物業管理權

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物業管理權(Property Management Right)

　　物業管理權是指物業管理公司進行管理活動時所行使的權利。物業管理權利是具有“三位一體”(經營、管理、服務)的綜合服務。通過綜合服務，不僅能維護好物業及附屬設施，使物業保值增值，還能夠創造安全、整潔、優美、舒適、方便的物業軟環境，這其中包括影響人類生存、發展和享受生活的各種必需條件和外部變數因素。在業主購房後的物業管理中，這些“條件”、“因素”往往是通過綜合服務來營造、改善和提供的。物業管理權利的內涵可以歸納為：物業管理權是對物、對人和對資金的管理。

　　物業管理權是物權派生出的一種權利，從這個意義上講，行使管理權的人應當是建築物及其附屬物的所有權人和共有權人，即業主。物業管理合同的委托人是業主或業主大會。業主的物業管理權的內容主要包括：①業主享有對物業的專有部分、共用部分和公共設施的占有、使用、收益的權利；②業主對他人侵害物業的行為有權制止，並有權提出賠償；③業主有權訂立業主公約，組建業主團體、參加業主大會，有對重大事項投票表決的權利。

　　業主的範圍非常廣泛，從所有權的實際情況看，既包括已經取得私有或公有房屋所有權的業主，也包括雖未取得所有權證，但已經與房地產開發經營商簽訂了商品房銷售合同或預售合同的業主，以及通過其他合法途徑如繼承、贈與、互易等已經實際取得房屋所有權或共有權的業主。必須註意的是，房屋使用權是他物權的一種，屬用益物權，房屋使用人享有占有並使用房屋的權利。依據物權法的一般理論，房屋使用人對他人所有房屋不享有處分和收益的權利，而物業管理合同的主要內容是關於物業的共用部分、共用設施的使用、管理及其費用的分擔等，這些均屬於業主的權利，因而不應由房屋使用人承擔，房屋使用人經業主合法授權委托後，才可以業主名義行使物業管理合同中委托人的權利。

　　小區物業產權多元化是現代物業管理產生的前提，產權多元化直接導致產權主體意志的多元化。業主個體的分散性和意志的多元性很不利於小區物業的管理，因此，如何將分散的和多元化的意志整合為一種統一普遍的公共意志成為物業管理的中心問題，這也使得組成一個統一的能代表全體業主利益和意志的機構成為必要。業主大會是物業管理區域內全體業主物業管理權益的集體意志的體現者，其法律定位是業主的整體代表。業主大會應承擔對公共物業管理、維護、監控的權利義務以及聘請物業管理公司的責任。其活動必須在法定範圍內按照法定程式進行，政府和司法機關有權撤銷其違反法律政策或社會公共利益的決定。物業管理在很大程度上涉及公共利益，在社會公共管理方面，在私權(業主的決定權)與公權(社會公共利益、弱小群體利益)相衝突時，應當優先和重點考慮公權，否則就有礙社會的進步和發展。

　　物業管理公司是受業主委員會委托管理物業的專業化、社會化的管理服務人，其職責由法律法規予以明確，其服務方式、內容、標準及報酬由物業服務合同約定。物業管理公司除作為企業法人具有一般企業法人所具有的法律地位外，作為物業管理這一特殊法律關係中的主體，還應具備特定的法律地位，如：有權對物業及環境、公共秩序進行維護及監控；有權收取相關費用並獲得利潤(或佣金)；有權獲得公共物業服務費以外的經營收入；有權拒絕法律、法規規定以外的經費攤派或業務攤派；有義務提供規定的服務並接受監督；有協助監督業主大會及業主委員會運作的權利及義務；有權請求政府或執法部門干涉業主大會或業主委員會的行為。

　　通過以上的分析可知，物業管理權是物權派生出的一種權利。業主對物業的管理權是物權的必要組成部分，無疑屬於私權利；物業管理公司接受業主的委托而享有的管理權自然也是私權利，因為物業管理公司所受托的更多是服務或事務處理，是職責或義務，而不是行政管理權。因此，物業管理公司的管理權本質上是業主自治權利的一種延伸，其管理行為是私法上的行為。在市場經濟條件下，物業管理中的“管理”一詞，不同於公法上的“管理”。物業管理公司的管理權來源於業主的授予或同意，代表全體業主維護整體利益，相當於業主的自我約束行為或自律管理。

　　從某種意義上說，物業服務合同是物業管理公司享有權利的自由空間，也是業主行使權利的表現，因此，物業管理的行為是業主權利的外在表現。業主權利來源於其對物業享有的區分所有權，業主權利行使的空間在於業主公約，從這點看，物業服務的權源基礎是業主享有的區分所有權，物業服務合同的效力空間便來源於業主公約。

　　物業公司所擁有的物業管理權並非自己所固有的，而是從業主那裡受讓渡而來。物業公司必須通過與業主（業主自治機構）訂立物業管理合同的途徑，才能夠獲得對他人物業進行管理的資格，也即享有物業管理權。物業公司只有獲得業主（業主自治機構）的概括授權，才能對物業區域內的物和人實施管理。

　　1．物業管理行為不能由業主及其委員會自行作出，這是市場經濟的必然要求。哈耶克認為，在個人的行為中，並不是每一種常規性都一定會產生整體秩序。他以熱力定律為例類推出，在社會中，某種完全常規性的個人行為所能導致的只是失序。理性經濟人是傳統經濟學的基本範疇與邏輯起點。但其自身仍然存在明顯的缺陷，即將理性推到極端的位置，因此對現實生活逐步失去深刻性，並受到一些學者的批判。新制度經濟學修改了古典經濟學的理性人的假設，代之以有限理性的新假設。K.阿羅（Kenneth Joseph Arrow）認為人的行為是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的。有限理性為我們提出了一個基本命題，即由於進行經濟活動的人的理性是有限的，所以無法完全把握複雜的環境與經濟活動的不確定性，因而產生了信息不全、契約不全等的缺陷。因而，在進行物業管理事物上，需要委托一個更加理性的組織或者機構來管理。而這項委托，通過業主大會及其委員會集體協商，通過決議，選聘專業物業管理公司來實現。

　　2．物業管理行為需具備專業資格，業主大會及其委員會不具備相關條件。業主大會及其委員會作為一個代議機構，享有業主公約規定的物業管理決策的權利，但它只是物業管理權人，從我國目前各地關於物業管理的立法來看，實際上是將業主團體作為一個非法人團體來看待的。因為，各地的立法均未要求，業主團體成立要依法人成立程式進行登記。因此，業主團體不可能成為法人。《物業管理條例》明確規定“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格”，業主大會及其委員會不具備法人資格，不具備從事物業管理的資格和條件，自身並不能夠從事物業管理。因而必須將其物業管理權授予物業管理公司。

　　業已出台的《中華人民共和國物權法》在第六章用14個條文(第七十條——第八十三條) 明確的規

　　定了業主的建築物區分所有權,在法律層面上明確了物業管理活動的權利基礎,明晰了各方主體的地位及相互關係。

　　一、趁築物區分所有權下的物業管理權

　　管理權(這裡僅指私法上的管理，不涉及行政權力中的管理行為)本身並不是私法上一個獨立的權利概念，一般都是包含於某種權利之中一項權能。如物之所有人基於所有權對所有物進行的管理，倉儲人基於債權對倉儲物進行的管理等，那麼對物業進行的管理必然也要基於某種權利。這種權利是基於物業所有權還是委托債權，還是現代物業管理權本身就是獨立的權利呢？

　　根據傳統的物權理論管理權是所有權的一項權能，所有權人或其他物權人在行使物的管理權時這種權利具有物權的性質，如支配性、排他性等。在傳統的物業管理下，物業所有人對其所有物業享有的所有權是完整的，涉及專有物業整體的，物業的管理權與其他物的管理權沒有不同。物業所有權本身就包含了對物業占有、使用、經營、管理、收益和處置 的權利，當所有權人取得某物業的所有權時，理所當然地也就享有了對該物業的管理權。物業所有人對自己所有的某一特定物，如土地、房屋、場所等等，行使保護、維修等權利。物業管理的權利基礎即是物業所有權，物業管理權的行使不需要他人的配合、同意，並且具有排他性，物歸誰所有、占有，就由誰來行使物業管理權，誰獲得相應的收益。同樣，在一物之上只有一個物業管理權物業管理權具有對世性，權利人對物業的管理，可以排除權利人以外其他任何人的干涉。物權人行使物業管理權是為了使物業能夠發揮更大的效能，以獲取更大的利益。

　　由於所有權的權能是可以分割的，所以，當所有權人將物業所有權的某些權能讓渡給他人的時候，就會出現由他人來行使物業管理權的情形，這時，他人所行使的物業管理權是在所有人之物上所設定的權利。

　　隨著人口增長和城市化進程加快，現代物業管理產生於業主不僅獨立享有專有空間而且還存在共有或公用部分，產生於物業之間相結合成為一個整體或相互關聯的整體。對於這種既有自有部分，又有共有公用部分的物業權屬， 即稱之為區分所有。區分所有是一個複合型所有權，它既區別於獨有，又區別於共有。在每一個業主均擁有特定建築空間的所有權意義上，業主享有獨立的所有權，但同時，因建築物和土地不可分割及其共有設施的存在使得每一個業主必須負擔共有部分的維護。在這個意義上區分所有權人義務要比一般獨立所有權人的義務更加複雜。

　　《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　本條從根本上明確了現代物業管理的權利基礎，明確規定了建築物區分所有權，認可了“三元說”，即建築物的區分是由專有部分所有權，共有部分的持分權和成員權構成的一種特別所有權

　　在建築物區分所有理論下，區分所有權人享有的權利不同於傳統的物權人。建築物的區分所有權包括：① 區分所有權人的專有所有權， 即所有權人對建築物專有部分單獨享有的所有權；②對建築物共有部分的持分權， 即區分所有權人依照法律或管理規約的規定對區分所有建築物之共用部分所享有的占有、使用、收益的權利③由以上兩種權利衍生的成員權，即基於區分所有建築物的構造權利歸屬以及使用上的密切關係而形成的作為建築物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務，包括表決權、參與制定規約權、選舉權及請求權等。

　　區分所有權人對專有所有權和對共有部分的權利的行使相較於一般所有權和共有權人的權利行使要受到相對更多的限制，如《物權法》第七十一、七十二條規定業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

　　業主對物業的管理權是物權的必要組成部分，無疑屬於私權利現代物業管理權從實質上來說它是建築物區分所有權人將其所有權權能的一部分讓渡給專業性的、超脫於所有權人之上的物業管理人行使的權利，物業管理企業接受業主的委托而享有的管理權自然也是私權利。物業管理企業所受托的更多是服務或事務處理，是職責或義務而不是行政管理義務上的管理權。

　　二、現代物業管理權

　　在一定程度上說，現代物業管理制度是區分所有權的一個必要組成部分或必然結果。建築物區分所有權的行使和保障已經具有相當的公共性質，需要有共同管理人通過一種公共性的途徑實現，這在一方面促使了現代物業管理的出現，另一方面，也使基於建築物區分所有權的現代物業管理權有別於傳統的物業管理權。

　　基於建築物區分所有權而產生的物業管理權具有物權性，與傳統物權有其共同性又有其特殊性具體表現為：

　　第一，物業管理權具有直接支配性。物業管理權人直接對物業進行管理活動，而不必也不需請求他人為之。

　　第二，物業管理權具有絕對性。物業管理權是區分所有權人享有的直接行使的權利，必然的具有對世性，排除他人的干涉。

　　第三，物業管理權具有從屬性。物業管理權衍生於建築物的區分所有權，從屬於區分所有權。隨其轉移而轉移，隨其消滅而消滅。

　　第四，物業管理權具有公益性。物業管理的對象是物業整體，遍及整個物業管理區域。針對的也不只是某一位區分所有權人，而要涉及各建築物區分所有權人之間的關係，物業管理區域內部與外部的關係，更具社會性。

　　第五，物業管理權具有債權性。基於現代物業管理的特性物業管理權一般要由具有專門物業管理知識技能的個人、 組織行使，所以物業管理權需具有可讓渡性，由建築物區分所有權人讓渡給專門的物業服務企業。但是這種可讓渡性並非物業管理權所獨有，物的所有權與管理權相分離的情況早已不罕見。物業管理權的特殊性在於這種讓渡具有必須性，即區分所有權人必須把物業管理權讓渡給某一特定的物業服務企業或個人，這一方面也是由其公益性決定的。建築物區分所有權人不能將物業管理權，或者說，現代物業管理權強留在自己手上，他無權選擇讓或不讓，他只能選擇讓與誰。另一方面，作為受讓物業管理權的物業企業，他所取得的物業管理權必須是由區分所有權人以一定形式讓渡給他的，除區分所有權人以外，任何人無權決定，更不能強行地或者通過其他不正當手段取得物業管理權。這樣物業管理權就具有了一定程度的相對性。需要註意的是，這種讓渡只要以一定形式在現實中得以實現即可。如按物權法規定物業管理人是基於與建築物區分所有權人簽訂的委托合同獲得物業管理權的。

　　綜上，物業管理權的法律基礎是對物業的所有權，只是由於現代物業管理的特性。基於建築物區分所有權的物業管理權具有了傳統物權以外的特征和性質，其中公益性和債權性是其最大的特征，也可以說這是物權社會化與物權債權化的表現。物業企業的管理權本質上是業主自治權利的延伸，因共用部分或共有而產生的物業管理仍然只有被涉及的業主才有最終的發言權。