物業保全管理
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物業保全管理是指物業管理公司採取各種措施和手段，保障其所管區域內的財物不受或少受損失，人身不受傷害，並維護正常的工作和生活秩序。它是指通過各種先進的科學技術措施和管理手段，依靠必備的設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理區域內的業主或使用人的生命財產與身心健康所進行的一系列活動，也就是指物業管理公司為防盜、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管理的物業及相關人員的行為進行的一系列管理活動。
物業保全管理的基本特點[1]
1．物業治安管理難度大、綜合性強
一些大型商住區和高層綜合樓宇不但樓層高、面積大、進出口多，而且區內公司多，餐廳、歌舞廳、健身房等娛樂場所也多，從而使人流量也大，進出人員複雜，這些情況給制定和落實安全措施帶來一定的困難。同時，眾多的單位又有各自的管理部門，物業管理公司不可能幹預很多，因而保全管理的工作難度較大。
2．服務性強
物業管理的主要任務就是為用戶提供優質的服務和高效的管理，創造安全、文明、整潔和舒適的環境。物業的保全管理屬於物業管理整體工作的一部分。從本質上講，物業保全管理是為用戶提供保衛安全服務的。因此，作為物業管理公司的保全人員，要做好自己的本職工作，其首要任務就是堅持“服務第一，用戶至上”的服務宗旨，強化服務意識，努力提高治安服務水平，認真做好治安防範工作。
3．制約性強
物業管理的保全管理部門在履行其相關職責的過程中，一般既要受到來自國家公安主管部門的指令信息和有關法律法規的制約，還要受到物業管理服務合同相關保全服務方式、內容及具體水平等內容和要求的制約。
4．靈活性和能動性
物業的保全管理工作是針對特定的物業管理區域的，作為專業化的物業管理企業，應該根據其所管轄的物業管理區域周邊的安全形式，結合物業管理項目本身的特點，在遵守相關法規和合同的前提下，可以採取靈活多樣的安保措施，充分調動安保人員及物業管理區域內的相關人員，積极參与到物業的保全管理工作中去，實現群防群治。
物業保全管理的一般原則[1]
1．堅持“預防為主，防治結合”的管理方針，防患於未然
做好各項預防工作是保全工作的關鍵，保全員應時刻警惕，防止可疑人員進入住宅區域或綜合大樓，防止各類刑事案件和治安事故的發生。
2．堅持物業內的治安管理與社會的治安管理工作相結合的原則
物業管理屬下的保全部應當與當地公安機關保持密切的聯繫，及時瞭解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安部門搞好物業周圍的保全工作。打擊不法分子的違法亂紀行為，確保物業的安全，為社會治安作出貢獻。
3．堅持“服務第一，用戶至上”的服務宗旨
管理就是服務，保全也是一種服務。物業保全管理就必須緊緊圍繞努力為用戶提供盡善盡美的服務這一中心任務開展工作，既要有公安人員的警惕性也要有物業管理人員的服務性；既要堅持原則，按制度辦事，又要時刻為用戶著想，主動幫助用戶們解決問題；既要與違法犯罪分子作鬥爭，又要為用戶提供熱情周到的服務。
4．堅持保全工作硬體與軟體建設一起抓的原則
一方面要抓好保全隊伍建設，認真完善各項治安防範制度，落實治安防範措施；另一方面，又要搞好物業治安防範的硬體設施建設，建立並完善電視監控系統、消防報警系統等，應購置充足的對講機及其他保全工作所需的設備等。
物業保全管理的主要內容[1]
- 建立健全治安保衛組織機構。在國外，物業管理一般是由專業的保全機構負責。在我國，物業保全管理工作主要是由物業管理公司自行負責，因此，物業管理公司應建立健全安全保衛組織機構，加強對保全部的領導和管理，配備充足的保全人員。
- 制定和完善各項保全管理制度。物業管理公司應根據物業管理項目的實際情況，建立並完善保全員崗位責任制和各項治安保衛制度。
- 負責維護轄區內的治安秩序，預防和查處治安事故。
- 打擊違法犯罪活動。物業管理公司應貫徹和執行公安部門的有關安全保衛工作的方針、政策，積極配合公安部門打擊轄區內及轄區周圍的違法犯罪活動。
- 制定巡視值班制度。根據轄區內實際情況，物業管理公司應每天24小時安排保全員的巡視值班，具體工作可分為門衛、守護和巡視等方面的措施來實施。
- 加強轄區內車輛與交通管理，物業管理公司應加強轄區內的車輛安全管理，做好車輛停放和保管工作，確保車輛按規定線路行駛和停放，保證轄區內道路通暢、路面平坦、無交通事故發生，無車輛亂停亂放現象。
- 完善轄區內安全防範措施。物業的保全管理除了靠人防力量外，還應重視保全的技術設施防範，如建立防盜報警系統等。
- 定期對保全員開展各項培訓活動。只有常抓不懈地開展培訓工作，提高保全員的思想素質和業務能力，才能提高治安防範能力。對保全員培訓的內容包括法律、職業道德教育、禮貌服務意識、基本的物業管理知識、管理公司的規章制度、治安保衛知識和消防知識等。
- 密切聯繫轄區內用戶，做好群防群治工作。物業的保全管理是一項綜合的系統性工作。通常，物業管理公司只負責所管理物業公共地方的安全工作。要保證物業的安全使用和用戶的人身財產安全，僅靠物業管理公司自己的力量有時是不夠的，必須把轄區內的用戶發動起來，實現群防群治，強化用戶的安全防範意識，建立各種內部安全防範措施。
- 與物業周邊單位建立聯防聯保制度，與物業所在公安機關建立良好的工作關係。
物業保全管理的主要措施[1]
1．時刻加強對保全人員進行相關的職業道德教育
保全人員是物業保全管理工作的具體執行者，保全人員素質的高低決定了物業保全管理質量的好壞。因此，物業管理公司在選聘保全人員及在日常的保全管理工作中要特別註意這方面的問題，並對相關人員定期或不定期地進行職業道德方面的宣傳教育工作。
2．建立健全完善有效的保全制度
- 根據物業類型、檔次、規模等，以及周邊治安形勢和物業管理區域的封閉性情況，配齊保全固定崗位和流動崗位及其人數。
- 確定保全巡邏的崗位和線路，做到定時、定點、定線路巡邏與突擊檢查相結合，特別要註意出入口、隱蔽處、倉庫、車庫、車棚等位置或區域。
- 建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作和相關制度等。
3．日常工作要求
- 與街道、居委會、派出所建立密切聯繫，隨時瞭解社會治安情況。
- 採取發放通行證、出人證、來訪登記等措施，控制人流、物流和車流等。
- 及時、正確處理各種突發事件。
- 填寫每日工作報告和特別工作報告。
- 嚴禁保全人員濫用權力，超出物業管理保全人員的權力範圍，如使用武力、搜身等。
物業保全管理的機構設置[1]
一、保全管理機構
物業保全管理的工作任務比較明確，但對於不同類型、不同規模的物業保全管理工作，保全部的機構設置也是不同的。一般來說，物業管理規模越大、物業類型越複雜、檔次越高、配套設施越多，其保全管理工作量也就越大、越複雜，其機構設置也就越複雜，分工也就越細、越明確。一般情況下，按保全人員工作性質和工作任務的不同，保全部下轄辦公室、門衛班、安全巡邏班、電視監控班、消防班、車場保全班等(見圖)。
這種分班方式的特點是，每個班的工作任務專一，便於班內的管理，也便於保全設備的管理。但是，這種分班方式也存在著一些缺點：每個專業班成員不能同時上班，要分成早、中、晚班及輪休等，因而不利於治安工作的統一管理。由於保全部要24小時負責轄區的安全保衛工作，有的物業管理公司對保全部採取“四班三輪轉”的方式上班。這種分班方式就是將不同工作性質的保全人員按照每一班次的工作需要分成四個班組，每天有三個班組分別上早班、中班、夜班和一個輪休班，每個班都有消防、巡邏、門衛、電視監視、車場、內巡等保全崗位。這種分班方式便於統一管理，但是，要求班長應具有較全面豐富的保全工作知識、技能和經歷，
二、保全人員的職責
1．部門經理的工作職責
保全部經理是在物業管理公司總經理的直接領導下負責整個物業範圍內的安全保衛工作。其主要工作職責有：
- 制定保全部工作計劃，建立健全各項保全制度。
- 主持部門工作例會，組織保全部全體成員開展各項治安保衛工作。
- 積極組織開展以“五防”(防火、防盜、防破壞、防暴、防自然災害)為中心的安全法紀教育，領導和組織對保全員的培訓工作。
- 組織對較大案件的調查處理工作。
- 監督考查本部門各崗位保全員的工作表現，處理有關保全工作投訴。
- 完成總經理下達的其他的任務等。
2．保全領班(經理助理)的工作職責
- 部門經理不在時，代行經理職權，處理有關保全工作事宜。
- 協助部門經理搞好保全日常管理工作。
- 檢查、監督各班組的工作，發現問題及時向經理報告。
- 搞好分管區域的重點防範工作等。
3．保全員的工作職責
保全員的工作分為幾種，實踐中每個保全員一天上班期間都有可能輪換幾個崗位，這樣做是為保證保全部每天都有24小時運轉的工作安排，同時避免保全員在某一崗位上班過分疲勞。不同的保全崗位(如門衛、巡視、電視監控等)有不同的工作要求，其工作職責也有所不同。保全員的一般工作職責為：
- 認真遵守公司的規章制度，按時上下班，不遲到早退。
- 文明禮貌，行為規範，努力為業主和使用人提供優質服務。
- 堅守崗位，提高警惕，嚴防犯罪分子從事破壞活動。
- 熟悉轄區內業主和使用人的情況，掌握轄區內的治安特點，保護轄區物業和業主、使用人的人身財產安全。
- 認真做好防火、防盜等工作，發現不安全因素應儘力查明原因、儘力排除險情並及時向上級彙報。
- 認真做好值班記錄，嚴格遵守交接班制度等。
