物業消防管理

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　　物業消防管理是指在日常管理中通過有效措施預防物業發生火災，在火災發生時採取應急措施以最大限度地減少火災的損失。消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。物業管理中最常見的意外事故是火災，給住用人的生命財產帶來最大危害的也是火災。因此，搞好消防工作是物業安全使用和社會安定的重要保證。^[1]

　　物業消防管理的基本目的是預防物業火災的發生，控制火災的蔓延，減少火災損失及其他善後工作，為業主和使用人的生產和生活提供安全的環境，增強城市居民安全感，保證其生命和財產安全。

　　物業的消防管理，包括“消”和“防”，即“消滅”和“預防”兩個方面的工作。防火是把消防工作做到前面，防患於未然。物業管理公司要廣泛開展防火宣傳教育活動，樹立消防安全意識，群防群治，“防”才有基礎，“消”才有力量。物業的消防管理必須貫徹執行“預防為主，防消結合”的方針。要求消防工作在指導思想上，要把預防火災放在首位。要採取一切行政的、技術的和組織的措施，防止火災的發生。所以，物業的消防管理也應立足於火災的預防上，從人力、物力、技術等多方面充分做好滅火準備。^[2]

　　1．建立高素質的消防隊伍

　　為加強物業的消防管理，物業公司應在保全部內成立一個專職的消防班來負責此項工作，同時做好義務消防隊的建立和培訓工作。一般情況下，物業管理的消防管理工作都是從屬於公司的保全部門，但是，從業務管理上來看，它又是專業的、專職的。

　　2．制定科學完善的消防管理工作制度

　　(1)消防中心值班制度。消防中心是火警預報、信息通信中心，消防值班員必須有高度的責任感，認真嚴肅地做好消防中心的值班監視工作。

　　(2)防火檔案制度。消防部門要建立防火檔案，對防火隱患、消防設備狀況(位置、功能、狀態等)、重點消防部位、當期消防工作概括要記錄在案，以備隨時檢閱。還要根據檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　(3)消防崗位責任制度。要建立各級領導負責的逐級防火責任制，上至公司領導，下至普通的消防員，都對消防負有一定的責任，從而建立健全防火制度和安全操作制度，層層明確責任，建立全方位的監督制度體系。

　　(4)定期進行消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、水槍、水帶齊全完好，報警系統運行良好，準確無誤，達到應急要求。配電房、值班室等位置或區域應按規定配齊各種消防設備設施。備用發電機、消防水泵、消防電梯等狀態完好，達到應急要求。定期組織檢查，做到普查與自查相結合，還要對重點部位進行定期重點抽查等，做到發現隱患要立即消除。

　　(5)專職消防員的定期培訓和演習制度。做好物業安全的消防管理工作，必須要配備一定數量和質量的消防隊員，建立消防義務組織，並定期對消防人員進行模擬訓練和開展消防演習，提高消防意識和技能，增強火災撲救能力。

　　(6)其他有關消防的規定等。如嚴禁使用交流電門鈴；嚴禁在物業區域內堆放易燃易爆等物品；嚴禁在樓上燃放煙花爆竹等；未經批准，不得擅自進行管、線路(電錶)的改裝、增容等；嚴禁堵塞防火通道等。

　　3．消防設備管理

　　通常，建築物內部都設有基本的消防設備，以保證其消防工作的需要。消防設備的管理主要是對消防設備的保養和維護，以保證其時刻處於完好的狀態。消防設備的維修需要專門的技術，特別是一些關鍵設備，一般應聘請經相關部門認可、達到一定要求的，持有合格消防牌照的專業公司來維修和養護。作為物業管理公司，一般應註意以下幾個方面：

• 熟悉消防法規，瞭解各種消防設備的使用方法，制定本大廈的消防制度和有關圖冊，並使管理人員及用戶熟悉。

• 禁止擅自更改消防設備位置，特別是用戶進行二次裝修時，應嚴格審查。

• 定期檢查消防設備是否完好、規範，對使用不當的應及時更正等。

• 公共走廊和通道必須保持通暢，絕對不能放置其他物品。

• 加強消防值班和巡邏，及時發現火災隱患並予以處理等。

　　4．加強消防管理的教育培訓

　　“預防為主，培訓教育先行”。消防工作的宣傳教育和培訓是增強消防工作的透明度、發動用戶和管理公司員工自覺地同火災作鬥爭的一項重要措施，也是貫徹“預防為主，防消結合”方針的一個重要內容，是提高所轄區域內的全民消防意識，普及消防法規和消防知識的重要途徑。

　　(1)對員工的培訓教育。管理公司的員工是物業消防管理的主要力量，對員工的消防知識培訓主要有以下三方面的內容：學習消防理論知識，如政府的消防法規、防火滅火的基本原理和基本知識。熟練使用常用滅火器材，如手提滅火器的操作、防毒面具的穿戴、大樓消防設施的使用等。開展消防綜合演練，在消防演練中提高員工滅火能力及各種應急的情況處理能力。

　　(2)對用戶開展消防宣傳教育。消防工作僅靠物業公司的努力是不夠的，還需要物業區域內全體用戶的積極配合。管理公司必須加強對用戶的消防宣傳教育工作，積極促使用戶學習消防知識，增強防火意識，提高自救能力。對用戶來說必須瞭解並掌握以下三方面要求：大樓防火工作的各項規定；手提式滅火器的使用方法；消防應急通道的位置及出現緊急情況時的疏散方法等。

　　物業消防管理的組織包括物業管理企業根據其管轄的物業項目的特點，充分細緻地分析物業消防管理工作的複雜程度，併成立一個相對獨立的專門負責物業的消防管理相關工作的部門，以及在部門內設置相應的消防工作崗位，並明確崗位職責、責任到人等一系列工作活動。

　　物業管理公司的消防管理部門一般從屬於公司的安全保衛部門，即在保全部設有消防班，但消防班是專設和單列的。

　　一、專職消防管理人員的職責

• 對本部門和物業管理公司的經理負責，負責管理、監督、檢查、指導、整改所轄區域內的消防工作。

• 落實各項防火安全制度，嚴格貫徹執行消防法規。

• 組織消防宣傳教育，加強業主和使用人的消防意識。

• 負責所轄區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作。·定期巡視、試驗、檢查、大修、更新各種消防設施和器材，指定專業人管好轄區內的各種消防設施和器具。對消防設施故障和不足，應專門報告給主管領導，並做好維修計劃。

• 定期檢查所轄區域內的要害部位，及時發現和消除火災隱患。

• 負責消防監控報警中心，24小時日夜值班，做好值班記錄和定期彙報計劃工作，發現火警、火災時，應立即投入現場指揮和實施搶救等。

• 制止任何違反消防安全管理的行為和企圖。

　　二、義務消防人員的職責

• 認真學習有關的消防知識，掌握各種器材操作技術和使用方法。

• 積極做好宣傳防範教育工作：宣傳教育內容主要有防火、滅火基本方法，物業內消防設施及其功能與使用，安全疏散和人員搶救等，宣傳方式可採取專人上門發通知、張貼廣告、出牆報、利用廣告等。

• 定期檢查本部門和所管區域內的消防器材設備的完好狀況。

• 一旦發生火警、火災應立即投入現場搶救等。

　　1．消防安全教育、培訓制度

　　1)每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。

　　2)定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火。

　　3)各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。

　　4)對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓。

　　5)對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格後方可上崗。

　　6)因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。

　　7)消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

　　2．義務消防隊組織管理制度

　　1)義務消防員應在消防工作管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考核應達到規定的指標。

　　2)要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能。

　　3)按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，並結合實際不斷完善預案。

　　4)每年舉行一次防火、滅火知識考核，對考核優秀者給予表彰。

　　5)不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。

　　3．防火巡查、檢查制度

　　1)落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。

　　2)消防工作管理職能部門每日對物業管理轄區進行防火巡查，每月對物業管理轄區進行一次防火檢查並複查追蹤改善。

　　3)檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，並按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。

　　4)檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應認真聽取或閱讀每日消防安全檢查情況通知，若發現本部門存在火災隱患，應及時整改。

　　5)對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。

　　4．安全疏散設施管理制度

　　1)物業管理轄區應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

　　2)應按規範設置符合國家規定的消防安全疏散指示標誌和應急照明設施。

　　3)應保持防火門、消防安全疏散指示標誌、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處於正常狀態，並定期組織檢查、測試、維護和保養。

　　4)嚴禁在工作期間將安全出口上鎖。

　　5)嚴禁在工作期間將安全疏散指示標誌關閉、遮擋或覆蓋。

　　5．消防設施、器材維護管理制度

　　1)消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好。

　　2)消防設施及消防設備的技術性能維修保養和定期技術檢測由消防工作管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查瞭解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態。

　　3)消防設施和消防設備定期測試包括：

　　①煙、溫感報警系統的測試由消防工作管理部門負責組織實施，保全部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。

　　②消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。

　　③正壓送風、防排煙系統每半年檢測一次。

　　④室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。

　　⑤其他消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。

　　4)消防器材管理包括：

　　①每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。

　　②派專人管理，定期巡查消防器材，保證其處於完好狀態。

　　③對消防器材應經常檢查，發現丟失、損壞應立即補充並上報領導。

　　④各部門的消防器材由本部門管理，並指定專人負責。

　　6．火災隱患整改製度

　　1)各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。

　　2)在防火安全檢查中，應對所發現的火災隱患進行逐項登記，並將隱患情況書面下發各部門限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。

　　3)在火災隱患未消除前，各部門應當落實防範措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，並由單位向上級主管部門或當地政府報告。

　　4)公安消防機構責令限期改正的火災隱患，應當在規定的期限內改正並寫出隱患整改的復函，報送公安消防機構。

　　7．滅火和應急疏散預案演練制度

　　1)制定符合物業管理轄區實際情況的滅火和應急疏散預案。

　　2)組織全員學習、熟悉滅火和應急疏散預案。

　　3)每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。

　　4)應按制定的預案，至少每半年進行一次演練。

　　5)演練結束後應召開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。

　　8．消防安全工作考評和獎懲制度

　　1)對消防安全工作做出成績的，予以通報表揚或物質獎勵。

　　2)對造成消防安全事故的責任人，將依據所造成後果的嚴重性予以不同的處理，除已觸犯國家《治安管理處罰法》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關部門處理外，根據本單位的規定，對下列行為予以處罰：

　　①有下列情形之一的，視損失情況與認識態度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡：

　　a．使用易燃危險品未嚴格按照操作程式進行或保管不當而造成火警、火災，損失不大的。

　　b．在禁煙場所吸煙或處置煙頭不當而引起火警、火災，損失不大的。

　　c．未及時清理區域內易燃物品，而造成火災隱患的。

　　d．未經批准，違規使用加長電線、用電未使用安全保險裝置的或擅自增加小負荷電氣設備的。

　　e．謊報火警。

　　f．未經批准，玩弄消防設施、器材，未造成不良後果的。

　　g．對安全小組提出的消防隱患未予以及時整改而無法說明原因的部門管理人員。

　　h．阻塞消防通道、遮擋安全指示標誌等未造成嚴重後果的。

　　②有下列情形之一的，視情節輕重和認識態度，除責令賠償全部或部分損失外，予以通報批評：

　　a．擅自使用易燃、易爆物品的。

　　b．擅自挪用消防設施、器材的位置或改為他用的。

　　c．違反安全管理和操作規程、擅離職守從而導致火警、火災損失輕微的。

　　d．強迫其他員工違規操作的管理人員。

　　e．發現火警，未及時依照緊急情況處理程式處理的。

　　f．對安全小組的檢查未予以配合、拒絕整改的管理人員。

　　③對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。

　　④對違反消防安全管理導致事故發生(損失輕微的)，但能主動坦白並積極協助相關部門處理事故、輓回損失的肇事者或責任人可視情況予以減輕或免予處罰。