商品住宅
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商品住宅(commercial residential building，commercial apartments)
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什麼是商品住宅[1]
商品住宅是指具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)開發經營的住宅：這裡的具有經營資格的房地產開發公司，是指由城市建設綜合開發主管部門審批其資質條件時確定的，具有開發權和經營權的開發公司。對於—些只有開發權而無經營權的開發企業，在進行商品房經營時，必須委托有經營權的開發公司經營-對於外商投資企業開發經營的住宅，原則上在建高檔的商品住宅時，一般要求出售給外國人和港、澳、台同胞，具體操作時根據地方人民政府的規定執行。
商品住宅的特點[2]
商品住宅首先是一種個性化產品。它和我們平時談的股票不一樣，股票是”同質化”的．商品住宅是”個體化”的，不能把不同的房子混為一談，而那些個性化的商品有它個性化的因素．它的價格之所以不一樣，就是其個性化決定的。每個家庭的住宅消費層次不一樣．價格接受程度不一樣．對住宅所在的地點要求不一樣．比如上班的遠近、習慣等；在面積．結構．設施、樓層、環境等方面，每戶的要求也幾乎是不一樣的。在如此眾多”不一樣“的情況下，商品住宅怎麼可以用簡單的“均價”一詞來衡量呢?
商品住宅的第二個特點．就是在家庭中．其往往是價值量最大的消費品。它們是經過許多產業部門才最終到達消費者手上的，所以許許多多的產業部門依賴於這樣一個終端產品，將它們自品帶到商品住宅消費中，使它作為最終產品帶動許多中間環節發展。
商品住宅的第三個特點，是已經成為國民經濟的主導支在業．但它又和其他支柱產業不一樣，因為其他支柱產業都要尉商品住宅產業走。比如說鋼鐵也是支柱產業．鋼鐵消耗很大，主要用於住宅所拉動的城市化建設．因此商品住宅是主導型j產業。
商品住宅的第四個特點，是在城市化進程中起到了主要群力的作用．同時也是城市化的一個主要標誌。可以說．我們在20世紀90年代所建的住宅．是一個由”農業社會“向“工業社會”轉變的住宅，或者說是工業社會的第一代住宅產品。我們在2000年以後，或者說2002年以後建的住宅．屬於工業化以後第二、第三代住宅。
商品住宅的第五個特點，是中國建設和諧社會的過程中自個主要載體。所謂“安居樂業”．先安居才能樂業．這也體習商品住宅在一個人的人生中所占的地位。
商品住宅的價格構成[1]
1．成本合理成本的確定是確定商品住宅價格的基礎。該辦法規定的成本包括以下幾個部分：
(1)徵地費及拆遷補償安置費。該項費用的確定，對於城鎮國有土地，應當按照1991年3月國務院發佈的《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行；對於城鎮集體所有制土地、郊區和農村土地，應當按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規定執行。
(2)勘察設計及前期工程費。這項費用的計算根據批准的設計概算計算，
(3)住宅建築，安裝工程費。這項費用依據施工圖預算計算，
(4)住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建築的建設費。這項費用的計算依據批准的詳細規劃和施工圖預算計算。住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、市、自治區人民政府頒發的城市規劃定額指標執行。
(5)管理費。其數額以上述(1)至(4)項總和為基數的1％--3％計算。具體比例由地方人民政府確定。
(6)貸款利息。根據當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設占用貸款的平均周期、乎均比例、平均利率和開發項目，按具體情況確定。
2. 利潤和稅金利潤的確定，以成本(1)至(4)項之和為基數核定。具體利潤率的高低，由於我國經濟發展不平街，南北差異較大，國家難以制定一個普遍適用的利率表，所以，該法採用授權的辦法，由省、自治區、直轄市人民政府確定。稅金的繳納依照國家稅收的有關法律、法規的規定繳納。
3．開發區內不直接為開發區服務的項目費用對於一些開發區內不是直接為開發區服務的項目，其費用應由其他渠道列支，不應計人商品住宅價格。主要包括：
(1)非住宅小區級的公共建築的建設費用
(2)住宅小區內的工農業性用房和設施的建設費用。
4．其他費用
除上述價格構成以外，商品住宅價格的確定，還應考慮以下幾個因素的影響：
(1)地段差價。地段差價是由於政府投資基礎設施和改造周圍環境而形成的-因此，地段差價的收入應由國家收回，用於城市建設和改造。地段差價的具體征收辦法，由省、自治區、直轄市人民政府確定。
(2)樓層，朝向的影響。同一地段的商品住宅，由於其樓層、朝向的不同，也會影響其價格，為了體現公平合理的原則，應根據樓層和朝向的不同，確定不同的價格。總的原則是，保證在標準價的水平上上下浮動，浮動的代數和應為零。
