業主委員會
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業主委員會(Owner Committee)
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業主委員會是經業主大會選舉產生並經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構，是業主自我管理、自我教育、自我服務，實行業主集體事務民主制度，辦理本轄區涉及物業管理的公共事務和公益事業的社會性自治組織。業主委員會由業主大會選舉組成，是業主大會的常設機構和執行機構，統一領導自治許可權範圍內的物業管理各項工作，但必須對業主大會負責並報告工作，不享有自治管理規範訂立權。因此，業主委員會隸屬於業主大會，必須服從於業主大會，處於從屬於業主大會的法律地位。[1]
業主委員會的特點[2]
(1)業主委員會應由業主大會選舉產生。業主委員會是業主大會的常設機構和執行機構，其行為應向業主大會負責。因此，業主委員會也應由業主大會來選舉產生，反映絕大多數業主的意願。
(2)業主委員會活動範圍應該是進行物業的業主自治管理，也就是說，業主委員會成立的目的是使業主對物業的自治管理權能有一個常設的機構來行使，使得各業主的意見能夠得到統一，並貫徹於具體物業管理事項中。業主委員會不能進行除簽訂物業管理合同以外的經營活動，它不是一個以經營為目的的實體。同時，業主委員會也不應從事與物業管理無關的非經營性活動。
(3)業主委員會應代表和維護全體業主的合法權益。業主委員會作為業主大會的常設機構、執行機構，應該向業主大會負責，即應向全體業主負責。業主委員會應代表和維護的是全體業主的權益，不能只顧及大業主的利益，被大業主所把持和控制。同樣，業主委員會也不應被為數眾多的小業主所操縱，聯合抵制、排擠大業主。而且，業主委員會維護的應是業主的合法權益，其所有的行為、決策都應在法律、法規規定的範圍內。對於業主委員會而言，其代表的雖是業主的權益，但法律、法規的強制性、禁止性規定完全有高於業主意志的法律效力和意義。
(4)業主委員會應經房地產行政主管部門登記。對業主委員會進行登記和專門的行政管理是物業區域中業主自治管理制度化的典型表現。業主委員會並不是業主白行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責的法律上的組織。
業主委員會的目標[3]
從業主委員會的產生和發展可以看出，業主委員會的目標是保障業主共有財產權利，維護和實現社區業主公共利益，治理與業主密切相關的社區公共事務。從利益視角看，主要是維護物業共有部分的保值和增值，維護業主的共有財產權，以及在共同生活中形成的共同利益。從公共事務治理角度看，主要處理三個方面的事務：業主委員會自身對社區公共事務的治理，包括與業主委員會與業主之間、業主與業主之間關係的處理；業主委員會與物業管理企業在物業管理服務中形成的關係、業主委員會與開發商在房屋產權方面的衝突與協商、業主委員會與居民委員會在社區公共事務治理中的合作；業主委員會對政府表達利益訴求的行動。
業主委員會的性質[4]
由於業主委員會是由業主大會從全體業主中選舉產生，並經政府批准成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，這就決定了它的性質只能是業主實施自治管理的群眾組織，它必須在國家法律、法規規定的範圍內從事活動。業主委員會宗旨是代表本物業的合法權益，實行業主自治與專業管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。
業主委員會的作用[5]
①決議的執行者。業主大會是物業區域內最高的權力機構，業主委員會則是業主大會常設的執行機構。業主大會在對物業區域內部重大事宜作出決議後，由業主委員會予以貫徹執行。在物業管理活動中，業主委員會只有正確行使業主大會賦予的權利，代表和維護全體業主的利益，認真執行業主大會作出的決議，才能真正發揮其應有的作用。
②制度的監督者。為緊跟社會文明進步、和諧發展的主流，把社會主義精神文明建設、道德修養教育、文明舉止培養等引入了物業管理範疇，需要制定一系列對物業區域內全體成員有著共同約束力的規章制度，如業主公約、安全文明小區建設制度、管理與服務制度等。以培育全體成員和諧的凝聚力和向心力，這對建立物業區域內社會道德修養氛圍，凈化社區文明風氣，樹立人們積極、健康的道德與行為準則，有效改善人際交往關係，促進人們文明舉止，有著十分積極的促進與推動作用。而監督各種規範和制度的落實，是業主委員會義不容辭的責任和義務。
③管理的協助者。對物業區域內實施有效的管理，是業主委員會選聘的物業企業的職責所在，但業主委員會作為業主大會的執行機構，為了物業區域內全體業主的共同利益，有責任和義務協助物業企業共同落實管理規範，執行管理制度，堵塞管理漏洞，提升管理質量，促進物業區域內的文明秩序、和睦氛圍的建立和鞏固。
④矛盾的調解者。對物業區域內出現的各類矛盾與糾紛，以及由此引發的各種物業衝突，業主委員會應從維護物業區域內安定團結的角度出發，以客觀事實為依據，實事求是地、積極主動地、出以公心地出面予以協調和調解，以緩和物業區域內因矛盾與糾紛而形成的對立緊張狀態，有效恢復物業區域內安全秩序的正常和穩定。
業主委員會的運作[2]
1．業主委員會的產生
業主委員會由業主大會選舉產生，建設部《業主大會規程》規定，業主委員會委員應當下列條件：
(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。
(2)遵守國家有關法律、法規。
(5)具有一定的組織能力。
(6)具備必要的工作時間。
《業主大會規程》還規定，業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其委員會委員資格終止：
(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的。
(2)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的。
(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的。
(4)有犯罪行為的。
(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的。
(6)拒不履行業主義務的。
(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
根據物業管理區域內物業規模的大小，一般業主委員會設委員5～15名，經業主大會決定可以適當增減，但最低不得少於5名。業主委員會設主任1名，副主任1～2名，主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。在選舉產生業主委員會時，應當註意發揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關部門和單位的作用。業主委員會應當選聘執行秘書1名，負責處理業主委員會的日常事務工作。業主委員會主任、副主任、執行秘書一般為兼職，也可以是專職。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會備案的有關事項發生變更的，應按上述規定重新備案。
2．業主委員會的日常工作
(1)瞭解和掌握物業管理區域內業主和物業使用人的基本情況。
(2)組織實施選聘物業管理企業的招標活動。
(3)提出是否續聘物業管理企業的建議。
(4)代表業主大會管理物業專項維修資金。
(5)宣傳、教育、督促業主和物業使用人自覺遵守業主公約以及物業管理區域內的各項管理制度，協調業主之間，業主與物業使用人之間，業主、物業使用人和物業管理企業之間的關係。浴(6)協助物業管理企業對物業管理區域內的物業進行管理。
(7)做好業主委員會的內部管理工作。
3．業主委員會會議公告
《業主大會規程》規定，業主委員應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推舉產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經委員人數半數以上通過。業主委員會的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。
4．業主委員會應履行的職責
(1)除第一次業主大會會議外，以後每年召開的年度業主大會會議均由業主委員會籌備、召集和主持。
(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。
(3)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
(4)監督業主公約的實施。
(5)業主大會賦予的其他職責：
②審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業務費用標準及使用辦法。
③接受政府有關行政主管部門的監督指導，執行政府行政部門對本物業管理區域的管理事項提出的指令和要求。
④調節物業管理活動中的糾紛。
業主委員會與社區居委會的關係[6]
業主委員會與社區居委會是兩種性質不同的自治組織，有著明顯的區別。
(1)從法律基礎方面
社區居委會是依據《城市居民委員會組織法》而建立的以居民的居住權為基礎的居民自治組織，業主委員會是依據《物業管理條例》和《業主大會規程》而建立的以業主對房產物業的所有權為基礎的業主自治組織。
(2)從權利的行使方面
社區居委會行使的權利，是政治管理權，屬於政治權利，是社區中每一個居民都享有的權利。社區居民在居民委員會中享有的權利，根據政治上的公民人人平等原則行使。業主委員會，是一種所有權人組織，是民法上的組織，業主委員會行使的權利，是民法上的所有權，只有業主才享有這樣的權利。居民並不都是業主，比如，承租人是居民，但不是業主，不能行使業主的權利，承擔業主的義務。另外，業主委員會中的業主行使權利，根據他們在建築物整體的財產份額享受權利承擔義務，並不是人人平等。
(3)從人事權方面
雖然社區居委會由居民會議或居民代表大會選舉產生，居民會議有權撤換和補選居民委員會成員。但在實踐中，社區居委會一直是由基層政府及其辦事處指定居委會幹部人選，有的雖經居民代表會議通過，但僅僅是一種形式而已。業主委員會成員則完全由業主大會和業主代表大會選出，選舉結果基本上能夠反映大多數代表的意願，當選的業主委員會委員有相當的群眾基礎。
(4)從經費來源方面
社區居委會的辦公經費和居委會成員的工資全部由街道辦事處(鄉鎮人民政府)撥給。業主委員會的活動經費，不由政府提供，而是由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。有的地方規定業主委員會的活動經費，可以由業主支付，也可以在物業管理服務用房的收益、其他收益或者物業維修基金的利息中列支。因此，無論是設立的基礎和行使的權利，還是人事權的歸屬和經費來源，社區居委會和業主委員會兩個組織都有明顯的區別。
業主委員會與社區居委會兩者又有密切的聯繫。
①從組織性質方面，社區居委會和業主委員會兩者都是群眾性自治組織，都具有代表和維護居民(業主)權益的性質。
②從管理範圍方面，兩者管理和服務的地域範圍相重疊，即管理範圍為整個住宅小區。
③從服務對象方面，兩者服務的對象具有交叉性，社區居委會服務的對象為全體居民，包含居民中的具有業主身份的居民。
④從工作內容方面，兩者都有改善小區環境，維護小區衛生和治安秩序，提高居民(業主)生活質量的職責。⑤從工作目標方面，兩者都以創建文明和諧社區為共同目標。
正確處理社區居委會與業主委員會兩者的關係，關鍵是要貫徹《城市居民委員會組織法》和《物業管理條例》的有關規定。
(1)兩者是團結協作的關係
由於兩者在組織性質、管理範圍、服務對象、工作內容和工作目標上具有密切的聯繫，兩者之間需要相互配合，因此，兩者要建立一種團結協作的關係。
(2)兩者是監督與被監督的關係
根據《物業管理條例》的規定“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會工作，並接受其指導和監督。”因此，社區居委會與業主委員會之間是一種監督與被監督的關係。社區居委會要加強對業主委員會的監督，業主委員會要自覺接受社區居委會的監督和幫助。一些地方嘗試將業主委員會納入社區居委會的管理體系。這樣，社區居委會一方面成為業主委員會和物業管理公司之間的協調者，另一方面成為業主利益的保障者和物業管理服務的監督者，取得了一定的效果。這樣社區居委會不僅拉近了自身與業主、業主委員會之間的距離，使業主和業主委員會成為社區居委會自治建設中的重要力量，而且拉近了自身與物業管理公司之間的距離，從而與物業管理公司形成合作互助的關係。從保障和監督關係的角度，居委會拉近了自身與居民利益、社區利益之間的關係，使自身在社區管理中更具代表性和公益性，為提高居委會在居民心目中的地位奠定了重要基礎。但是這種做法，目前並無法律依據。在處理社區居委會與業主委員會的關係上，要註意避免以社區居委會取代業主委員會，或者重視業主委員會而輕視居委會的兩種極端。也就是說，在尊重業主委員會自治管理的同時，要充分發揮社區居委會的監督協調作用。這種監督協調作用應貫穿於業主委員會的產生、變更、日常工作、註銷等各個環節，具體內容如下：①在業主委員會的籌建過程中，第一次業主大會或業主代表大會籌備組，應當有居委會的成員參加；②召開業主大會或者業主代表大會，應當邀請居民委員會的人員列席；③業主大會在決定有關小區的重大事項時(如選聘物業公司、籌集物業公共維修基金等)，應當聽取居民委員會的意見；④業主委員會換屆選舉時，換屆選舉籌備組應當吸收居委會的成員參加；⑤居委會有權監督業委會的日常工作；⑥定期召開由業主委員會、居民委員會參加的聯席會議，交流通報情況，研究解決問題。通過以上措施，充分發揮居民委員會的協調、監督作用，以提高業主委員會的自治管理能力。
業主委員會與物業管理企業的關係[6]
(1)法律上的平等地位關係
業主委員會代表業主，與由業主大會選聘的物業管理企業洽談物業服務合同事宜，並作為委托方在合同上簽字蓋章。物業管理企業接受物業服務委托，並作為受托方在合同上簽字蓋章。雙方是物業服務合同的兩個主體，是委托和受托的關係，聘用與被聘的關係。兩者在法律地位上是平等的，不存在領導與被領導、管理和被管理的關係。在簽訂物業服務合同上，兩者都有互相選擇的自由。業主委員會通過業主大會有決定委托或不委托、聘用或不聘用某個物業管理企業的權利，物業管理企業也有接受或不接受委托、受聘或不受聘物業服務的權利。
(2)經濟上的有償服務關係
業主委員會聘請物業管理企業是為了業主和使用人能享受物業管理服務，同時支付相應的物業服務費用。如果業主和使用人享受了物業管理服務，而不交納物業服務費，就不可能繼續享受這種服務；反過來，如果業主和使用人交納了物業服務費，但未享受到相應的物業管理服務，業主和使用人也不願意再支付此項費用。
物業管理企業接受物業管理服務委托，在提供物業管理服務的同時，收取相應的物業服務費。如果物業管理企業提供了物業管理服務，但未收到相應的物業服務費，就不可能繼續提供這種服務。因為物業管理企業是經營性服務企業，是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理企業通過提供物業管理服務，收取物業服務費才能求得生存和發展；反過來，如果物業管理企業收取了物業服務費，但未提供相應的物業管理服務，物業管理企業也不可能繼續收取此類費用，而且會陷入面臨被解聘的危機。
所以，物業管理企業和業主委員會(業主)在經濟上是一種提供物業管理服務，收取相應服務費用的有償服務關係。
(3)工作上的監督合作關係
業主委員會和物業管理企業是物業管理活動的兩個主體，其身份不同，立場不一。業主委員會作為委托人，要從維護業主的利益出發，監督物業管理企業履行物業服務合同；物業管理企業作為受托人，要從企業經營效益出發，努力做好物業管理服務，不斷提高服務質量、服務水平，在履行物業服務合同中要自覺接受業主委員會的監督，所以業主委員會和物業管理企業在物業管理活動中有監督和受監督的關係。
兩者在搞好物業管理、共同創造一個良好的工作、學習、生活環境這個目標上是一致的，為實現此目標，兩者要互相支持、互相幫助。物業服務合同規定了業主委員會和物業管理公司各自的權利和義務，而這種權利和義務也是相互合作的要求，如物業管理企業有接受業主委員會的監督的義務，同時也具有要求業主委員會協助管理的權利；業主委員會有監督物業管理企業的物業服務收費執行情況的權利，也有督促業主和使用人及時交納物業服務費用的義務。
所以，業主委員會和物業管理企業在工作上也有一種合作關係。
委員會和法團是不同的！ 上述是錯的