物業管理體制

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　　物業管理體制是指物業管理系統的結構和組成方式。即採用怎樣的組織形式以及如何將這些組織形式結合成為一個合理的有機系統，並以怎樣的手段、方法來實現物業管理的任務和目的。

　　一般而論，管理體制是經濟制度的表現形式，經濟制度是管理體制的內容。在經濟制度不變的情況下，可以改變經濟管理體制，而當經濟管理體制變革之後，反過來對經濟制度也會產生一定的影響。物業管理體制是經濟管理體制的一個組成部分，它是由物業的權屬關係即物業的所有制關係決定的。由此可見，物業管理體制的實質是物業權屬關係或物業的所有制關係的表現形式，它是由物業所有制性質決定的，物業管理諸多矛盾，本質上是物業所有制與物業管理體制之間的矛盾表現。

　　隨著住房制度的改革，在計劃經濟體制下的住房公有制福利分配製度，已改革為以住房私有制商品化為主及與住房社會保障制度相結合的新住房制度。於是，源於西方的物業管理制度隨之引入，並得到了迅速發展。但由於我國的國情比較複雜，經濟體制仍在轉變過程中，這使我國的物業管理體制呈現多樣化特點。

　　我國目前的物業管理體制形式多樣。主要有傳統的行政福利性物業管理體制，行政性與專業化相結合的管理體制，房地產開發商自建自管的物業管理體制，社會化、專業化、市場化物業管理體制，業主或業主委員會直接管理物業的管理體制、”百步亭”管理體制等。其中，以開發商自建自管、業主招聘和房管所轉制型為主。多種物業管理體制並存，又相互競爭，使物業管理市場矛盾更加複雜。

　　判斷物業管理體制利弊的根本標準是要看哪種物業管理體制更有利於減少和處理物業管理過程中的各種矛盾，從而促進物業管理可持續健康發展。這個標準具體可分為如下幾個方面：

　　1．要看物業管理的責任主體是否明確，即物業管理的民事主體應當十分明確。在市場經濟條件下，各責任主體的責、權、利即要明確，又要對等、相互合理掛鉤，這是進行物業管理的內在動力和平衡機制。

　　2.要看物業的主人是否滿意，即是否體現了以人為本的基本原則。居民的物業定理如何，直接關係到切身利益，關係到他們的物業能否保值和增值的問題。所以，物業的主人是否滿意是衡量物業管理體制好壞的根本標準。

　　3.要看物業管理市場秩序是否穩定，使物業管理市場持續健康發展。物業管理市場是房地產市場的重要組成部分，物業管理市場秩序的好壞直接關係到房地產秩序的質量高低。

　　4.要看社區是否和諧安定，有利於建設和諧社會。各級房地產管理部門是物業管理和社區建設的管理部門，其主要職責是負責行政監督管理和指導工作，對物業管理工作監督不越位，盡責不包辦。物業管理體制應該有利於行政管理部門的指導監督，這對於建設和諧社區，進而建設和諧社會是至關重要的。

　　各種物業管理體制利弊並存，任何存在都是有其一定的客觀條件的。因些，我們在運用上述標準時，絕對不可求全責備，只能是相對比較做出判斷。而且，在四條標準中，前三條是最根本的，最後一條則是前三條的結果和表現。

　　1.法制不健全

　　目前出台的全國和地方的有關物業管理的法律、法規，雖然對物業管理體制都做出了一定的規定，但是與物業管理的發展需要還有較大差距。在物業管理體制問題上缺乏一套完整的、明確各方關係的、具體的、操作性強的、行之有效的法律、法規和規定。有的地方出台的政策法規互相不一致、甚至互相矛盾，比如有的地方前面發文要求物業管理要由房地產行政部門歸口管理，後面發文又規定將物業管理納入社區管理體系，以屬地管理為主，導致房產局和區、街道辦事處都以對各自有利的紅頭文件為依據，爭奪對小區物業管理的管轄權。法制不健全，必然產生物業管理體制的混亂現象，導致與物業管理有關的各部門職責不清。

　　2.利益關係制約管理體制

　　不少小區配套建有一些公共設施和經營場所，管理這些公共設施和經營場所會產生一定的收益。管理體制的改變，必然會導致利益關係的變化。對管理權的爭奪，往往反映對利益的爭奪。如合肥市安居苑小區總建築面積35萬平方米，小區按規劃建設了幼兒園、活動中心、農貿市場、自行車庫、辦公用房、經營性用房，還有300多萬元住宅區房屋公共部位維修基金，這些公共設施和維修基金總價值2000萬元以上。圍繞著小區的管轄權，該市房產局與該小區所在地的區政府之間進行了長時間的爭奪，被稱為當地的“巴以衝突”。南京市馬府小區，就因為居民委員會與物業管理公司的利益分配得不到解決，出現僵持局面。利益關係的制約，是導致物業管理體制混亂的原因之一。

　　3.業主意識不強、業主委員會工作不得力

　　業主的參與意識不強，加上業主委員會在一定程度上是吃力不討好的事，不少人不願意乾。南京市秦淮區全福小區為了接受檢查，好不容易在承諾不請他們上門收費的前提下才湊齊12個人成立了業主委員會，但未開過一次業主委員會會議。不少業主委員會沒有盡到應有的職責，辦事效率低，工作積極性不高。一些業主委員會成員自身素質不高，不是從廣大業主利益出發，沒有站在公正的立場上來衡量物業管理公司的工作實績，而是個人私欲作怪，向物業管理公司提出這樣那樣的要求，在私欲得不到滿足的情況下，就故意刁難物業管理公司。有的業主委員會委員以權謀私，比如上海某小區業主委員會主任夫人花8萬元買了13萬元的車位，兩位業主委員會委員長期不繳物業管理費。上述因素導致業主委員會工作不得力，業主委員會的作用發揮不好。

　　4.物業管理公司缺乏競爭意識

　　無論是開發商或企事業單位“派生”出來的物業管理公司還是房產管理部門“轉制”的物業管理公司，由於有靠山，他們在一定的程度上對市場競爭不感興趣。往往滿足於現狀，不思進取，不願在如何提高物業管理質量和水平上投人過多精力，忽視自身建設，把物業管理僅看成是收費和簡單的生產活動，對其自身的發展和專業管理水平既無規劃又無措施，沒有明確的管理目標責任制。一些物業管理公司在管理中不計成本，不註重經濟核算，對虧損熟視無睹，扭虧的積極性不高。這樣的企業很難在市場經濟中生存下去。

　　1.加快物業管理的法制建設

　　根據物業管理行業的發展需要，建立健全物業管理的法律、法規。在物業管理體制問題上，需要進一步理順和重新構建政府、社區、業主委員會、開發公司、物業管理公司之間的關係。要確立房地產行政主管部門對物業管理的行業管理和歸口管理的地位，明確房產管理部門對小區物業管理的行政管理工作的職責，街道辦事處及社區居委會在其職責範圍內協同做好物業管理工作。

　　要依法確立業主委員會的法律地位，我國現有法規中對業主委員會成立與組織的規定缺少實施的組織環節和法律保護，因此業主的權利無法得到保證。只有依法確立業主委員會的法律地位，才能談到選聘物業管理公司，才能監督物業管理公司，真正維護業主的權利和利益。業主委員會和物業管理公司都要增強法律意識、增強合同意識。雙方的責權利關係，要在合同中規定清楚，一旦產生了矛盾和糾紛，雙方協商不成的，應通過法律途徑解決。

　　2.建立以業主為中心的物業管理體制，充分發揮業主的自治自律作用

　　物業管理區域符合條件的，應全部組建業主委員會。業主委員會建立後，政府應加強監督指導，提高業主委員會自身素質和自治管理能力，充分發揮業主自治自律作用。凡推行物業管理的住宅小區，應建立以業主為幣心的物業管理體制。這種管理體制包括下麵兩種形式：

　　(1)業主委員會委托物業管理公司管理的管理體制

　　業主委員會建立後，由業主委員會代表業主大會行使權利和履行義務，以維護全體業主的共同利益和整體利益。業主與物業管理公司的關係是委托與被委托的關係。物業管理公司的主要職能是服務與管理，其管理權源於業主委員會的授權。物業管理中重大事項的決策權應在業主委員會。房地產開發公司在業主委員會成立之前，負責小區的前期物業管理，並有權選聘物業管理公司。業主委員會成立後，該項權利由開發商移交業主委員會行使。業主委員會正常行使權利和義務，其工作量較大。一方面，要大力提倡業主委員會委員不計報酬、無償奉獻；另一方面，也要給予業主委員會適當的活動經費，其活動經費必須經業主大會或者業主代表大會決定，可以由業主支付，也可以由服務用房收益、停車場收益、小區廣告收益或者物業維修基金的利息中列支。要杜絕由物業管理公司用物業管理費為業主委員會支付補貼和活動經費的行為。

　　(2)業主自營式物業管理

　　業主自營式物業管理，就是住宅小區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由業主自己管理。這種方式在臺灣地區的城市中比較普遍。全體業主選出一個比較精幹的管理委員會，全權負責物業的管理。臺灣業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費以及其他公共費用開支以後，一般還有節餘，無需再向住戶收取物業管理費，從而減輕了業主的經濟負擔。香港也註意發揮住戶和業主自我管理、民主管理的作用。1970年6月，香港政府制定了《多層建築物(業主法團)條例》,1993年S月進行修訂，並把名稱簡化為《建築物管理條例》。1998年3月，該條例再次修訂。條例為業主立案法團的成立、運作及經理人提供一個綱領。確定了業主有參與管理的權利，可組織“業主立案法團”、主持或參與所居住大廈或屋村的日常管理事務，也可委托專業物業管理公司，為大廈或屋村提供多方面的服務，使樓宇和屋村的管理更完善。香港物業的管理形式大致分為兩大類:一是業主立案法團直接管理;二是聘請物業管理公司負責管理。川臺灣和香港的經驗值得我們借鑒。

　　小區是聘請物業管理公司進行管理還是採取業主自營式物業管理，應由業主大會或業主委員會自主決定，任何人均無權要求業主委員會接受或不接受物業管理公司的管理。

　　3.把物業管理推向市場

　　物業管理要實現專業化、社會化、市場化，要做好以下幾點:

　　(1)物業管理公司按市場經濟的要求組建和運作。社會主義市場經濟，要求按現代企業制度規範物業管理企業的行為，物業管理企業要做到獨立自主、自我發展、自負盈虧、自我完善，真正成為市場的法人實體和競爭主體。“派生”和“轉制”的物業管理公司要從根本上消除等、靠、要的現象，變“要我管”為“我要管”，在市場經濟中獨立生存，在市場競爭中不斷發展壯大。

　　(2)積極推進物業管理招投標。物業管理招投標能從根本上改善物業管理的整體形象，大幅提高業主的滿意度，同時打破“誰開發、誰管理”的格局，在開發商和物業管理企業之間建立雙向約束機制，確保物業接管驗收制度的有效執行，減少開發遺留問題，明確開發單位與物業管理企業的責任邊界，降低房地產開發的後續負擔。

　　要制定和完善物業管理招投標規則，努力創造公開、公平、公正的市場競爭環境。要進一步規範物業管理的招投標行為，按市場經濟和價值規律的原則建立以服務、管理、質量、價格為基礎的市場競爭格局，打擊違規操作，制止不正當競爭行為，加快推進培育物業管理市場的進程。

　　(3)積極培育一批具有竟爭力的品牌企業引導市場。加速物業管理行業的規模化、品牌化進程，保證有限的物業管理資源向優秀物業管理企業傾斜，提高物業管理的整體管理質量和管理水平。

　　4.理順社區管理和物業管理的關係

　　社區管理是以街道、居委會為主體，對社區實行的綜合性管理。物業管理是以業主委員會和物業管理公司為主體，對小區實行的綜合性管理。社區管理是以不斷滿足社區居民的社會需求，提高居民的生活質量、文明程度為宗旨。物業管理是以維護業主權益、為業主提供優質服務為宗旨，以為業主(居民)提供良好的生活環境和工作環境為目標。物業管理與社區管理不僅地域重合，硬體共用，而且以人為本的宗旨相同，其最終目標—建設文明社區完全一致。兩者在管理體制和管理內容上均有交叉，要從以下幾個方面理順兩者的關係。

　　(1)屬於政府管理、社會管理職能的，應主要由社區管理組織去落實和實施，如城市管理、居民管理、社會治安綜合治理、市場管理、計劃生育、兵役工作等。

　　(2)屬於業主資產管理和企業經營管理職能的，應主要由業主委員會和物業管理公司去落實和實施，如小區的房產管理、地產管理、道路管理、停車場管理、配套設施管理、衛生、綠化、保全、綜合經營服務等。

　　(3)可由區政府或街道辦事處牽頭成立由居委會、業主委員會、派出所、物業管理公司等單位代表參加的“社區管理委員會”或“社區協調委員會”，定期召開社區聯席會議，共同商討、協調、佈置、檢查有關社區管理和物業管理的重大事項。共建社區精神文明，使物業管理與精神文明建設齊頭併進。社區管理與物業管理，相互支持、相互配合，共同維護社區的正常秩序和居民的合法權益。