物業管理接管驗收

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　　物業管理接管驗收是指物業的開發商(建設單位)在物業建成後，開發商、業主尚未入住前向物業服務企業移交物業的“管理權”的過程。對於物業開發商出售物業、產權已發生轉移的，物業開發商在此階段向物業服務企業移交物業管理權稱為前期物業管理權，其有效期截止於業主委員會成立後代表業主正式選聘物業公司之前。物業接管驗收是整個物業管理工作流程中的重要一環，其工作質量對後期的整個物業管理工作至關重要。

　　物業的接管驗收是搞好物業管理工作的基礎，它不僅涉及建築工程、給排水工程、設備工程等眾多工程技術領域，而且涉及許多法規和專業規範。驗收過程中，理論要求與實際結果之間常常出現不相吻合之處。為做好這項基礎性工作，合理處理接管驗收中出現的問題，要掌握兩項基本原則。

　　(一)原則性與靈活性相結合

　　原則性即實事求是，鐵面無私。尤其是不能因私情、私利而放棄原則。為了堅持原則，物業管理公司要做到以事實為依據。在接管驗收過程中，物業管理公司要認真做好檢查紀錄，對驗收中查出的問題更應作非常詳細的紀錄。以事實為依據，以相關規範和標準為目標，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的應要求索賠。返工不達要求，不予簽字，直至達到要求。

　　靈活性是指在不違背原則的前提下，對具體問題作具體分析。物業的生產，涉及眾多專業、眾多工序和眾多人員，其過程複雜，歷時又長，不少工序受自然條件影響較大，出現質量問題也在所難免。物業管理公司接管驗收人員對發現的問題首先應有思想上的準備，並主動思考解決問題的辦法。在堅持原則、要求返工的同時，應友善地提出改進措施，不要因態度或方式方法的不妥，使驗收雙方陷入對立狀態。理解、協助解決問題是靈活性的具體體現。

　　(二)細緻入微與整體把握相結合

　　如果將產品以體積大小分類的話，物業是大件產品；如果以產品的使用年限來分類的話，物業是長久性產品。對大件產品而言，其構成大多複雜，每一細部的質量都直接影響著整個產品的質量或性能。對長久性產品而言，要保證其長久性，首先要保證產品的質量。物業的接管驗收相當於產品上市前的質檢，必須做到檢查細緻入微。任何一點疏忽都有可能給日後的物業管理帶來困難。

　　整體把握是指從物業的內涵、特色與發展等更高層次上去全面地檢驗物業。對於任何物業，土地的使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目標志著該物業的檔次與發展潛力；對住宅小區來說，舒適、安靜、優美的環境是小區建設與管理的重要目標；對寫字樓來說，裝飾、地段和一流的設施設備等是接管驗收的重點。

　　接管驗收是物業管理過程中必不可少的一個環節。物業管理公司不僅要儘早地介入物業的建設，並且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關。如果在接管驗收中馬虎從事，得過且過，物業管理公司就只能遭受損失。因為一旦合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。所以，物業管理公司應該充分重視接管驗收。接管驗收的作用體現在以下幾個方面。

　　①明確在物業接管驗收中交接雙方的責、權、利。在市場經濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經濟體，通過接管驗收，簽署一系列文件，實現權利和義務的同時轉移，從而在法律上界定清楚交接雙方的關係。

　　②確保物業的使用安全和正常的使用功能。物業的接管驗收有其相應的標準，通過這一過程促使施工企業及開發建設企業依據相應的標準組織規劃設計和施工。否則，物業將作為不合格產品不允許進入使用階段。

　　③為實施專業化、社會化、現代化物業管理創造條件。通過對物業的接管驗收，一方面可以使工程質量達到標準，減少管理過程中的維修、養護工程費；另一方面，根據接管物業的有關文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預期管理過程中可能出現的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業管理系統，發揮專業化、社會化、現代化管理的優勢：

　　④提高物業的綜合效益。如住宅小區的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是組成住宅小區各部分的綜合驗收、通過綜合驗收，使住宅小區註重各配套設施的建設，使其綜合效益得到不斷提高。

　　⑤促進建設項目的及時投產，發揮投資效益，總結建設經驗、物業接管驗收工作既是其進行投產，發揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上還是一項清理總結的過程，既會發現建設過程中存在的問題，以便及時糾正解決，也會取得一些好的建設經驗，為以後的建設提供借鑒。

　　⑥維護和保障業主的利益。一方面，大多數的業主不熟悉物業的有關技術和政策，另一方面，物業具有很高的價值，這就決定了接管驗收對業主的重要性。通過對物業的接管驗收，可以使業主的利益得到保障。

　　1．物業接管驗收工作流程的內容

　　1)物業建成通過綜合竣工驗收，達到“入住”條件。

　　2)物業開發商同物業公司簽訂物業服務合同。

　　3)物業公司組織進行接管驗收。

　　4)對接管驗收中遺留問題進行處理。

　　5)物業移交。

　　2．物業接管驗收工作流程中各階段的要點及要求

　　(1)物業的綜合竣工驗收

　　按照現行國家、地方房地產及基本建設法規要求，各類物業在建成後交付使用前必須通過“建設項目竣工驗收”並獲發《建設工程竣工驗收合格證》至少達到“合格”工程以上質量評定標準，否則，不允許交付使用。竣工驗收是確保工程質量達標的重要手段，因而也是物業接管和業主入住使用的前提。從實踐要求上看，物業公司在接管物業前，除應確定該物業已通過竣工驗收合格外，還應特別註意擬接管的物業是否按國家相關法規文件的規定達到了“入住條件”，即該物業是否已通過“綜合竣工驗收”並交接資料齊全。這是確保日後該物業管理工作質量的重要前提條件。

　　(2)簽訂《物業服務合同》

　　在物業公司正式接管物業前，《物業服務合同》的簽訂標志著物業公司合理合法地進駐物業，進行接管前的一系列工作有了法律依據；同時，《物業服務合同》的簽訂也標志著開發商(建設單位)已依法落實物業管理單位，完成了向業主(客戶)交樓的另一要件。為確保開發商(建設單位)、業主、物業公司各方的合法權益，《物業服務合同》應當使用政府制定的“示範文本”，並儘可能詳細地依法約定各方的權利關係。

　　(3)接管驗收

　　接管驗收是物業公司為維護業主和自身的利益，在正式接管物業之前代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性驗收。它先於業主入住(使用)之前進行，是確保物業的使用質量，為日後的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理前期工作。接管驗收合格也是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。接管驗收在條件具備或物業公司早期介入充分、準備充足時也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。

　　(4)接管驗收中遺留問題的處理

　　從工程建設和物業管理的實踐情況看，在物業接管，特別是接管驗收中發現工程質量、工程資料、管理資料中存在遺留問題，需要開發商(建設單位)、施工單位進行補充、完善、整改。因而，對於物業接管，特別是接管驗收中出現的問題的整改、處理是物業接管工作的重要一環。物業公司必須認真對待，認真同開發商(建設單位)溝通、協調解決這些遺留問題，從而切實維護業主和自身的利益。

　　(5)物業移交

　　在物業的接管驗收進行完畢之後，物業公司應當依照規範的程式和要求同開發商(建設單位)逐項進行“物業接管權”的移交，此項移交工作除包括房屋及附屬設施設備和市政設施設備(劃歸物業公司管理的部分)的移交外，還包括物業管理用房和公共維修資金(依照政府規定)以及諸項管理資料、工程資料、業主資料的移交。它的完畢標志著物業接管工作的完成。

　　根據2003年國務院第379號令《物業管理條例》第二十九條規定和1991年建設部公佈的《房屋接管驗收標準》(ZBP 30001--1990)，建設單位應向物業服務企業移交下列資料：

　　1)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

　　2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

　　3)物業質量保修文件和物業使用說明文件。

　　4)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　1．新建房屋接管驗收程式

　　①開發商擬訂“移交接管工作進度計劃”，成立移交小組，任命專職移交人，並送達接管驗收通知書，由物業公司備案。

　　②物業公司的驗收小組，按物業接管資料的移交核對所接收的資料，在15日內簽發驗收回覆函並約定驗收時間，對其提供的建築、設備、配件清單，逐項清查驗收。

　　③物業公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施、設備等進行接管驗收。

　　④對未按設計要求配套到位，和不能正常運轉的設備(包括水、電、暖等)，物業提出整改意見，由開發商負責落實，直至合格。

　　⑤對驗收中發現的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，並商定時間覆核。

　　⑥對單元內物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，要避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格後再接管鑰匙。

　　⑦業主入住時，由管理處樓管員陪同業主對室內進行全面細緻的質量檢查。對發現的質量問題由管理處整理後報告開發商，由其限令施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收後清項。

　　⑧在保修期內，在使用過程中由業主或管理人員發現的，由於建築施工或產品製造上的缺陷，報告開發商查驗證實後，由其責令施工隊更換或返修。

　　2．原有房屋接管驗收程式

　　①移交人書面提請接管單位接管驗收。

　　②接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核。

　　③接管單位會同移交人對原有房屋的質量與使用功能進行檢驗。

　　④對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞為題的處理辦法處理。

　　⑤交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。

　　⑥經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉移登記。

　　1．新建物業接管驗收的內容和標準

　　(1)主體結構

　　1)地基基礎的沉降不得超過《建築地基基礎設計規範》(GB50007--2002)的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規範》(GB50010--2002)的規定值。

　　3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　4)木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合《木結構工程施工質量驗收規範》(GB50206--2002)中的有關規定。

　　5)凡應抗震設防的房屋，必須符合《建築抗震設計規範》(GB50011—2001)的有關規定。

　　6)外牆不得滲水。

　　(2)屋面

　　1)各類屋面必須符合《屋面工程施工質量驗收規範》(GB50207--2002)中的有關規定，排水暢通，無積水，不滲水。

　　2)平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

　　3)陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、介面嚴密、不滲漏。

　　(3)樓地面

　　1)面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應錶面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角。

　　2)衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。3)樓地面應平整牢固、接縫密合。

　　(4)裝修

　　1)鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

　　2)進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗均應裝設鐵柵欄。

　　3)木裝修工程應錶面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

　　4)門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　5)抹灰應錶面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

　　6)飾面磚應錶面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。

　　7)油漆、刷漆應色澤一致，錶面不應有脫皮、漏刷現象。

　　(5)電氣

　　1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過牆應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得採用絞接或縫接。採用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體並有可靠的接地。每迴路導線間和對地絕緣電阻不得小於1MΩ／kV。

　　2)應按套安裝電能表或預留表位，並有電氣接地裝置。

　　3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

　　4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《電氣裝置工程施工及驗收規範》(GBJ232--1982)的要求。

　　5)電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層。曳引機的雜訊和振動聲不得超過《電氣裝置工程施工及驗收規範》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽的工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

　　6)對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建築遮擋及反射波複雜地區的住宅，應設置電視共用天線。

　　7)除上述要求外，同時應符合地區性《低壓電器裝置規程》的有關要求。

　　(6)水、衛生、消防

　　1)管道安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏；水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合《採暖與衛生工程施工及驗收規範》(GBJ242--1982)的要求；應按套安裝水錶或預留表位。

　　2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便於檢修。

　　3)衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，並不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管介面、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

　　4)衛生器具質量良好，介面不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。

　　5)水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

　　6)消防設施必須符合《建築設計防火規範》(GB50016--2006)、《高層民用建築設計防火規範》(GB50045--1995)的要求，並且有消防部門檢驗合格簽證。

　　(7)採暖

　　1)採暖工程的驗收時間，必須在採暖期以前2個月進行。

　　2)鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢後，必須有專業部門的檢驗合格簽證。

　　3)爐排必須進行12h以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜聲、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。

　　4)各種儀器、儀錶應齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。

　　5)爐門、灰門、煤鬥閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔牆不得透風漏氣。

　　6)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合《建築給水排水及採暖工程施工質量驗收規範》(GB50242--2002)的要求，管溝大小及管道排列應便於維修，管架、支架、吊架應牢固。

　　7)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《採暖與衛生工程施工及驗收規範》(GBJ242—1982)的規定。

　　8)鍋爐鋪機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減振設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

　　9)經過48h連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及採暖區室溫必須符合設計要求。

　　(8)附屬工程及其他

　　1)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合《 外排水設計規範》(GB50014--2006)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥並設置井圈。

　　2)化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小於5cm。立管與化糞池間的連接管道應有足夠坡度，但不應超過2個彎。

　　3)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

　　4)房屋入口處必須做室外道路，其與主幹道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

　　5)房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。

　　6)掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

　　7)單體工程必須做到“工完料凈場地清”，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。

　　8)群體建築應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

　　2．原有物業接管驗收的內容和標準

　　(1)質量與使用功能的檢驗

　　1)以危險房屋鑒定標準和國家有關規定作為檢驗依據。

　　2)從外觀檢查建築物整體的變異狀態。

　　3)檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

　　4)查檢房屋使用情況(包括建築年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備等情況)，評估房屋現有價值、建立資料檔案。

　　(2)危險和損壞問題的處理

　　1)屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危後，才得接管。

　　2)屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可採用其他補償形式。

　　3)屬法院判決沒收通知接管的房屋，按法院判決辦理。

　　物業服務企業在接管驗收過程中，應依據《物業管理條例》、建設部1991年頒佈的《房屋接管驗收標準》、項目圖紙資料、管理委托合同、國家標準、行業標準進行接管。認真研究圖紙資料，掌握標準，從物業使用和維護的角度有理有據地提出建議。

　　《物業管理條例》第二十八條、第二十九條明確規定了物業服務企業承接物業項目時，應當對物業公共部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下例資料：總平面圖、設備竣工圖等。《房屋接管驗收標準》主要內容為物業服務企業應接收的圖紙資料及接管驗收的標準。

　　物業的接管驗收方式分為：分期驗收、單項工程驗收和全部驗收三種形式，不同的接管方式可根據入住時間和施工進度進行調整。

　　竣工驗收與物業管理接管驗收兩者的區別主要有以下幾方面：

　　(1)性質不同

　　竣工驗收是政府行為，任何建設工程的驗收由政府行政主管部門負責組成綜合驗收小組對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定(小組成員：建委、質檢站、監理公司等)。

　　接管驗收是企業行為，是物業管理公司代表全體業主根據物業管理合同，從確保物業今後正常使用與維修角度出發對委托的物業進行質量驗收。

　　(2)階段作用

　　不同竣工驗收是施工單位向建設單位移交的過程，接管驗收是建設單位向物業管理單位移交物業的過程。

　　竣工驗收合格後標志著物業可以交付使用，接管驗收一旦完成，標志著物業正式進入使用階段。

　　(3)驗收主體不同

　　竣工驗收的主體是施工單位和建設單位，接管驗收的主體是建設單位、物業管理企業和業主。