物业管理接管验收

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　　物业管理接管验收是指物业的开发商(建设单位)在物业建成后，开发商、业主尚未入住前向物业服务企业移交物业的“管理权”的过程。对于物业开发商出售物业、产权已发生转移的，物业开发商在此阶段向物业服务企业移交物业管理权称为前期物业管理权，其有效期截止于业主委员会成立后代表业主正式选聘物业公司之前。物业接管验收是整个物业管理工作流程中的重要一环，其工作质量对后期的整个物业管理工作至关重要。

　　物业的接管验收是搞好物业管理工作的基础，它不仅涉及建筑工程、给排水工程、设备工程等众多工程技术领域，而且涉及许多法规和专业规范。验收过程中，理论要求与实际结果之间常常出现不相吻合之处。为做好这项基础性工作，合理处理接管验收中出现的问题，要掌握两项基本原则。

　　(一)原则性与灵活性相结合

　　原则性即实事求是，铁面无私。尤其是不能因私情、私利而放弃原则。为了坚持原则，物业管理公司要做到以事实为依据。在接管验收过程中，物业管理公司要认真做好检查纪录，对验收中查出的问题更应作非常详细的纪录。以事实为依据，以相关规范和标准为目标，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的应要求索赔。返工不达要求，不予签字，直至达到要求。

　　灵活性是指在不违背原则的前提下，对具体问题作具体分析。物业的生产，涉及众多专业、众多工序和众多人员，其过程复杂，历时又长，不少工序受自然条件影响较大，出现质量问题也在所难免。物业管理公司接管验收人员对发现的问题首先应有思想上的准备，并主动思考解决问题的办法。在坚持原则、要求返工的同时，应友善地提出改进措施，不要因态度或方式方法的不妥，使验收双方陷入对立状态。理解、协助解决问题是灵活性的具体体现。

　　(二)细致入微与整体把握相结合

　　如果将产品以体积大小分类的话，物业是大件产品；如果以产品的使用年限来分类的话，物业是长久性产品。对大件产品而言，其构成大多复杂，每一细部的质量都直接影响着整个产品的质量或性能。对长久性产品而言，要保证其长久性，首先要保证产品的质量。物业的接管验收相当于产品上市前的质检，必须做到检查细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的物业管理带来困难。

　　整体把握是指从物业的内涵、特色与发展等更高层次上去全面地检验物业。对于任何物业，土地的使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目标志着该物业的档次与发展潜力；对住宅小区来说，舒适、安静、优美的环境是小区建设与管理的重要目标；对写字楼来说，装饰、地段和一流的设施设备等是接管验收的重点。

　　接管验收是物业管理过程中必不可少的一个环节。物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，并且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关。如果在接管验收中马虎从事，得过且过，物业管理公司就只能遭受损失。因为一旦合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。所以，物业管理公司应该充分重视接管验收。接管验收的作用体现在以下几个方面。

　　①明确在物业接管验收中交接双方的责、权、利。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过接管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚交接双方的关系。

　　②确保物业的使用安全和正常的使用功能。物业的接管验收有其相应的标准，通过这一过程促使施工企业及开发建设企业依据相应的标准组织规划设计和施工。否则，物业将作为不合格产品不允许进入使用阶段。

　　③为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件。通过对物业的接管验收，一方面可以使工程质量达到标准，减少管理过程中的维修、养护工程费；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预期管理过程中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化管理的优势：

　　④提高物业的综合效益。如住宅小区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是组成住宅小区各部分的综合验收、通过综合验收，使住宅小区注重各配套设施的建设，使其综合效益得到不断提高。

　　⑤促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，总结建设经验、物业接管验收工作既是其进行投产，发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上还是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中存在的问题，以便及时纠正解决，也会取得一些好的建设经验，为以后的建设提供借鉴。

　　⑥维护和保障业主的利益。一方面，大多数的业主不熟悉物业的有关技术和政策，另一方面，物业具有很高的价值，这就决定了接管验收对业主的重要性。通过对物业的接管验收，可以使业主的利益得到保障。

　　1．物业接管验收工作流程的内容

　　1)物业建成通过综合竣工验收，达到“入住”条件。

　　2)物业开发商同物业公司签订物业服务合同。

　　3)物业公司组织进行接管验收。

　　4)对接管验收中遗留问题进行处理。

　　5)物业移交。

　　2．物业接管验收工作流程中各阶段的要点及要求

　　(1)物业的综合竣工验收

　　按照现行国家、地方房地产及基本建设法规要求，各类物业在建成后交付使用前必须通过“建设项目竣工验收”并获发《建设工程竣工验收合格证》至少达到“合格”工程以上质量评定标准，否则，不允许交付使用。竣工验收是确保工程质量达标的重要手段，因而也是物业接管和业主入住使用的前提。从实践要求上看，物业公司在接管物业前，除应确定该物业已通过竣工验收合格外，还应特别注意拟接管的物业是否按国家相关法规文件的规定达到了“入住条件”，即该物业是否已通过“综合竣工验收”并交接资料齐全。这是确保日后该物业管理工作质量的重要前提条件。

　　(2)签订《物业服务合同》

　　在物业公司正式接管物业前，《物业服务合同》的签订标志着物业公司合理合法地进驻物业，进行接管前的一系列工作有了法律依据；同时，《物业服务合同》的签订也标志着开发商(建设单位)已依法落实物业管理单位，完成了向业主(客户)交楼的另一要件。为确保开发商(建设单位)、业主、物业公司各方的合法权益，《物业服务合同》应当使用政府制定的“示范文本”，并尽可能详细地依法约定各方的权利关系。

　　(3)接管验收

　　接管验收是物业公司为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性验收。它先于业主入住(使用)之前进行，是确保物业的使用质量，为日后的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理前期工作。接管验收合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。接管验收在条件具备或物业公司早期介入充分、准备充足时也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

　　(4)接管验收中遗留问题的处理

　　从工程建设和物业管理的实践情况看，在物业接管，特别是接管验收中发现工程质量、工程资料、管理资料中存在遗留问题，需要开发商(建设单位)、施工单位进行补充、完善、整改。因而，对于物业接管，特别是接管验收中出现的问题的整改、处理是物业接管工作的重要一环。物业公司必须认真对待，认真同开发商(建设单位)沟通、协调解决这些遗留问题，从而切实维护业主和自身的利益。

　　(5)物业移交

　　在物业的接管验收进行完毕之后，物业公司应当依照规范的程序和要求同开发商(建设单位)逐项进行“物业接管权”的移交，此项移交工作除包括房屋及附属设施设备和市政设施设备(划归物业公司管理的部分)的移交外，还包括物业管理用房和公共维修资金(依照政府规定)以及诸项管理资料、工程资料、业主资料的移交。它的完毕标志着物业接管工作的完成。

　　根据2003年国务院第379号令《物业管理条例》第二十九条规定和1991年建设部公布的《房屋接管验收标准》(ZBP 30001--1990)，建设单位应向物业服务企业移交下列资料：

　　1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

　　2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

　　3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　4)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　1．新建房屋接管验收程序

　　①开发商拟订“移交接管工作进度计划”，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收通知书，由物业公司备案。

　　②物业公司的验收小组，按物业接管资料的移交核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清单，逐项清查验收。

　　③物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施、设备等进行接管验收。

　　④对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备(包括水、电、暖等)，物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格。

　　⑤对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。

　　⑥对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后再接管钥匙。

　　⑦业主入住时，由管理处楼管员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项。

　　⑧在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

　　2．原有房屋接管验收程序

　　①移交人书面提请接管单位接管验收。

　　②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核。

　　③接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验。

　　④对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理。

　　⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。

　　⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

　　1．新建物业接管验收的内容和标准

　　(1)主体结构

　　1)地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》(GB50007--2002)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

　　2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过《混凝土结构设计规范》(GB50010--2002)的规定值。

　　3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

　　4)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合《木结构工程施工质量验收规范》(GB50206--2002)中的有关规定。

　　5)凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001)的有关规定。

　　6)外墙不得渗水。

　　(2)屋面

　　1)各类屋面必须符合《屋面工程施工质量验收规范》(GB50207--2002)中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。

　　2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

　　3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

　　(3)楼地面

　　1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

　　2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。3)楼地面应平整牢固、接缝密合。

　　(4)装修

　　1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

　　2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗均应装设铁栅栏。

　　3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

　　4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

　　5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

　　6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

　　7)油漆、刷漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

　　(5)电气

　　1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或缝接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1MΩ／kV。

　　2)应按套安装电能表或预留表位，并有电气接地装置。

　　3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

　　4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合《电气装置工程施工及验收规范》(GBJ232--1982)的要求。

　　5)电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层。曳引机的噪声和振动声不得超过《电气装置工程施工及验收规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽的工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。

　　6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

　　7)除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。

　　(6)水、卫生、消防

　　1)管道安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》(GBJ242--1982)的要求；应按套安装水表或预留表位。

　　2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

　　3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

　　4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

　　5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

　　6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》(GB50016--2006)、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045--1995)的要求，并且有消防部门检验合格签证。

　　(7)采暖

　　1)采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前2个月进行。

　　2)锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

　　3)炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂声、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。

　　4)各种仪器、仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

　　5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

　　6)管道的管径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242--2002)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

　　7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》(GBJ242—1982)的规定。

　　8)锅炉铺机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减振设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

　　9)经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

　　(8)附属工程及其他

　　1)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合《 外排水设计规范》(GB50014--2006)的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

　　2)化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与化粪池间的连接管道应有足够坡度，但不应超过2个弯。

　　3)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

　　4)房屋入口处必须做室外道路，其与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

　　5)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

　　6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

　　7)单体工程必须做到“工完料净场地清”，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

　　8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

　　2．原有物业接管验收的内容和标准

　　(1)质量与使用功能的检验

　　1)以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作为检验依据。

　　2)从外观检查建筑物整体的变异状态。

　　3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

　　4)查检房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备等情况)，评估房屋现有价值、建立资料档案。

　　(2)危险和损坏问题的处理

　　1)属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才得接管。

　　2)属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。

　　3)属法院判决没收通知接管的房屋，按法院判决办理。

　　物业服务企业在接管验收过程中，应依据《物业管理条例》、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》、项目图纸资料、管理委托合同、国家标准、行业标准进行接管。认真研究图纸资料，掌握标准，从物业使用和维护的角度有理有据地提出建议。

　　《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》主要内容为物业服务企业应接收的图纸资料及接管验收的标准。

　　物业的接管验收方式分为：分期验收、单项工程验收和全部验收三种形式，不同的接管方式可根据入住时间和施工进度进行调整。

　　竣工验收与物业管理接管验收两者的区别主要有以下几方面：

　　(1)性质不同

　　竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定(小组成员：建委、质检站、监理公司等)。

　　接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同，从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。

　　(2)阶段作用

　　不同竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。

　　竣工验收合格后标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。

　　(3)验收主体不同

　　竣工验收的主体是施工单位和建设单位，接管验收的主体是建设单位、物业管理企业和业主。