特種物業

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　　特種物業主要是指除住宅小區物業、寫字樓、商業場所、酒店物業和工業物業以外，有必要運用物業管理的方法實施管理的物業。^[1]

　　隨著市場經濟的發展，企事業單位的行政職能、管理職能和經營職能的劃分逐漸清晰，企事業單位在對所擁有的資產實行管理時，常常會遇到許多難題，原先靠行政管理手段推動的對所擁有房地產的管理，現在變的如此困難。還有的單位，經過幾次機構精簡、人員精簡，除核心工作外，沒有能力去對所擁有的物業實施精細化管理。例如，許多國有企業，由於市場的競爭而處於停產狀態，使廠房、設備、土地出現大量閑置，為了減少損失，或者為了激活存量資產，急需用合適的方法對這一部分物業進行管理；再例如，有些單位在計劃經濟體制下，承擔了相當一部分不屬於本單位職責範圍的管理事務或非主營業務，像國有企業的幼兒園、食堂、開水房、休息室、文體活動室等物業的管理，進入新體制後，如不將這一部分物業的管理事務剝離開，勢必會影響到企業的經營效益或干擾企業的主要精力。

　　事實上，還有一些單位則因為物業管理不能到位、配套服務的缺失而影響了工作的進一步開展。像我國的高等院校，長期以來，學生的住宿、吃飯、生活配套設施不能滿足需要而導致招生能力不能擴大，或者影響到教學質量的進一步提高。^[2]

　　特種物業的物業管理，具有一般物業管理的共性，即都是“以物為媒，以人為本”的管理服務，管理專項如物業維護、環境清潔、治安保衛、車輛管理等方面有其共同點。然而，在具體實施物業管理時，還應著重分析各類不同物業的不同特點，實行有效的管理和服務。這些差別主要體現在以下幾個方面。

　　1．不同的服務對象

　　各種不同類型特種物業的服務對象不同，因而決定了其管理重點的不同。服務對象首先具有年齡的差別，其次具有滯留時間的差別。例如，學校是青少年集中的場所，他們充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，相對而言對設備設施的堅固性、耐久性、安全性的要求比較高。同時，他們在校內一般要滯留2～4年，有自己的組織可以協助進行各方面的管理。又如，游樂場所，各種年齡層次的對象都可能參與，一般滯留時間在2小時左右，流動性很大，清潔和疏散可能成為管理的主要方面。再如圖書館，接待對象主要是中青年，有一定的流動性，但也有常客，通常滯留半天到一天，因此要求環境安靜並適當配置餐飲服務。

　　2．不同的服務需求

　　在特種物業中，求知的場所要求燈光明亮柔和，環境安靜，一般來說應敷設地板或地毯。醫療衛生場所應特別強調通風，並配置一定數量的坐椅供患者和家屬休息等候。

　　3．不同的管理對象

　　物業管理服務除了服務對象因人而異以外，還涉及對於“物”的管理。例如，圖書館、檔案館、博物館收藏了不少珍貴的圖書、資料、文物等，對環境的要求比較高，在防火、防盜、防光、防潮、防灰、防蟲、防鼠、防有害氣體等方面必須採取專門的有效措施。例如，對醫院的化療、放射性工作室應作防護測定，並配以警示裝置等。

　　4．不同的經費來源

　　在特種物業的管理中，凡屬經營性的，如歌舞廳、卡拉OK廳、健身房等，可以採取自負盈虧的方式實施物業管理。凡屬半營業性質的，如療養院、衛生所等，基本上由主管部門補貼。凡屬公益性質的，如圖書館，基本上依靠財政撥款，同時，可以開展一些收費服務獲得一些款項，如圖書館的複印、翻譯、展覽等，但數目一般很小。

　　總之，特種物業不論是在理論研討還是時間運作方面都處於發展起步階段。從物業管理角度出發，特種物業管理與一般物業管理都要進行房屋建築及設備設施的維修養護、環境保沽、保全等基礎性管理，都要通過委托物業管理服務合同維繫業主與物業管理企業的勞務交換關係，塑造一個安全、整潔、舒適、優美、方便的環境。隨著實踐的不斷深入，特種物業管理將會像其他物業的管理一樣步入正軌，獲得快速而穩步的發展。

　　一般人們經常接觸的特種物業有以下幾類：

　　(一)文化教育類物業；包括學校、圖書館、科技館、檔案館、博物館等；

　　(二)體育類物業：包括體育場館、健身房、游泳館、高爾夫球場等；

　　(三)衛生類物業：包括醫院、療養院、衛生所、藥檢所等；

　　(四)娛樂類物業：包括影視劇院、歌舞廳、游樂場、卡拉OK廳；

　　(五)其他：包括機場、碼頭、農業建築、寺廟、公用建築、教堂、宗祠山莊、教養院、監獄等。

　　以上的特種物業有些是公益性的，有些是營業性的，在傳統房屋管理體制下，一般按系統進行管理，在投資、維修、保養等方面由主管部門承擔主要責任。在經濟體制改革中，按照政企分開的原則，以及物業管理的企業化、社會化、專業化的要求，這些物業可以由主管部門委托物業管理公司進行管理，也可以由主管部門按照現代物業管理模式進行自治管理。

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