物業使用人

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　　物業使用人是與業主相關的一個概念。一般而言，物業管理只涉及到業主與物業管理企業之間的權利義務，而不涉及使用人。但現在也有越來越多的業主購買商品房並不是為了居住，而是為了投資。這部分業主在購買了房屋之後就將所購房屋出租給他人使用。這樣，物業管理關係就不僅僅涉及業主和物業管理企業，還涉及到承租人。除此以外，物業的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。

　　物業使用人是指不具有物業的所有權，但是對物業享有使用權，並依照法律和合同規定能夠行使物業部分權利的人。物業使用人包括承租人和實際使用物業的其他人。物業管理實務中，分清物業的所有權人和物業的使用人，明確物業的使用人不是業主，這對物業管理企業來說是很有必要的，有利於物業管理企業的決策，也是物業管理企業實際操作的基本要求。

　　(1)房屋租賃合同中的承租人在物業管理中的地位一般來講，租賃合同中的承租人不參與物業管理活動。物業管理活動還是由對房屋享有所有權的業主參加，由業主享有權利，承擔義務。在特殊情況下，承租人根據業主在租賃合同中的授權，可以行使相應的業主權利。

　　《物業管理條例》第四十八條規定，物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和物業使用人雙方約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　由此可見，通過合同委托參加物業管理的承租人，只代表業主行使相應由合同明示或暗示委托由承租人行使的權利，而根據法律規定參加物業管理的承租人如無法律上的相反規定或者從本質上來說不宜由非業主使用人進行表決的事項之外，在業主大會中承租人的發育權、表決權與業主相同。

　　(2)公房承租人在物業管理中的地位公房承租本質上區別於一般租賃合同中的承租人。從本質上來說，公房承租人對公房的占有、使用權並不單純以承租人支付的租金為代價。公房承租實質上是住房工資的一種表現形式。1995年建設部發佈《城市房屋租賃管理辦法》就是為了保障房屋租賃當事人的合法權益，該辦法規定了房屋租賃當事人的權利和義務。

　　當然公房承租人並不總是必然地以相當於業主的身份參加物業管理。公房承租人以業主身份參加物業管理還需要另一前提，即該公房的管理體制納入了物業管理體制，並且物業管理費由公房承租人支付。如果公房的管理依舊是舊的行政式管理，或物業管理費用仍由單位統支付，則在物業管理活動中，可能更多地還是房屋所有單位在物業管理中行使業主權利。

　　物業使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定，有關業主應承擔連帶責任。