物業專項維修資金

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　　物業專項維修資金全稱為“住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金”，在《物業管理條例》頒佈之前也被稱之為“專項維修基金”。專項維修資金是指由法律規定的由業主交納的，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後維修和更新、改造的資金。依據建築物區分所有權的理論，共用部分的權利屬於區分所有權人共同享有，同樣道理，共用部分的維修義務也應當由全體區分所有權人共同承擔。因此，《物業管理條例》第54條規定了專項維修資金制度，即“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。”目前我國有關專項維修資金的使用與管理的制度主要規定在《物業管理條例》和1998年建設部、財政部聯合制定的《住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理辦法》中。^[1]

　　物業服務企業的財務部門應根據有關規定，具體負責物業專項維修資金的監控工作。

　　房屋共用部位專項維修資金是指專項用於房屋共用部位大修、中修、更新和改造的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體和基礎等)、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓記憶體車庫等。共用設施設備專項維修資金是指專項用於共用設施和共用設備大修、中修、更新和改造的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、暖氣幹線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

　　《物業管理條例》第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。物業服務企業應當在物業服務合同中對物業管理專項維修資金的管理與使用等內容進行約定。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　在《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中，已有建立住房專項維修資金的規定，即“加強住房售後的維修管理，建立住房共用部位、設施和小區公共設施專項維修資金，並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度”。住房制度改革的實踐證明，建立專項維修資金，以保證物業共用部位和共用設施設備的維修養護，是十分必要的。但是，目前也存在著專項維修資金的交納範圍和所有權不明確以及挪用專項維修資金的問題。為瞭解決這些問題，《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》等文件進行了專門規定。

　　專項維修資金收繳的依據為《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字【1998】7號)等法規文件的相關規定。

　　1．物業專項維修資金的第一次收繳。

　　按照有關專項維修資金管理的現行法規，即建設部以建住房【1998】213號文發佈的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關專項維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，不計人住宅銷售收入。專項維修資金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

　　公有住房售後的專項維修資金來源於兩部分：

　　(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20％，高層住宅不低於售房款的30％。該部分資金屬售房單位所有。

　　(2)購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　公有住房售後專項維修資金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。

　　2．物業專項資金的續籌。

　　專項維修資金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主大會研究決定，按業主占有的住宅建築面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　(一)專項維修資金的用途

　　《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第四條第二款規定，專項維修資金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字E1999]7號)，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。《物業管理條例》第五十四條也規定：“專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

住宅專項維修資金

　　(二)物業專項維修資金的使用範圍

　　1．物業共用部位維修工程

　　①主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；

　　②戶外牆面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；

　　③整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；

　　④整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；

　　⑤經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。

　　2．物業共用設施設備維修、更新、改造工程

　　①物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修複的；

　　②整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；

　　③智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；

　　④電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；

　　⑤二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；

　　⑥物業管理區域內的圍牆．大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；

　　⑦經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。

　　3．不得從物業專項維修資金中列支的維修費用支出

　　①物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業管理企業從業主交存的物業服務費中支出；

　　②物業在保修範圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；

　　③物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；

　　④物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業專項維修資金所有權屬於業主，但實踐中，由於專項維修資金往往不直接掌握在業主手中，侵犯業主專項維修資金所有權的糾紛時常出現。因此，必須從法律角度加強對物業專項維修資金的管理。我國關於物業專項維修資金管理的法規主要有《物業管理條例》及《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，對物業專項維修資金的管理主要做了以下方面規定。

　　(一)物業專項維修資金的使用管理

　　1．物業專項維修資金應專戶存儲，專款專用，不得挪用

　　《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第七條規定，維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。

　　當維修基金閑置時，除可用於購買國債或者用於法律、法規規定的其他範圍外，嚴禁挪作他用，以保證維修基金的安全。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第十八條規定，專項維修資金代管單位違反本辦法規定，挪用專項維修資金或者造成專項維修資金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按照規定進行處理。情節嚴重的，應當追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。

　　2．物業專項維修資金的代管及使用

　　(1)物業專項維修資金的代管《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定售房單位代為收取的專項維護資金，在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。

　　業主委員會成立後，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。

　　(2)物業專項維修資金的使用當地房地產行政主管部門代管物業專項維修資金期間，業主委員會成立前，確需使用維護資金，應由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核後劃撥。如北京市在業主大會成立前，一般商品房的專項維修資金由市居住小區管理辦公室代管，公有住房售後專項維修資金由市住房資金管理中心代管。2006年頒佈的《北京市專項維修資金使用管理辦法》還詳細規定了業主大會成立前卻需使用專項維修資金時的辦理程式：

　　①物業管理企業應當將維修工程計劃在工程涉及業主的公共活動區域予以公告；

　　②需要對維修工程的必要性及費用預算進行鑒定的，可委托專業機構鑒定並出具鑒定報告，鑒定費用可計人本次維修工程成本；

　　③物業管理企業持費用預算、維修費用按戶分攤明細表等向維修工程涉及業主公示及征求書面意見，經涉及業主所持投票權三分之二以上通過；

　　④物業管理企業應當依法確定施工單位，簽訂施工合同；

　　⑤物業管理企業持資金支用申請、資金預支用備案表、業主決議、專業機構鑒定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統計表、施工合同等材料到市小區辦或市資金中心區縣管理部辦理資金預支手續；

　　⑥工程竣工驗收合格後，物業管理企業持維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調整表等到市小區辦或市資金中心區縣管理部辦理資金結算手續。

　　業主委員會成立後，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將專項維修資金移交給物業管理企業代管；物業管理企業認為需要使用專項維護資金，應提出年度使用計劃，經業主委員會審定後實施。

　　3．物業管理企業代管的專項維修資金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督

　　業主有權瞭解物業專項維修資金的具體開支情況，對物業管理公司進行監督。物業專項維修資金是用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後大修、更新、改造的。該項基金是全體業主交納的，所有權屬於全體業主。《物業管理條例》第十一條規定，業主大會應當履行決定專項維修資金使用、續存方案，並監督其實施的職責。因此，業主對維修資金監督的前提是行使知情權，其中包括要求物業管理公司定期公佈具體明細賬目。

　　(二)物業專項維修資金的續籌管理

　　隨著物業維修活動的開展，物業專項維修資金會逐漸減少，為保證物業維修管理的需要，應通過多種途徑續籌物業專項維修資金。根據《物業管理條例》及《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的有關規定，可以通過以下途徑增加專項維修資金。

　　1．將物業專項維修資金的存儲利息收入轉增專項維修資金

　　維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　2．物業管理費結轉的費用轉增專項維修資金

　　物業管理費在運行中會有完成本開支後的結餘，如果有連續幾年或者年度出現較大數額的結餘時，除可在管理預算中調整外，也可經業主大會同意設定一定比例納入專項資金，但由於管理費的結餘的原因有多種，其結餘部分的再分配亦應根據多退少補原則進行適當安排。

　　3．向業主續籌

　　根據住宅維護保養的需要，專項維修資金不敷使用時，可以由業主大會決定按照業主占有的住宅建築面積比例向業主續籌。

　　4．業主共有物業的收益轉增專項維修資金

　　物業區域內的共用部分，通常有些可以用來經營，獲得收益，這部分物業的產權屬全體業主共有，這些物業可採用靈活多樣的方式，由物業管理單位經營，比如對小型超市等商業用房，以及物業區域內的由開發商或有關部門認定的屬業主權益的廣告牌等商業設施的收益。可將收入的一部分併入專項資金，但必須以首先滿足補充物業管理費的不足和當前的使用為前提。

　　5．社會捐贈或政府撥款的費用

　　由社會各界捐贈或政府根據某種情況撥付的，專項用於某項或某類物業維護保養、本體修繕、美化和裝點設施維護的費用可作為物業專項維修資金的續籌資金。

　　(三)物業管理主客體變更時物業專項維修資金的管理

　　1．物業管理企業發生變換時物業專項維修資金的管理

　　《住宅共用部位共用設施設備維護基金管理辦法》第十二條規定：“物業管理企業發生變換時，代管的維修基金賬目經業主委員會審核無誤後，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起10日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。”

　　2．業主轉讓物業時物業專項維修資金的管理

　　《住宅共用部位共用設施設備維護基金管理辦法》第十三條規定：“業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過產。”。

　　3．物業滅失時物業專項維修資金的管理

　　《住宅共用部位共用設施設備維護基金管理辦法》第十四條規定因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面餘額按業主個人繳交比例退還給業主。