業主大會議事規則
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業主大會議事規則是由業主大會籌備組織擬定或業主委員會修訂，業主大會表決通過的，規定確定物業區域內業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等業主大會和業主委員會組織事項的基本法律文件。[1]
業主大會議事規則的內容[2]
(一)業主大會議事內容
①制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
②決定選聘及解聘物業管理企業的方案：
③決定專項維修資金使用方案和續籌方案；
④決定業主大會訴訟事宜；
⑤選舉、罷免業主委員會委員；
⑥審議決定業主委員會的工作許可權和活動經費；
⑧審議決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；
⑨審議制定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；
⑩改變和撤銷業主委員會的不當決定；
⑪決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。
(二)業主大會會議形式
業主大會可以選擇下列形式召開，具體會議形式由業主委員會確定。
①集體討論的形式。
②書面征求意見的形式。
(三)業主代表的職責
依法就本物業內的有關物業管理事項代表全體業主履行職責。業主代表不作違反法律、法規的決定，不作與物業管理無關的決定。業主代表的職責主要有以下幾項。
①監督物業管理企業開展小區物業管理服務工作。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，業主委員會應當維護業主的合法權益，要求物業管理企業承擔相應的賠償責任，並依法承擔相應的法律責任。
②審議物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和結算，最後由業主大會認可。在物業管理過程中，物業管理企業在物業管理區域範圍內每月公佈財務收支情況。
③執行業主大會關於選聘或者解聘物業管理企業的決定，以業主大會的名義與所選聘的物業管理企業簽訂、變更或者解除物業管理服務合同。
④審議專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定。
⑤擬訂業主大會議事規則和業主公約修改方案，報業主大會決定。
⑥擬訂業主委員會的年度財務預算、決算方案，報業主大會決定。
⑦擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生維護等方面規章制度的方案，報業主大會決定。
⑧擬訂物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定。
⑨監督業主公約的實施。
⑩執行業主大會賦予的其他職責。
⑪新一屆業主委員會選舉產生之日起10日內原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並作好其他交接工作。
⑫業主委員會成員以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動或損害業主利益的，將依法承擔相應的法律責任。
(四)業主大會表決形式
業主大會可採用以下形式中的某種形式進行表決。
1．設投票箱
在物業管理區域內設投票箱，業主在小區門衛室或業主委員會領取選票或意見表，併在領取表上登記，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會(換屆工作小組)統計彙總，公佈表決結果。
2．專人送達、回收意見
由業主委員會(換屆工作小組)組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主委員會(換屆工作小組)統計彙總，公佈表決結果。
已送達的征求表決意見單，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為同意。
(五)召開業主大會會議的條件
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。如有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
①20％以上業主提議；
②發生涉及全體業主共同利益事項，需要及時處理的。
(六)召開業主大會會議的程式
1．會議籌備工作
業主委員會(換屆工作小組)做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案，制定徵詢意見表或選票，核實業主情況。
2．發佈公告
業主大會召開會議前15日，由業主委員會(換屆工作小組)將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。
3．徵詢意見
採用書面征求意見形式的，業主委員會(換屆工作小組)應發放徵詢意見表或選票，對業主大會議事內容以書面形式徵詢物業管理區域內業主的意見。
4．回收統計意見
業主委員會(換屆工作小組)業主大會議事規則的規定回收業主意見，進行意見彙總或票數統計。
5．通報大會議事決定
業主委員會(換屆工作小組)在公告欄通報徵詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。
業主委員會(換屆工作小組)根據徵詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會(換屆工作小組)應當做好業主大會會議書面記錄並存檔。
(七)業主投票權的確定
建設部《業主大會規程》第七條規定：“業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照省、自治區、直轄市制定的具體辦法確定。”以上海為例，在《關於印發<加強住宅物業業主大會建設的若幹規定>的通知》(滬房地資物E2005]60號)中規定：“住宅物業業主的投票權以套為單位計算。單個業主在首次業主大會會議上所持投票權超過全部投票權30％的，應對其投票權予以限定。單個業主在首次業主大會會議上的投票權超過全部投票權30％的，業主投票權可有兩種計算方式。不足100平方米有單獨房地產權證的非住宅物業的業主，在首次業主大會會議行使投票權時，可以在物業管理區域內與其他業主合併計票；在業主小組會議行使投票權時，可以與業主小組內的其他業主合併計票。”
(八)業主、業主代表及業主委員會委員的代理業主委托代理人參加業主大會會議的，應符合下列約定
①業主是自然人的，可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者使用人參加，但受托人代理份額不能超過物業管理區域內總投票權的10％。
②業主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業主大會會議或者業主委員會會議。
業主代表需委托代理人參加業主大會會議的，其委托行為根據具體情況協商確定。
業主委員會委員需委托代理人參加業主委員會會議的，其委托行為根據具體情況協商確定。
(九)提議再次召開業主大會會議的限制
業主大會對所提議案已經做出決定的，業主在一年內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。
業主大會議事規則約定事項[3]
業主大會是全體業主組成的維護業主利益的機構。雖然《物業管理條例》對業主大會的職責及業主大會會議有規定，但是並不詳細。而且業主大會作為業主維護自己利益的機構，其內部的運作機制自然也應由其在不違反法律規定的情況下自己決定，其決定的表現形式就是業主大會議事規則。業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
