土地使用權出讓合同

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　　土地使用權出讓合同，即國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家(出讓人)與土地使用者(受讓人)就特定地塊的土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互問權利義務關係的書面協議。

　　《城市房地產管理法》第14條規定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。

　　土地使用權出讓合同應當包含以下主要條款：

　　(1)出讓合同雙方當事人；

　　(2)出讓地塊的位置、面積和自然狀況；

　　(3)土地使用權出讓年限；

　　(4)土地使用權出讓金、土地使用金價格；

　　(5)土地使用權出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式；

　　(6)定金；

　　(7)出讓地塊的用途及規劃要求；

　　(8)建設管理要求；

　　(9)交付出讓地塊的期限和方式；

　　(10)有關土地使用權及地上建築物、其他附著物轉讓的條件；

　　(11)雙方其他的權利和義務；

　　(12)違約責任；

　　(13)糾紛的解決；

　　(14)合同的生效條件。^[1]

　　土地使用權出讓合同具有以下幾個方面的法律特征：

　　1．土地使用權出讓合同是一種民事合同。

　　根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓合同是依照平等、自願、有償的原則簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達國家意志，但國家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對他方並不具有強制性。沒有受讓人的同意，國家的單方意志不能成立合同，也不能對他人產生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權利義務關係，是由出讓人和受讓人在充分協商的基礎上共同簽訂的。當事人任何一方違背土地使用權出讓合同約定的義務，都要承擔相應的法律責任。所以，土地使用權出讓合同是一種民事合同。

　　2．土地使用權出讓合同的目的在於設定不動產物權。

　　受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權的權能發生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權權能，實現用益目的。所以，土地使用權出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權合同。

　　3．土地使用權出讓合同是一種要式合同。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條規定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。”因此，只有在按規定辦理登記，領取土地使用證後才發生土地使用權轉移的效力。

　　我國土地使用權出讓合同主要有三類：成片開發土地使用權出讓合同、宗地土地使用權出讓合同和劃撥土地使用權補辦出讓合同。

　　(一)成片開發土地使用權出讓合同

　　此類合同指市、縣土地管理部門根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，將國有土地使用權出讓給外商投資企業，與外商簽訂的投資從事經營成片土地(即成片土地的開發)，明確雙方權利與義務的合同。外商取得土地使用權的目的不是自用，而是為了經營，即按規劃要求對土地進行綜合性的開發建設，平整場地，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然後進行轉讓土地使用權，經營公用事業，或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建築物，並從事轉讓或出租這些地面建築物的經營活動。成片土地使用權出讓合同的特征是：

　　(1)合同的受讓方一般是專門從事房地產經營活動的，並依中國法律、法規成立，從事土地開發經營的具有法人資格的外商開發企業。

　　(2)出讓地塊的用途主要是建設生產型項目。例如，建設以開辦和經營工業項目為主的工業區。

　　(3)開發企業取得土地使用權開發的目的主要不是為了自用，而是為了經營，通過形成工業用地或其他建設用地條件或建成工業廠房以及相配套的地面建築物去吸引別的投資者。因此，成片開發土地使用權出讓合同對開發企業轉讓、出租等經營行為的條件和內容等規定得特別詳細。

　　(二)宗地土地使用權出讓合同

　　此類合同亦稱項目用地土地使用權出讓合同。它是指市、縣土地管理部門根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》的規定，出讓國有土地使用權，與土地使用者簽訂的有關雙方權利與義務的合同。土地使用者取得土地使用權以自用為主，而不主要用於轉讓、出租等經營活動。這類合同與成片土地使用權出讓合同的主要區別在於：

　　(1)合同的受讓方可以是境內外的公司、企業、其他組織和個人，其他組織必須具有法人資格。

　　(2)出讓地塊的用途一般有具體明確的項目，如高爾夫球場項目、體育館等，項目的建設者即為出讓合同的受讓方。因此，合同在具體項目用地要求上更為詳盡具體。

　　(3)受讓方取得土地使用權雖以自用為主，但仍享有轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建築物及經營公用事業的權利。

　　(三)劃撥土地使用權補辦出讓合同

　　此類合同指劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，因轉讓、出租、抵押而需要依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第七章以及《城市房地產管理法》第二章第二節的規定，補簽土地使用權出讓的合同。這類合同實質上是將劃撥土地依法納入有償出讓的軌道，使土地使用權的隱形交易顯現化。該類合同對土地使用權及建築物的轉讓、出租、抵押作了較為詳細的規定。

　　(一)出讓方的權利和義務

　　1．出讓方的權利。

　　根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》等相關法律法規的規定，土地使用權出讓人享有以下權利：

　　(1)合同簽訂權。土地使用權出讓應當簽訂書面的出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂。

　　(2)合同解除權。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地行政主管部門有權解除合同。

　　(3)違約賠償請求權。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金以及履行合同約定的其他義務。未按照出讓合同的約定履行義務的，土地行政主管部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。

　　(4)無償收回權。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

　　2．出讓方的義務。

　　土地使用權出讓人應承擔以下義務：

　　(1)出讓土地使用權應遵守法律法規的規定。根據《城市房地產管理法》第11條和第12條的規定，出讓的地塊、用途、年限、方式和其他條件，應按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

　　(2)依照出讓合同的約定交付土地使用權。土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地行政主管部門必須按照出讓合同約定提供出讓的土地。

　　(3)附隨義務。出讓人應當向土地使用者提供有關資料和文件，包括：土地的位置和環境；土層的深度、地表下的管線設施、土地的物理結構；建築容積率、密度、凈空限制等各項規劃要求。

　　(4)土地使用權出讓金的上繳義務。土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

　　(5)擔保義務。土地使用權出讓人在出讓土地使用權時，應保證土地使用權人所取得的權利不被第三人追索。

　　(二)受讓方的權利和義務

　　1．受讓方的權利。

　　土地使用權受讓人享有以下權利：

　　(1)對所受讓的土地享有開發、利用和經營的權利。

　　(2)依法轉讓、出租和設置抵押權的權利。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用者有權把取得的土地按照法律規定的條件和程式進行轉讓、出租或者在其上設置抵押權。

　　(3)合同的解除權。土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地行政主管部門必須按照出讓合同約定提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同。

　　(4)要求違約賠償的權利。土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，出讓人未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，並可以請求違約賠償。

　　(5)獲得相應補償的權利。國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程式提前收回，但應根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

　　(6)申請續展的權利。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，土地行政主管部門應當予以批准。

　　2．受讓方的義務。

　　土地使用權受讓人應承擔以下義務：

　　(1)繳納土地使用權出讓金的義務。土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內，支付全部土地使用權出讓金。土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

　　(2)改變土地用途的申報義務。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　(3)依照土地使用權出讓合同的約定和城市規劃的要求使用土地的義務。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的約定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

　　(4)土地使用期限屆滿，負有返還土地使用權的義務。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記。此外《城市房地產管理法》也規定了土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

　　土地使用權出讓合同的訂立主要涉及訂立前提、訂立主體、訂立原則、訂立方式、訂立內容等幾個方面的問題，以下逐一述之。

　　(一)訂立前提

　　根據《城市房地產管理法》的有關規定，土地使用權出讓合同的訂立必須符合如下前提條件：一是必須有可供出讓的國有土地，在城市規劃區內的集體土地須經依法征收轉為國有土地後方可出讓；二是必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃；三是必須經有批准權的行政管理機關審批，方能由土地管理部門實施出讓。

　　(二)訂立主體

　　《城市房地產管理法》第14條第2款規定：“土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定：“土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”由此可見，土地使用權出讓合同的訂立主體，一方是市、縣人民政府土地管理部門，另一方是土地使用者(具體包括法人、非法人組織和自然人)。

　　(三)訂立原則

　　土地使用權出讓合同作為一種兼具行政和私法雙重性質的合同，同時受到公法和私法雙重法律原則的約束，其既要遵循公平原則、自願原則、平等原則、合法原則、合意原則、等價有償原則、契約自由原則、誠實信用原則、公序良俗原則、情事變更原則等私法原則，又受到法律優先原則、法律保留原則、信賴保護原則、比例原則、公益原則等公法原則的約束。

　　(四)訂立方式

　　《城市房地產管理法》第12條第1款規定：“土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”第14條第1款規定：“土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。”由此可見，土地使用權出讓合同必須採用書面形式。採用書面形式可以使出讓方和受讓方的權利義務明確具體，便於雙方履行合同，有利於減少和防止合同爭議糾紛的出現。

　　(五)訂立內容

　　土地使用權出讓合同的訂立內容主要包括：第一，土地使用權出讓金及其繳納方式和期限；第二，出讓土地的用途、使用年限和條件；第三，出讓的土地及其交付；第四，出讓土地的開發利用；第五，出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押和作價出資；第六，出讓土地使用權年限屆滿的處理；第七，出讓土地滅失的處理；第八，情事變更情況的處理；第九，違約責任；第十，爭議糾紛的解決；等等。

　　土地使用權出讓合同成立之後，對合同雙方當事人均產生法律效力，雙方當事人都有義務按照法律的規定和合同的約定履行土地使用權出讓合同規定的內容，同時，由於土地使用權出讓合同中的不少內容都是由法律法規明確規定的，當事人雙方在訂立合同時只是將法律法規的一般規定具體化而已，在法律法規對合同內容已有規定的情形下雙方的意思表示受到法律法規的限制，因此，我們結合我國法律法規的規定對土地使用權出讓合同的的履行進行討論。

　　(一)土地使用權出讓金的收繳

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條規定：“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。”根據《土地登記規則》的有關規定，成片開發用地使用權出讓金可以採取分期付款的方式。由此，作為受讓方的土地使用者，應按照土地使用權出讓合同約定的出讓金的數額、付款幣種、支付方式和付款期限履行付款義務；作為出讓方的市、縣人民政府土地管理部門應按照土地使用權出讓合同的約定，及時、積極為受讓方付款提供條件，保證受讓方能夠按時履行付款義務。

　　(二)出讓土地的交付與利用

　　根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，按照土地使用權出讓合同約定採取一次性付款方式的，在受讓方支付全部土地使用權出讓金和法律、法規規定的有關稅費後，市、縣人民政府土地管理部門有義務給受讓方頒發《中華人民共和國國有土地使用權證》，按照合同的約定提供出讓的土地；未按照合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權解除合同，並可以請求土地管理部門返還土地使用權出讓金和違約賠償。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的有關規定，土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地的，受讓方有權請求解除合同。另外，雙方約定採用分期付款方式取得出讓土地使用權的，土地使用者領取臨時土地使用權證，只有在全部繳納土地使用權出讓金後，才能領取正式的土地使用權證。

　　土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用權證，取得土地使用權，在土地使用權出讓合同約定的出讓年限內，按照土地使用的規劃條件對出讓土地進行開發、建設、利用和經營；未按合同約定的期限和條件開發利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

　　(三)出讓土地規劃用途的變更

　　土地使用權出讓合同內容的變更不同於一般民事合同的變更，其必須由合同當事人按照法定程式進行，而不能由合同當事人任意變更。根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，並辦理登記。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的有關規定，受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

　　(四)出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押與作價出資

　　1．出讓土地使用權的轉讓。根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《關於變更土地登記的若幹規定》等的有關規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。出讓土地使用權人轉讓其權利的，應符合如下條件：一是按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得出讓土地使用權證書；二是按照出讓合同約定的期限和條件投資開發、利用土地。屬於房屋建設工程開發的，必須完成開發投資額的25％以上；屬於成片土地開發的，必須形成工業用地或者其他建設用地條件。出讓土地使用權轉讓時，原土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。出讓土地使用權轉移後，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，依照有關改變出讓±地用途的規定處理。出讓土地使用權轉讓後，受讓人有權使用該出讓土地的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

　　2．出讓土地使用權的出租。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《關於變更土地登記的若幹規定》等的有關規定，土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。出讓土地使用權出租後，土地使用權出讓合同所規定的權利、義務並不發生轉移，出租人必須繼續履行原出讓合同。租賃期限不得超過土地使用權出讓合同約定的土地使用期限，超過出讓合同約定的期限，出租人即喪失其土地使用權，承租人的承租權因基礎權利的終止而隨之終止。土地使用權和地上建築物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。

　　3．出讓土地使用權的抵押。根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等的有關規定，以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押權，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。以出讓土地使用權設定土地抵押權時，土地使用權人應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發和利用。出讓土地使用權抵押後，在抵押權實現之前，土地不轉移占有，出讓土地使用權人必須繼續履行出讓合同。土地使用權出讓合同優先於抵押合同的效力，抵押合同不得設立違反土地使用權出讓合同的約定條款；當二者不一致時，以土地使用權出讓合同的條款為準；土地使用權出讓合同一旦被解除，原有的出讓土地使用權即終止，附屬於其上的抵押權也隨之終止。

　　4．出讓土地使用權的作價出資。根據《城市房地產管理法》、《公司法》、《合伙企業法》等法律的有關規定，出讓土地使用權人可以將其依法取得的土地使用權作價出資或人股，用於合資、合作開發經營。向企業法人投資或者與另一方成立新的企業法人的，視為出讓土地使用權的轉讓，出讓土地使用權由企業法人享有，該出資人按照該土地使用權的評估價獲得相應的股權或者其他形式的投資者利益。向合伙性質的企業投資的，視為出讓土地使用權轉讓，出讓土地使用權成為該合伙企業的共有財產。當事人僅以合同關係合作經營的，其作為合作條件提供的出讓土地使用權不視為轉讓，在合作期間仍由原土地使用權人享有。

　　(五)出讓土地使用權年限屆滿的處理

　　根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。這裡的土地使用權出讓最高年限是約束土地使用權出讓方和受讓方雙方的，彼此必須在最高年限內訂立和履行合同，但這一最高年限不是唯一期限，合同中可以約定低於這一年限的期限。根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等的有關規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，可以在土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿前一年申請續期。土地使用者申請續期的，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，土地所有者代表應當予以批准。經審批准予續期的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者依照規定支付土地使用權出讓金和辦理登記。土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的，出讓土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用權證，並依照規定辦理註銷登記。

　　(六)出讓土地使用權的收回

　　出讓土地使用權的收回主要包括三種情形：一是出讓土地使用權年限屆滿的正常收回；二是出讓土地使用權的提前收回；三是出讓土地使用權的強制收回。根據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，國家對土地使用者依法取得的出讓土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回。但是，國家根據社會公共利益的需要，可依照法律程式提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。至於補償的標準，法律、法規有規定的，依規定；無規定的，應按照市場標準由雙方協商確定。出讓土地使用權人違反關於禁止土地閑置(超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發)或擅自改變土地用途的規定，國家可以依照法律程式強制收回出讓土地使用權。同時，土地使用權出讓合同可以約定法定原因以外的提前收回事由，並可約定國家在基於約定事由提前收回土地使用權時，根據土地使用權人開發利用土地的實際情況給予適當補償。

　　(七)出讓土地滅失的處理

　　因不可抗力導致土地狀況發生重大變故，使得出讓土地使用權人無法按照既定用途利用土地的，國家可以收回出讓土地使用權並退還剩餘使用年限的土地使用權出讓金。這裡的“不可抗力”指在土地使用權出讓合同訂立後，非因雙方當事人的過錯，而是由於發生了當事人不能預見、不能剋服、不能避免的使合同不能履行或不能完全履行的情形。它一般包括自然現象(如自然原因造成的水災、火災、地震、泥石流等)和社會現象(如戰爭、政府禁令等)。不可抗力的發生不是由於合同雙方當事人的過錯造成的，不能僅歸責於當事人一方，因此產生的法律後果應由雙方當事人共同承擔。“基於因不可歸責的事由而導致用地者預期利益的喪失和出讓金已支付的事實，國家退還剩餘年限的出讓金，已使用年限的出讓金抵消土地使用權人已行使的占有、使用、收益權，是比較合理的。”應當註意的是，土地使用權出讓合同的雙方當事人在發生不可抗力時，都應當及時通知對方，採取一切必要的補救措施，以減少不可抗力造成的損失。

　　根據《合同法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，土地使用權出讓合同一經依法訂立，就具有法律效力，任何部門、單位和個人不得擅自變更和解除。但是在訂立出讓合同後，由於社會經濟的發展、國內外市場供求情況變化、國家公共利益需要等原因要求改變合同約定的土地用途，如果繼續履行原來訂立的出讓合同將造成更大損失時，法律允許當事人依法變更和解除土地使用權出讓合同。

　　(一)土地使用權出讓合同的變更

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地出讓金，並辦理登記。”

　　(二)土地使用權出讓合同的解除

　　土地使用權出讓合同的解除，是指在合同生效之後未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關係提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除的；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；受讓方按合同約定的開發日期滿2年未開發，被出讓方收回土地使用權而使合同解除的。