高校物業管理

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高校物業管理(College Property Management)

　　高校物業管理是指專門管理機構接受高校的委托，依照國家有關法律法規、管理標準及委托合同，利用科學的管理和先進技術，以經濟手段對高校物業實施統一的專業化管理，為高校教學、科研、廣大師生提供保障性的全方位、多層次的綜合服務，構建和諧、健康的校園文化環境。^[1]

　　高校是以教學、科研為主要職能的事業單位，是法人單位，不同於小區業主或其聯合體，從而在委托或是招聘物業管理公司進行物業管理時自然有不同的要求和服務標準。正是因為這個原因，高校物業管理與社會其他物業管理相比具有以下特點。

　　(一)高校物業管理處於計劃經濟向市場經濟的過渡地帶

　　市場經濟的春風已經開始吹進校園。然而這是一個長期的過程。在過渡時期，人們已經意識到了過去一些做法的不足，但無論從心理上或是思想上都難以一下子接受新的事物。因此在該過程中需要決策者、執行者、被服務對象等所有參與者觀念的轉換、行為的支持，同時政府、社會等外部力量的推動也是很必要的。

　　(二)高校物業管理決策者及業主觀念固化

　　高校成立的歷史往往比較長，幾十年甚至上百年的發展過程中，已經形成了自身的管理模式和體系，因此領導者本身有些觀念不易改變。同時，高校住宅小區的居住群體非常穩定，居住觀念已經固化，在高校實施物業管理，最難解決的是改變決策者和居住者的觀念問題。

　　(三)高校傳統的生活習慣會影響高校物業管理的開展

　　大部分高校自身就是一個小社會，校內各種設施齊全，有些人可以一生不出校門，而生活卻不會因此受到影響。高校中人與人之間都比較熟悉，領導者和群眾之間可能有師生之誼或是同窗之舊，因此群眾的各種聲音很容易就會傳到領導者耳中。將原來享受的各種免費服務變為現在的收取物業管理費的現代化的物業管理服務，他們接受不了這突然的轉變，因此可能會影響決策者的信心和決心。

　　(四)高校物業管理的現狀呈現多元化的特點

　　由於高校的建立時間和領導者的觀念的差異，因而導致各高校的物業管理體制千差萬別：一些後勤社會化比較徹底的高校已經建立了自己的後勤集團和物業管理公司，不僅對內承擔食堂、公寓、辦公樓的建設和管理職責，對外也承擔相應的項目，實行獨立核算、自負盈虧；另一些高校只在內部實行準市場化運作，不對外承擔任何相關的項目；還有一些高校的後勤和物業管理仍在按照計劃經濟的模式運作。

　　(五)高校的物業管理多採取內部“甲乙方制度”

　　高校將原來的後勤單位一分為二，一部分作為甲方，代表學校對相應的物業管理機構(乙方)進行監督，二者通過鑒定委托合同的方式建立關係。然而無論是甲方，還是乙方，都是原學校的職工。甲方必然心存保護員工的想法，從而使得監督成為空話，沒有給物業管理機構形成一定的壓力。

　　(六)高校物業管理仍具有教育功能

　　高校物業管理由於其對校園環境的改進和優化作用，正在不斷地促進高校育人_丁作的全面實施。從教育學的角度看，校園環境是隱形課程，學生通過校園環境得到歷史和現實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產生人文精神架構，從而實現育人的目的。具體來說，其一，“育身”功能，校園綠色植物的增加可以保持空氣清新，有助於人的身體健康；其二，“育心”功能，通過物業的管理，使校園更乾凈、更寬敞、道路更平坦、花木更艷麗，這樣的環境可以讓人心曠神怡、賞心悅目，容易形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質；其三，“育美”功能，通過物業管理，裝點而成的校園文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學價值和審美因素，有助於培養人的審美情趣，達到審美教育的171的；其四，“育德”功能，通過物業管理人員著裝上崗、語言文明規範、服務熱情周到以及規範管理和服務起到一定的示範作用。“節約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關燈”等警示標誌有助於培養學生良好道德品質。

　　(七)高校物業管理具有政治性

　　高校後勤物業管理有多年沉澱的思想，“等、靠、要”觀念及缺乏競爭、技能較差的種種落後、不適應的狀態，對社會化的改革難以應付，需要做好思想政治工作，使他們認識上提高、心理上接受，才能使改革不斷向前推進。

　　高校物業管理服務總的原則是，既要適應高等教育、教學工作特點，把社會效益和長遠利益擺在首位；又要引入競爭機制，提高工程質量、服務質量和整體效益。

　　(一)堅持為教學科研工作和廣大師生服務的正確方向

　　認真研究後勤社會化改革給學生學習方式和生活方式帶來的變化，積極探索思想政治教育和管理工作進入學生公寓，對建在校外、多校共用的學生公寓，要按照各負其責的原則，派專人進駐，確保校園的穩定。

　　(二)以校內為主，一校一寓

　　學校應全面規劃、合理調整校園佈局，盡最大可能擴大校內學生公寓面積，採取在政府資助下多渠道籌資的辦法加快建設速度。政府應該免除校內新建、改建、擴建學生公寓項目的各項稅費，簡化項目審批手續；銀行應主動做好高校學生公寓建設貸款發放工作。

　　(三)堅持高校物業管理的非營利性

　　政府有義務為公眾提供公平並且相對低廉的大學教育，並保持非營利的性質。由高校提供土地，由銀行貸款或由開發公司投資建設的學生公寓，學校是產權擁有者。產權與使用權分離的後勤社會化改革，應該有利於教育、教學，有利於學生公寓管理的現代化。後勤服務公司應該實現高效、微利管理，不能以高額利潤為目的，更不能追求利益最大化，牟取超額利潤。

　　(一)學生公寓的管理

　　學生公寓的管理內容包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓傢具維修、採購及其管理，學生床單、被罩的洗滌和發放等工作。學生是學校公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。

　　1．安全管理

　　(1)制定公寓管理安全工作目標、方案和措施。

　　(2)組織安全教育、安全工作檢查，及時發現和解決不安全問題，抓好各方面安全工作的落實。對學生進行安全、紀律教育，利用談心、板報、表揚、服務等形式對學生進行思想教育。

　　(3)對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓傢具等大件物品出入時要核實登記。

　　(4)充分發揮學生的主觀能動性，由學生選舉自己宿舍的宿舍長，配合物業管理企業全面負責本寢室的安全工作。抓好公寓各項安全制度的落實，及時發現和解決寢室存在的不安全問題。

　　(5)向學生明確提出安全要求，如不准在公寓內使用電爐、電加熱器等大功率電器；不准在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線；不准在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等；不准亂動消防器材和設施；不准留宿外來人員；不准向窗外扔各種物品等。

　　2．衛生管理

　　物業管理企業負責公寓樓外周邊衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。

　　3．住宿管理

　　(1)寢室人員辦理住宿登記卡和床頭卡，並將床頭卡按要求掛在指定位置。

　　(2)如果個別學生需要調整宿舍，應按相關規定要求的程式進行調整。

　　(3)嚴禁私自留宿外來人員，如遇特殊情況需留宿，必須攜帶有關證件到公寓管理部門按規定辦理手續。

　　(4)客人來訪必須持有身份證、學生證、工作證等有效證件辦理登記手續。

　　(5)嚴禁在宿舍內養寵物。

　　(二)教學樓的管理

　　1．教學樓內外的衛生保潔

　　(1)按要求清潔教室、大廳、走廊、樓梯、電梯、廁所、道路等公用地方，做到無污跡、無水跡、無廢棄物、無雜物、無積水、無積雪。

　　(2)為屋頂、牆角除塵，做到牆面無灰塵、無蜘蛛網。

　　(3)每天上課前，教室內必須擦清黑板、黑板槽、講臺，拖清講臺踏板，掏空課桌桌內垃圾。教鞭、黑板擦等教具要擺放整齊。

　　(4)定期收集、清運垃圾。

　　2．電梯管理

　　(1)電梯載員過多時，應及時疏導，分批搭乘，以免超載發生危險。

　　(2)按要求清掃電梯內、外部，做到內壁無灰塵、無蛛網，外部無手印。

　　(3)經常清除電梯門的軌道內積有的垃圾，保障電梯門開關順暢安全。

　　(4)定期檢修電梯設備，如發現電梯有震蕩、不正常聲音或是有損壞時，應立即記錄並通知保修人員進行維修。

　　(5)妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

　　(三)設備的管理

　　做好學校給排水、供電設施的安裝、維修、管理與服務工作，主要包括水電設施的改造、安裝與維修，新建樓房水電安裝，供水系統設備維修管理，教學用電鈴的安裝與維修養護等工作。具體應做到：

　　(1)熟悉學校各樓電力總閘、電路分線、保險絲、電錶水泵、空調和消防設備所在位置，並熟悉緊急開關的操作程式。要備足各種配件，以備緊急情況發生時應急之用。

　　(2)每天檢查各樓層，註意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需修理的電燈、線路。並及時修理，保障電的正常供應。如發生停電，要立即搶修，確保及時供電。

　　(3)在各樓內要配備應急燈和手電筒簡，以備急用。

　　(4)每天檢查門、窗、課桌、凳、燈、開關及廁所內設施的完好情況，發現問題及時修理。

　　(四)綠化環境的管理

　　(1)協助學校做好綠化美化的總體規劃和設計，或在實施校園綠化總體規划過程中，保留原來可觀賞綠化、美化項目，適當開發新的綠化、美化項目工程，根據校園內天然的地形地貌，逐漸形成樹木、花草兼觀賞經濟樹木的階梯式綠化美化格局。特別應做好花壇等綠地集中地段的綠化美化工作，做到綠化圖案美觀、密度合理、時間適宜，以美化校園環境。

　　(2)及時完成綠化帶內缺株樹木的補栽和花草的更換，特別是要及時對老化樹木進行修枝，保證學生的安全，枯死樹木淘汰後，應及時補栽，確保整體協調。

　　所謂“物業”，《香港房地產法》解釋為：“物業是單元性房產。一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。故一物業可大可小，大物業可分割成小物業。”從物業管理的角度來說，物業又是指建成投入使用的各類建築物及相關的設備、設施和場地。相關的設備、設施和場地是指與上述建築相配套或為建築物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、幹道等。高校物業是指高校的各類教工住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研實驗樓等，及其相關的附屬建築、附屬設備、道路和場地。

　　“物業管理”起源於19世紀60年代的英國，在我國的發展還是近20年的事。它是指由專門機構和人員，依據合同契約對各類房屋、建築物及配套設施和場地以經營方式進行管理，同時對房屋周圍的環境衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護等統一實施專業化的管理，為業主、住戶或用戶、客戶提供全方位的公共性服務。物業管理的內容可分為三類，即常規性的公共服務、針對性的專項服務、委托性的特約服務。常規性的公共服務目的是保證業主的正常生活秩序，美化人們的生活環境，是最基本的服務。其主要內容主要包括以下八項：①住房建築主體的管理；②對住房設備、設施、管道等進行保養和更新；③共用面積的衛生管理；④公共綠化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦車輛道路管理；⑧公共代辦性質的服務，如代交水電費、煤氣費、有線電視收視費及電話費等。針對性的專項服務主要是為業主日常生活提供的各項家政服務，其主要內容包括為業主料理家務、代購食品、室內裝修、代售車船票、代辦保險、保管自行車及車輛保養和維修等。委托性特約服務是指為滿足個別業主的委托而提供的服務，是對針對性的專項服務的補充和完善。

　　高校物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，在後勤集團的領導下，依照國家有關法律法規、管理標準及合同、契約，運用現代管理科學和先進技術，以經濟手段對物業實施統一的專業化管理，並向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，同時促進相互間的溝通與交流，從而構築一種和諧、健康、向上的人文環境，推動學校整體進步。可分為教工生活區的物業管理、學生生活區的物業管理和教學區的物業管理三大類。就其管理服務的主要具體內容而言，包括：①房屋及其基礎設施、公共設施的管理。包括房屋維護與修理、庭院綠化、道路及水、電、暖等的管理與維修。②地產管理。禁止在所管轄範圍內私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地的情況。③綜合服務。包括轄區的環衛、治安、生活服務等。另外還可根據師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益於師生的商業服務項目。

　　總之高校物業管理的定位，就是秉承以人為本的服務理念，憑藉現代的管理模式和方法，始終堅持“三服務、兩育人”的根本宗旨，為師生員工不斷提供優質、高效、全方位的服務。全面營造文明向上、環境優美、舒適、服務周到、經營有序的良好的校園環境，讓學生滿意，讓教師滿意。

　　國家在高校推行後勤社會化改革，主要在於提高後勤服務質量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環境，逐步從學校辦後勤改為社會進校或規範剝離的實體來辦後勤。在市場經濟體制下，物業管理的出路只有一個：走改革之路。借鑒國際經驗，推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。國內外的實踐證明：進行高校物業管理，意義十分重大。

　　(一)能延長物業使用年限、確保其功能的正常發揮及保值增

　　房產物業建成後，會受到自然環境因素的作用而發生損壞，如震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等。同時，在使用過程中會受到人為因素的作用而遭到破壞，如設計、施工質量較差，建築材料不合格，使用不當等情況。因此，隨著時間的推移，房屋的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等，都將發生不同程度的損壞，如不及時進行維修和加強管理，就會影響物業的功能正常發揮，諸如電梯中途停止運行，清水管，便池漏水，屋面漏雨，門鎖開關失靈，煤氣、供熱、空調、供水、供電中斷，陽臺欄桿、雨棚倒塌，裝飾層脫落等等，不僅作用及功能不能正常發揮，還會過早達到危房程度或損壞，甚至釀成傷害事故，以致影響師生生活(住宅)、工作(辦公樓)與教學、科研的正常進行。做好物業管理，不斷“追加勞動”，通過維修，進行舊房更新改造、室內裝修，不僅能確保物業在整個使用周期內作用及功能的正常發揮，而且良好的不間斷的專業管理服務，還可以使物業的壽命延長，提高物業的檔次和適應性，使物業保值和增值。優質的物業管理是最實在、最有效的宣傳手段，既可使整個學校的無形資產得到增值，也能為學校帶來社會效益。

　　(二)能為師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境

　　物業管理，基本上分為管理和服務兩個方面。管理方面主要是做好產業、租賃、租金、物資設備等方面的管理工作；掌握房產的變動和使用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能；把房屋的數量、建築形式、完好程度、設備使用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄，是管理方面的一項經常性工作。

　　服務方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時登門進行日常服務，並超前檢修上下水管道，暖氣管道，水管的防凍保暖，換紗窗，檢修門鎖，修換燈口、電線、開關。另外及時檢修鍋爐，保證供暖；及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時檢修電梯，保證安全運行。當然服務中也包括管理，對於房屋、設備必須點交、登記齊全，建立保管卡，向學校點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要註意宣傳愛護使用房屋設備的常識，並註意設備變化情況，用戶遷入或遷出時，要進行清點。

　　物業管理和服務，不僅可以使物業及其設備處於完好狀態與正常運行及延長使用壽命，而且可以為物業中生活與工作、學習的人們創造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境和氛圍。運作良好的教學設施，有助於學習和工作效率的提高；稱心如意的住宅環境，有助於人際關係的凋適。教職工住宅小區，就是個“小社會”，物業管理要擔負起建設良好的“社區文化”、“校園文化”、“鄰裡關係”任務，要負責小區的社會治安、住宅安全，要為住戶做好生活服務工作，通過精心管理，在小區營造和諧舒暢的生活氣氛和文明、互助的住宅環境。住宅社會學研究表明，良好的環境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進身心健康。這一切，也是社會穩定和經濟增長所必須具備的前提條件。

　　(三)能推動高校後勤人事制度改革，提高後勤管理的社會化和專業化程度

　　提高高校後勤管理的社會化和專業化程度，一直是高校管理體制改革的重要內容。物業管理實行了行政機關企業化，在用人方面引入了競爭機制，在內部按照聘用制上崗，這就破除了幹部和工人的界限，從而激發了員工的積極性和創造性。同時，實現按勞取酬、按績任職，培養了職工吃苦耐勞的奮鬥精神。這就打破了長期以來束縛高校後勤管理體制改革的人員思想僵化、官僚體制濃郁、辦事效率低下等弊病，從而為高校後勤的人事制度改革掃清了道路。

　　同時，物業管理將分散的社會分工彙集起來統一辦理，如清潔、門禁、環境綠化、水電等，每個部門或使用人只需面對物業管理公司一家，就能將所有關於房屋和住宅環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門。物業管理公司可以將房屋的環境衛生承包給專業的清潔公司打掃；向專業保全公司雇聘保全人員；將環境綠化承包給專業綠化隊。學校只需根據物價部門批准的收費標準，按管理企業的收費通知單按時一次性交付。既方便使用者，也便於統一管理。這就大大提高了高校後勤管理的社會化、專業化程度。

　　從嚴格意義上講，絕大多數高校的住宅還沒有納入真正意義上的物業管理體系，房產管理的改革多放在管理權利的調整上，經營管理功能尚不能充分體現。

　　1．管理觀念落後．水平低下

　　目前，大多數高校對房產的管理仍然是採取以行政管理為主的方式，由於已經習慣了傳統的管理模式，儘管近幾年許多學校進行了一些改革，但在管理層次上沒有大的突破。物業管理人才缺乏，教職工的思想觀念跟不上物業管理的發展趨勢。

　　2．管理經費短缺。包袱沉重

　　長期以來，房屋維修的資金來源單一，主要來源於少量的房屋租金及學校行政撥款。由於住宅的維修工作量很大，所以單憑少量的租金根本不夠用，為此學校每年需投入大量的資金。此外，在各個學校宿舍區內居住的還有大量外戶，隨著時間的推移，外戶比例還會逐漸增加，這部分人事實上也占了學校對居住區的投入資金。學校建房越多，投資管理的費用越大，投入產出嚴重失衡，學校包袱越背越重。

　　3．住宅的社區服務功能較差

　　物業管理是一個整體，包括地產管理、安全保衛、環境衛生、綠化和其他小區服務。目前，高校居住區一般由學校後勤部門、街道、派出所及環衛等部門共同承擔管理職能。但由於分散多頭管理，責任不清，各自為政，遇事互相推諉，沒有統一的管理標準和健全的管理體制，各項管理工作難以到位，從而導致社區的整體服務功能較差。

　　由於目前大多數高校的物業管理相對落後，根據高校所面臨的新形勢，以及物業管理的原則和運行機制，在高校後勤社會化的改革過程中，應採取下列發展策略來實現真正意義上的物業管理目標。

　　1．把體制轉換放在首位

　　物業管理是對住宅等產業管理體制的改革，是物業管理立足成長和參與市場競爭的重要條件，包含了市場化和企業化。高校後勤改革的任務之一是高校把房產管理工作推向市場，對學校管理定位就是突出強調不能是房管部門的翻牌或易名，要真正轉換機制，建立與市場經濟相適應的市場化、企業化的物業管理體制。

　　2．培養高素質物業管理人員，提高物業管理水平

　　高校物業管理走向市場化、企業化，迫切需要大批高素質的物業管理人才。要通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式提高從業人員的專業水平和服務意識，並通過機制轉換和專業部門利益調整，做到優勝劣汰，造就優秀物業管理隊伍，以增加企業的競爭力。

　　3．要造就適合物業管理髮展的良好社會氛圍

　　物業管理是一項具有社會功能的行業，有相應的社會功能和社會目標。因而政府要創造必要的條件，支持高校物業管理健康發展，並承擔相應的社會職能。而且，學校物業管理是一項新生事物，需要政府在政策上給予相應支持，稅收上給予優惠。

　　高校物業管理是經濟發展新形勢下出現的新事物，是對房產管理體制的重要改革，這不僅是關係到把高校後勤改革推向社會、進行專業化經營服務的問題，而且是關係到我國的高校能否儘快與國際教育、經濟接軌的大事。因此，高校應當在統一認識的基礎上，採取切實、有效的措施，進一步深化高校住房管理體制改革，儘快建立並完善高校物業管理體系。

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