物業維修管理
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物業維修管理是指物業管理企業根據國家對物業維修管理的標準、要求以及物業管理委托合同的規定，對其所經營管理的物業進行維護修繕的管理活動。物業維修管理有廣義和狹義之分：狹義的物業維修管理是指對物業的養護和修繕；廣義的物業維修管理則包括對物業的養護、修繕和改建。[1]
物業維修管理的特點[1]
1．經營和服務的雙重性
物業管理是集經營、管理和服務於一體的管理行為。而物業維修管理則是物業管理的一個重要經營活動，它是對投入使用的物業進行功能的恢復和改善。物業維修管理關係到使用者的安全和切身利益，而且其所提供的維修服務也是有償的，因此，物業維修管理同時具有經營性和服務性。
2．技術性
物業維修管理的技術性是指物業維修管理活動本身具有特殊的技術規定性。它必須以建築工程專業以及相關的專業技術知識為基礎，制定相應的技術管理規定和質量評定指標，並配備高素質的專業技術人員和技術工人才能較好地完成。物業維修活動的特殊性又決定了它具有獨特的設計、施工技術和操作技能，其技術水平的高低直接關係到維修工程質量的優劣。
3．普遍性和分散性
由於受各種因素的影響，物業在使用過程中難以避免地要遭受損壞。根據不同的損壞程度，對物業的結構和部件等都要經常進行大、中、小修，這對所有物業來說都是普遍存在的。從另一個角度來說，由於損壞而要維修的往往只是物業的其中一部分，工作量較少，並且也較分散。
4．複雜性
物業維修管理的複雜性是由物業的多樣性、個體性和物業維修的廣泛性和分散性決定的。由於每一幢物業幾乎都有獨特的形式和結構，有單獨的設計圖紙。因此，物業維修必鬚根據不同的結構、不同的設計、不同情況的物業，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，這就給物業維修管理帶來了複雜性。同時，還要對零星、分散又廣泛的物業維修進行組織管理，這也使物業維修管理呈現複雜性。
5．計劃性
物業維修過程本身就存在著各階段、各步驟、各項工作之間的一定的、不可違反的工作程式。因此，物業維修管理必須嚴格按維修施工程式進行，這就決定了物業維修管理也必須按這一程式有計劃地組織實施。
物業維修管理的原則[2]
對物業實施維修可延長物業使用年限，減少自然淘汰率，節省建房資金，同時也可以提高物業服務公司本身的聲譽，因此，每一個物業服務公司都要充分重視物業維修這項工作。
物業維修管理的總方針是實行“管養合一”，綜合治理，調動各方面的因素對物業進行養護、維修。物業維修工作必須為業主或使用人的工作、居住生活和學習服務，為城市建設和管理服務。物業服務公司在實施物業維修操作時，必須遵循一定的原則。
(一)經濟、合理、安全、實用的原則
物業維修管理要堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則。經濟，就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理安排開支，合理使用人力、物力和財力，儘量做到少花錢多修房；合理，就是維修計劃與方案要定得合理，要按照國家的規定與標準修房，不擴大維修範圍，不無端提高標準，不偷工減料；同時，要做到“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”；安全，就是要通過物業維修管理，使物業不倒、不塌、不漏，達到主體結構牢固，保證業主或使用人的住用安全，這是物業維修的首要原因；實用，就是要從實際出發，因地制宜、因房制宜地進行維修，滿足用戶在物業使用功能和質量上的需求，充分發揮物業效能。
(二)區別對待原則
各類物業都是社會物質財富的組成部分，愛護使用、註意保養、及時維修，保持物業正常的使用功能和基本完好，是物業管理的一項重要任務。但是，在這個過程中必須對物業“區別對待”。所謂“區別對待”原則，是指對各種類型、不同等級標準、不同建築風格、不同結構的物業，應採取不同維修標準、不同維修方案。根據物業建築的使用年限，可把物業大致劃分為新建物業和舊物業兩大類。
對於新建物業，維修管理工作主要是做好物業的Et常養護，保持原貌和使用功能。對於舊物業應依據物業建造的歷史年代、結構、質量狀況、住宅使用標準、環境以及所在地區的特點等綜合條件，考慮城市總體規劃要求，分別採取不同的維修改造方案。如是居住區還要做好居住環境的綜合治理。對結構較好、設備較齊全、等級較高的物業應按原有建築風格和標準進行維修。
(三)為業主或使用人服務原則
物業維修管理的目的，是為了不斷地滿足社會生產和居民居住生活的需要，因此，在物業維修管理上必須切實做到為業主或使用人服務，建立、健全科學合理的物業維修服務制度。要教育維修管理人員真正樹立為住戶服務的思想，改善服務態度，提高服務質量，維護好住戶的合法權益，切實做到為住戶服務；維修管理人員要認真幫助住戶解決他們的困難。這些是物業維修管理的基本原則。當然，按照市場運行規則，物業維修需投入建材、勞動力、機器、工具等，所以，交付使用後需收回成本和產生適當的利潤，這些應當由業主或使用人來承擔。
物業維修管理的內容[3]
現代物業管理企業的實踐經驗從另一角度顯示，物業維修管理的內容包括物業維修的質量管理、物業維修施工管理和物業維修的技術管理。綜合起來，物業維修管理的內容如下：
(1)掌握物業的完好情況，根據物業的建築設計用途定期對物業質量進行評定，按照物業的完好情況進行經營，保證用戶的住用安全。物業的安全檢查，是物業使用、管理、維護和修理的重要依據。定期和不定期地對物業進行檢查，隨時掌握物業健康狀況，不僅能及時發現物業的危損情況，搶修危險，而且還能為科學地管理和修繕提供依據，正確地督導物業使用，延長物業壽命。
(2)制定和執行修繕原則、修繕範圍和修繕指標，有計劃地組織物業按年輪修，維護物業的使用價值，合理的延長物業的使用年限。
(3)制定和執行每年的修繕計劃，分配年度修繕投資，審核修繕方案和工程預決算，以最小的消耗，取得最大的修繕效果。
(4)發包物業修繕工程，監督施工部門，按圖施工，按規定要求進行操作，對重要部位和隱蔽工程及時驗收，確保工程質量。
(5)組織自營施工的維修養護工程的施工管理工作，要根據年度計劃和施工任務的情況，按季、月編製施工作業計劃，把各項工作都納入計劃管理的軌道，使之協調開展，併進行工額消耗和質量考核。
(6)做好物業維修資料的收集整理工作，妥善管理物業技術檔案，保持物業技術資料的完整，以方便日後查閱。
物業維修管理的意義[2]
(一)搞好物業維修管理有利於物業的保值增值
物業就其自然屬性來看，是由使用功能、物質性能和建築形象三個基本要素構成的，而建築形象又是由一定的空間組合、建築形體、建築式樣、裝飾色彩等構成的。物業的這三個要素的綜合作用效果，能給人們帶來生產、生活的舒適安全和美的享受。然而，在物業的整個使用壽命期間，隨著時間的推移，由於自然侵蝕、使用不當、生物影響、災害損壞等原因，使這三個要素的性能不斷下降，造成物業損毀甚至倒塌，導致其貨幣價值和使用價值不斷下降。因此，物業如不及時養護、維修和改建，就會過早損毀，以致縮短使用壽命，甚至發生嚴重損毀倒塌事故，危及業主的生命財產安全。只有通過物業維修管理，對物業進行適時的維修保養和改建，才能保證物業的質量和物業價值的追加，才能從根本上保證物業使用功能的正常發揮，並保持良好的物質性能和建築形象，從而相對延長其使用壽命，充分發揮物業的效用，增強物業的安全性能，提高住戶工作和居住的質量，並實現物業的保值增值，為業主增加財富，節省建房資金，同時為物業服務公司和國家帶來直接的經濟效益。
(二)搞好物業維修管理有利於房產經營的順利開展
物業和其他商品一樣，具有貨幣價值和使用價值，但也有其特殊性，主要表現在物業具有固定性、使用周期長和價值大等特征。這些特點決定了物業的價值實現過程也比較長，必須進行及時地維修，以保證物業的使用價值。物業建造完成以後，其價值的實現一般有兩種途徑：出售和出租。被出售的物業雖然得到一次性價值補償，但由於其使用周期長而可能發生多次價值轉移。物業價值多次轉移能否實現，物業維修管理的好壞就成為重要的制約因素。必須設法保持或提高物業的使用功能，否則多次價值轉移就不可能實現。同樣，被出租的物業，其價值是通過租期內的租金收入實現的，一旦物業的使用功能退化，租賃活動必定受影響，甚至可能終止，物業價值的實現隨之被迫終止或提前完結。所以為了保證物業價值的順利實現，使房產經營能夠順利開展，就必須進行物業維修管理，做好物業維修管理工作就成了搞好房產經營工作的基礎。及時地對物業進行養護、維修和改建，可以使物業的使用功能和外觀不至於因長久失修而退化、破損，繼續保持良好的功能和外觀，從而可保證物業出租、出售經營活動的順利進行。當然，物業和其他商品一樣，要經營管理好，必須瞭解物業的結構、施工過程、建築完損程度、物業和設備的質量等，這是經營管理的基礎。
(三)搞好物業維修管理有利於物業服務公司的發展
前面已經講過，物業管理具有經營性和服務性雙重特點。這決定了物業管理是微利行業，物業服務公司只有靠質量取勝，才可能不斷擴大業務量，增加營業收入和利潤。物業服務公司畢竟是企業，它必須走“自負盈虧，自我發展”的道路，這樣它就必須搞好物業維修管理。只有搞好物業維修管理，才能使物業服務公司在廣大業主和住戶中樹立良好的信譽和企業形象，從而為爭取更多客戶、擴大市場份額、實現規模經濟創造條件，也為開展多種經營打下良好的基礎。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善，市場競爭越來越激烈，良好的信譽和高質量的服務已經成為企業生存的最重要的資本，物業服務公司重視維修管理服務技術，就是在積累競爭資本。如果物業服務公司這種資本比較充足，它就能多接管物業，也有利於多開展各種特約特需服務和室內裝飾等多種經營服務，從而可創造多種經營收入，增加利潤。另一方面，搞好物業維修管理還可以在提高維修質量的前提下節約維修成本開支，從而降低企業管理成本，實現自負盈虧，自我發展。
(四)搞好物業維修管理有利於改善和提高居民生活水平
社會主義生產的基本目的就是為了滿足人民群眾不斷增長的物質文化生活需要。應該說，從解放後到幾年前，由於中國人口眾多，住房供需矛盾一直十分突出。1978年通過對192個城市的調查發現，人均居住面積只有4.2平方米。截止到2008年底，全國城市居民的居住水平已達到人均居住面積29平方米。但在有些地區，有些樓宇，仍然需要通過物業維修管理中的改建工程，充分挖掘現有住房潛力；通過接長、搭閣、加層、放坡等方法，改善居民居住生活條件；通過維修管理工作，能保證住用安全和房屋設備有效地使用；同時通過物業維修管理，保持城市房屋的完美形象，起到美化城市環境、美化生活，加快城市建設的作用。總之，搞好物業維修管理有利於搞好城市建設，不斷滿足業主或使用人工作、學習、生活的需要，改善和提高居民生活水平。
