰。

　　《民法通則》第一百零六條規定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。”

　　《物業管理條例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

　　根據以上規定，合同是追究違約責任最根本的依據。物業服務合同可以對業主人身財產安全的保護措施做出更為具體的約定，也可以對業主人身或財產受到不法侵害後而要求物業管理公司承擔一定的賠償責任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現合同中約定的情形，物業管理公司應該承擔相應的違約責任。

　　3)物業管理公司應加強和改善物業區域內的安全防範

　　目前的物業服務合同，一般都有對物業管理保全服務的約定，如保全服務要做到24小時專人值守、定期巡邏，做好環境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強人員、物品、車輛出入管理等。但是物業管理保全並不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發生，只能是最大限度地去預防案件的發生。而目前相當一部分物業管理公司並沒有做到最大限度地去做好預防工作，沒有認真履行保全職責，如沒有聘用經過專業培訓的保全人員、對小區進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區進行巡邏、保全人員脫崗、安全設施管理不善形同虛設等。這也是不少業主對物業管理公司產生情緒，拒絕交納物業管理費的原因之一。

　　因此，物業管理公司要充分認識到保全工作在物業管理工作中占有極為重要的地位，具有十分重要的作用。

　　①良好的保全服務有利於提升企業形象。保全服務的好壞，直接反映了物業管理質量的高低。良好的保全服務，以及保全人員的優良素質，將會獲得住戶和社會的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業管理企業的企業形象。

　　②良好的保全服務可以使業主和使用人產生安全感。良好的保全服務提供良好的安全及保護，使業主和使用人人身免受傷害，財產免遭損失，從而滿足業主和使用人的安全需求，增強安全感和歸屬感。

　　③良好的保全服務可以創造良好的經濟效益和社會效益。良好的保全服務，社會秩序穩定，刑事犯案率低，可使人們安居樂業，人們都願意在此工作或居住，從而有效提高小區或大廈的銷售率和出租率。同時，良好的保全服務可以及時發現或避免刑事犯罪案件的發生，有效地保護業主和使用人的生命財產不受損失，也大大減少和避免業主和使用人因生命受到傷害、財產受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區或大廈的保全管理是社會治安管理的組成部分，小區或大廈的良好保全服務有利於促進整個社會的長治久安。

　　同時，要建立健全相關的規章制度，加強對保全人員的教育和培訓，努力做好保全服務工作。保全服務的關鍵是做好預防工作，應防患於未然。保全服務工作良好的重要標準就是物業區域範圍內不發生或很少發生刑事案件，不發生或很少發生安全事故。做好各項預防工作是保全服務工作的關鍵，因此要採取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發生。

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