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業主臨時管理規約

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(重定向自临时管理规约)

目錄

什麼是業主臨時管理規約

  訂立管理規約業主之間的共同行為,通常情況下,管理規約由業主大會籌備組草擬,經首次業主大會會議審議通過。然而很多情況下,物業建成後,業主的人住是一個陸續的過程,業主大會並不能立即成立,但基於物業的正常使用和已經人住業主共同利益的考慮,有制定業主共同遵守準則的需要。因此,管理規約在物業買受人購買物業時就須存在,這種在業主大會制定管理規約之前存在的管理規約,稱為業主臨時管理規約。對此,《條例》規定,建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時管理規約。建設單位制定的業主臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂管理規約,業主大會制定的管理規約生效時臨時管理規約終止。

業主臨時管理規約的法律規定

  為了避免“臨時管理規約”損害消費者利益,在《物業管理條例》(下稱條例)中對臨時管理規約做了明確規定。《條例》第二十二條規定,建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定:建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益;第二十三條規定,建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,並予以說明;物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。從條文中可見,《條例》把“臨時規約”不得侵害物業買受人的合法權益作為“臨時規約”成立的必要條件。同時,在程式上要求“臨時管理規約”必須明示,供購房者在買房時判斷其是否公平、公正。

業主臨時管理規約的特點

  1.臨時管理規約承諾和約束的主體是多方面的。作為約束各方主體行為的書面協議,應由業主或使用人與物業服務公司、發展商共同制定,但在業主大會成立之前,發展商作為物業的第一業主,有權選聘物業服務公司,依據有關法規來制定管理規約,並將文本報批、備案。規約雖由一方制定,但開發商和業主、物業服務公司都要承諾遵守規約,甚至包括進入物業的與業主有關的訪客、裝修施工人員,這樣才能保護各方的合法權益,保證物業管理的規範有序。

  2.管理規約保護各方利益,管理規約必須遵守法律法規的規定,維護各方的合法權益。《條例》規定,管理規約不得損害業主的利益,業主有權拒絕侵害業主權益的規約。

  3.管理規約須經業主簽字方可生效。管理規約的內容既包括法律規範,也包括社會公德的內容。臨時管理規約在售房時經業主、使用人簽字,即得到書面確認以後才具有約束力。在國外,有時只要第一個業主簽字,規約即可生效。目前在我國,一般要50%以上的入住業主簽字以後才可生效。此時,即使個別業主不簽字,也必須遵守規約。對於違反規約的行為,有關方面可以追究民事責任。

  4.管理規約可以修訂,具有階段性的特征。管理規約生效以後,隨著時間的推移,必然會出現一些新的情況和問題。因此,規約中一般規定,規約可以根據實際情況,遵循一定的程式進行修訂,以保證規約的切實可行。在主委員會成立以後,管理規約可以被經業主大會修訂過的新的管理規約所代替。

業主臨時管理規約的主要內容

  臨時管理規約的內容可以因物業所處的地區、物業的類型等不同而有所不同,但其主要內容一般包括以下方面:

  1.管理規約基本事項說明。

  (1)公約的名稱,訂立公約雙方的名稱,訂立公約的目的、意義。

  (2)涉及物業的名稱、位置,產權性質、權利範圍、附屬

  設施,以及相關證件、文件的名稱、編號等。

  (3)物業服務公司的選擇、合同關係,管理期限的約定。

  (4)公約包括的附屬及相關文件說明,公約生效的條件等。

  2.有關內容一般包括管理的範圍、對象,規約所涉及的各方,管理基金、管理費用費用項目,不可抗力等內容。

  3.業主開發商物業管理各自享有的權利、義務和管理責任劃分。

  4.對物業公共部分及公用設施的管理、管理費用和其他費用的規定。

  5.業主大會及業主管理委員會的設立及職責範圍。

  6.相關法律責任和免責條款

參考文獻

  • 劉曉霞編著,住宅物業管理理論與實務研究,中國商業出版社,2009.05,第65頁
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