物業產權

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　　物業產權是指產權人對其所有的物業在法律規定的範圍內享有占有、使用、收益和處分的權利。但在具體的物業管理中，物業產權所有人對於物業的處置並不能完全“隨心所欲”，這是因為業主在行使自己的權利時有可能損害其他業主的合法權利，如房屋裝修時禁止拆改房屋結構、房屋空置時也應繳納基本的物業管理費用等等。

　　(1)私有產權。私有產權是指關於資源利用和所有的權利。但是並不意味著所有與資源有關的權利都掌握在一個人手裡，私有產權也可以由兩人或多人擁有。同樣的一種有形資產，不同的人擁有不同的權利，只要每個人擁有互不重合的不同權利，多個人同時對某一資源或資產行使的權利仍是私有產權。私有產權的關鍵在於對財產所有權利的行使的決策完全是私人做出的，這樣遇到諸如物業的使用、處分和管理等事務，就會比較簡單。小區內每個業主所擁有產權證標定範圍內的物業部分，即為一種私有產權。

　　(2)社團產權。所謂社團產權，是指某個人對一種資源行使某權力時，並不排斥他人對該資源行使同樣的權利，或者說，這種產權是共同享有的。

　　相對於私有產權，社團產權在個人之間是完全重合的。每個人都可以使用這個資源為自己服務，但每個人都無權聲明其只屬於他個人。從理論上說，社團產權是每個社會成員都對某個資源和財產享有全部的產權，但這個資源或財產實際上並不屬於每個人，產權屬於各成員組合的社團，而不屬於該社團的各個成員。如城市景觀和市政公用設施便屬於社團產權。

　　(3)集體產權。集體產權與社團產權不同。對於社團產權來講，每個人對如何行使權利的決定是無需事先與他人協商的。而一種產權如果是集體的，則關於如何行使對資源的各種權利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機構以民主程式對權利的行使作出規定和約束。小區內部共用設施 (如網球場、游泳池、非發展商獨立投資興建的停車場等)、共用場地 (綠化地、道路用地等) 便屬於集體產權。其產權的行使需由集體決策機構 (小區的業主大會) 以民主的程式做出決定或約束。

　　從理論上講，私有產權、社團產權、集體產權是比較容易區別的。在物業管理實務操作中，對於一幢單體建築物，如果業主是一個人或一個組織時，權屬比較明確; 但如果該建築物由多位業主共同擁有，其產權的界定就有一定困難。法學界把多人共同擁有同一建築物的情況界定為建築物區分所有權。

　　(4)建築物區分所有權。建築物區分所有權作為現代民法中一項重要的不動產所有權形式，既不同於前面所界定的私有產權，也不同於集體產權，而是一種複合形態的所有權形式。建築物區分所有權，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結構區分為各個獨立單元，每一單元均構成一個相對獨立的所有權客體，由此在一幢房屋上形成兩個以上的所有權。區分所有權是既承認房屋作為一種整體存在，又承認這個整體中可以劃分為相互獨立的部分，在各個部分上成立相對獨立的所有權。建築物區分所有權具體是指多個區分所有權人共同擁有一棟建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有所有權與對建築物共用部分所享有的持分權，以及因共同關係所生的成員權之總稱。

　　明確區分所有權的意義在於處理共用部分和共同關係方面,即共用部分不能分割，共同事務應遵從大多數人的意見，業主在物業管理方面的權益 (如物業共用部位收益)、義務 (物業服務費和專項維修資金的分攤) 等，應根據產權性質而定。當今所倡導的物業管理，主要針對的就是區分所有權物業。