業主臨時管理規約
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訂立管理規約是業主之間的共同行為，通常情況下，管理規約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過。然而很多情況下，物業建成後，業主的人住是一個陸續的過程，業主大會並不能立即成立，但基於物業的正常使用和已經人住業主共同利益的考慮，有制定業主共同遵守準則的需要。因此，管理規約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定管理規約之前存在的管理規約，稱為業主臨時管理規約。對此，《條例》規定，建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約。建設單位制定的業主臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂管理規約，業主大會制定的管理規約生效時臨時管理規約終止。
為了避免“臨時管理規約”損害消費者的利益，在《物業管理條例》(下稱條例)中對臨時管理規約做了明確規定。《條例》第二十二條規定，建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定：建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益；第二十三條規定，建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明；物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。從條文中可見，《條例》把“臨時規約”不得侵害物業買受人的合法權益作為“臨時規約”成立的必要條件。同時，在程式上要求“臨時管理規約”必須明示，供購房者在買房時判斷其是否公平、公正。
1．臨時管理規約承諾和約束的主體是多方面的。作為約束各方主體行為的書面協議，應由業主或使用人與物業服務公司、發展商共同制定，但在業主大會成立之前，發展商作為物業的第一業主，有權選聘物業服務公司，依據有關法規來制定管理規約，並將文本報批、備案。規約雖由一方制定，但開發商和業主、物業服務公司都要承諾遵守規約，甚至包括進入物業的與業主有關的訪客、裝修施工人員，這樣才能保護各方的合法權益，保證物業管理的規範有序。
2．管理規約保護各方利益，管理規約必須遵守法律法規的規定，維護各方的合法權益。《條例》規定，管理規約不得損害業主的利益，業主有權拒絕侵害業主權益的規約。
3．管理規約須經業主簽字方可生效。管理規約的內容既包括法律規範，也包括社會公德的內容。臨時管理規約在售房時經業主、使用人簽字，即得到書面確認以後才具有約束力。在國外，有時只要第一個業主簽字，規約即可生效。目前在我國，一般要50％以上的入住業主簽字以後才可生效。此時，即使個別業主不簽字，也必須遵守規約。對於違反規約的行為，有關方面可以追究民事責任。
4．管理規約可以修訂，具有階段性的特征。管理規約生效以後，隨著時間的推移，必然會出現一些新的情況和問題。因此，規約中一般規定，規約可以根據實際情況，遵循一定的程式進行修訂，以保證規約的切實可行。在主委員會成立以後，管理規約可以被經業主大會修訂過的新的管理規約所代替。
臨時管理規約的內容可以因物業所處的地區、物業的類型等不同而有所不同，但其主要內容一般包括以下方面：
1．管理規約基本事項說明。
(1)公約的名稱，訂立公約雙方的名稱，訂立公約的目的、意義。
(2)涉及物業的名稱、位置，產權性質、權利範圍、附屬
設施，以及相關證件、文件的名稱、編號等。
(4)公約包括的附屬及相關文件說明，公約生效的條件等。
2．有關內容一般包括管理的範圍、對象，規約所涉及的各方，管理基金、管理費用等費用項目，不可抗力等內容。
3．業主、開發商、物業管理各自享有的權利、義務和管理責任劃分。
4．對物業公共部分及公用設施的管理、管理費用和其他費用的規定。
5．業主大會及業主管理委員會的設立及職責範圍。
6．相關法律責任和免責條款。
- 劉曉霞編著,住宅物業管理理論與實務研究,中國商業出版社,2009.05,第65頁
