物业消防管理

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　　物业消防管理是指在日常管理中通过有效措施预防物业发生火灾，在火灾发生时采取应急措施以最大限度地减少火灾的损失。消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。物业管理中最常见的意外事故是火灾，给住用人的生命财产带来最大危害的也是火灾。因此，搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。^[1]

　　物业消防管理的基本目的是预防物业火灾的发生，控制火灾的蔓延，减少火灾损失及其他善后工作，为业主和使用人的生产和生活提供安全的环境，增强城市居民安全感，保证其生命和财产安全。

　　物业的消防管理，包括“消”和“防”，即“消灭”和“预防”两个方面的工作。防火是把消防工作做到前面，防患于未然。物业管理公司要广泛开展防火宣传教育活动，树立消防安全意识，群防群治，“防”才有基础，“消”才有力量。物业的消防管理必须贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针。要求消防工作在指导思想上，要把预防火灾放在首位。要采取一切行政的、技术的和组织的措施，防止火灾的发生。所以，物业的消防管理也应立足于火灾的预防上，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备。^[2]

　　1．建立高素质的消防队伍

　　为加强物业的消防管理，物业公司应在保安部内成立一个专职的消防班来负责此项工作，同时做好义务消防队的建立和培训工作。一般情况下，物业管理的消防管理工作都是从属于公司的保安部门，但是，从业务管理上来看，它又是专业的、专职的。

　　2．制定科学完善的消防管理工作制度

　　(1)消防中心值班制度。消防中心是火警预报、信息通信中心，消防值班员必须有高度的责任感，认真严肃地做好消防中心的值班监视工作。

　　(2)防火档案制度。消防部门要建立防火档案，对防火隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、当期消防工作概括要记录在案，以备随时检阅。还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。

　　(3)消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火责任制，上至公司领导，下至普通的消防员，都对消防负有一定的责任，从而建立健全防火制度和安全操作制度，层层明确责任，建立全方位的监督制度体系。

　　(4)定期进行消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、水枪、水带齐全完好，报警系统运行良好，准确无误，达到应急要求。配电房、值班室等位置或区域应按规定配齐各种消防设备设施。备用发电机、消防水泵、消防电梯等状态完好，达到应急要求。定期组织检查，做到普查与自查相结合，还要对重点部位进行定期重点抽查等，做到发现隐患要立即消除。

　　(5)专职消防员的定期培训和演习制度。做好物业安全的消防管理工作，必须要配备一定数量和质量的消防队员，建立消防义务组织，并定期对消防人员进行模拟训练和开展消防演习，提高消防意识和技能，增强火灾扑救能力。

　　(6)其他有关消防的规定等。如严禁使用交流电门铃；严禁在物业区域内堆放易燃易爆等物品；严禁在楼上燃放烟花爆竹等；未经批准，不得擅自进行管、线路(电表)的改装、增容等；严禁堵塞防火通道等。

　　3．消防设备管理

　　通常，建筑物内部都设有基本的消防设备，以保证其消防工作的需要。消防设备的管理主要是对消防设备的保养和维护，以保证其时刻处于完好的状态。消防设备的维修需要专门的技术，特别是一些关键设备，一般应聘请经相关部门认可、达到一定要求的，持有合格消防牌照的专业公司来维修和养护。作为物业管理公司，一般应注意以下几个方面：

• 熟悉消防法规，了解各种消防设备的使用方法，制定本大厦的消防制度和有关图册，并使管理人员及用户熟悉。

• 禁止擅自更改消防设备位置，特别是用户进行二次装修时，应严格审查。

• 定期检查消防设备是否完好、规范，对使用不当的应及时更正等。

• 公共走廊和通道必须保持通畅，绝对不能放置其他物品。

• 加强消防值班和巡逻，及时发现火灾隐患并予以处理等。

　　4．加强消防管理的教育培训

　　“预防为主，培训教育先行”。消防工作的宣传教育和培训是增强消防工作的透明度、发动用户和管理公司员工自觉地同火灾作斗争的一项重要措施，也是贯彻“预防为主，防消结合”方针的一个重要内容，是提高所辖区域内的全民消防意识，普及消防法规和消防知识的重要途径。

　　(1)对员工的培训教育。管理公司的员工是物业消防管理的主要力量，对员工的消防知识培训主要有以下三方面的内容：学习消防理论知识，如政府的消防法规、防火灭火的基本原理和基本知识。熟练使用常用灭火器材，如手提灭火器的操作、防毒面具的穿戴、大楼消防设施的使用等。开展消防综合演练，在消防演练中提高员工灭火能力及各种应急的情况处理能力。

　　(2)对用户开展消防宣传教育。消防工作仅靠物业公司的努力是不够的，还需要物业区域内全体用户的积极配合。管理公司必须加强对用户的消防宣传教育工作，积极促使用户学习消防知识，增强防火意识，提高自救能力。对用户来说必须了解并掌握以下三方面要求：大楼防火工作的各项规定；手提式灭火器的使用方法；消防应急通道的位置及出现紧急情况时的疏散方法等。

　　物业消防管理的组织包括物业管理企业根据其管辖的物业项目的特点，充分细致地分析物业消防管理工作的复杂程度，并成立一个相对独立的专门负责物业的消防管理相关工作的部门，以及在部门内设置相应的消防工作岗位，并明确岗位职责、责任到人等一系列工作活动。

　　物业管理公司的消防管理部门一般从属于公司的安全保卫部门，即在保安部设有消防班，但消防班是专设和单列的。

　　一、专职消防管理人员的职责

• 对本部门和物业管理公司的经理负责，负责管理、监督、检查、指导、整改所辖区域内的消防工作。

• 落实各项防火安全制度，严格贯彻执行消防法规。

• 组织消防宣传教育，加强业主和使用人的消防意识。

• 负责所辖区域内动用明火作业的签批和现场监护工作。·定期巡视、试验、检查、大修、更新各种消防设施和器材，指定专业人管好辖区内的各种消防设施和器具。对消防设施故障和不足，应专门报告给主管领导，并做好维修计划。

• 定期检查所辖区域内的要害部位，及时发现和消除火灾隐患。

• 负责消防监控报警中心，24小时日夜值班，做好值班记录和定期汇报计划工作，发现火警、火灾时，应立即投入现场指挥和实施抢救等。

• 制止任何违反消防安全管理的行为和企图。

　　二、义务消防人员的职责

• 认真学习有关的消防知识，掌握各种器材操作技术和使用方法。

• 积极做好宣传防范教育工作：宣传教育内容主要有防火、灭火基本方法，物业内消防设施及其功能与使用，安全疏散和人员抢救等，宣传方式可采取专人上门发通知、张贴广告、出墙报、利用广告等。

• 定期检查本部门和所管区域内的消防器材设备的完好状况。

• 一旦发生火警、火灾应立即投入现场抢救等。

　　1．消防安全教育、培训制度

　　1)每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

　　2)定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。

　　3)各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

　　4)对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。

　　5)对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。

　　6)因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

　　7)消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

　　2．义务消防队组织管理制度

　　1)义务消防员应在消防工作管理部门领导下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。

　　2)要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。

　　3)按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。

　　4)每年举行一次防火、灭火知识考核，对考核优秀者给予表彰。

　　5)不断总结经验，提高防火灭火自救能力。

　　3．防火巡查、检查制度

　　1)落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

　　2)消防工作管理职能部门每日对物业管理辖区进行防火巡查，每月对物业管理辖区进行一次防火检查并复查追踪改善。

　　3)检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

　　4)检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应认真听取或阅读每日消防安全检查情况通知，若发现本部门存在火灾隐患，应及时整改。

　　5)对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

　　4．安全疏散设施管理制度

　　1)物业管理辖区应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

　　2)应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。

　　3)应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

　　4)严禁在工作期间将安全出口上锁。

　　5)严禁在工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

　　5．消防设施、器材维护管理制度

　　1)消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。

　　2)消防设施及消防设备的技术性能维修保养和定期技术检测由消防工作管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

　　3)消防设施和消防设备定期测试包括：

　　①烟、温感报警系统的测试由消防工作管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。

　　②消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。

　　③正压送风、防排烟系统每半年检测一次。

　　④室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。

　　⑤其他消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

　　4)消防器材管理包括：

　　①每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。

　　②派专人管理，定期巡查消防器材，保证其处于完好状态。

　　③对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。

　　④各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。

　　6．火灾隐患整改制度

　　1)各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。

　　2)在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。

　　3)在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位向上级主管部门或当地政府报告。

　　4)公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。

　　7．灭火和应急疏散预案演练制度

　　1)制定符合物业管理辖区实际情况的灭火和应急疏散预案。

　　2)组织全员学习、熟悉灭火和应急疏散预案。

　　3)每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。

　　4)应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。

　　5)演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

　　8．消防安全工作考评和奖惩制度

　　1)对消防安全工作做出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

　　2)对造成消防安全事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已触犯国家《治安管理处罚法》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚：

　　①有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

　　a．使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的。

　　b．在禁烟场所吸烟或处置烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的。

　　c．未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的。

　　d．未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装置的或擅自增加小负荷电气设备的。

　　e．谎报火警。

　　f．未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的。

　　g．对安全小组提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员。

　　h．阻塞消防通道、遮挡安全指示标志等未造成严重后果的。

　　②有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评：

　　a．擅自使用易燃、易爆物品的。

　　b．擅自挪用消防设施、器材的位置或改为他用的。

　　c．违反安全管理和操作规程、擅离职守从而导致火警、火灾损失轻微的。

　　d．强迫其他员工违规操作的管理人员。

　　e．发现火警，未及时依照紧急情况处理程序处理的。

　　f．对安全小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。

　　③对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。

　　④对违反消防安全管理导致事故发生(损失轻微的)，但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免予处罚。