物業租金

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　　物業租金是指物業權利人轉讓物業的使用權給承租人而按約定條款定期分次向承租人的“報酬”，也就是物業出租人定期獲得的收入。對出租者來說，它是讓渡這部分產權而的報酬；對承租者來說，它是獲得並享用這部分產權的條件和代價。物業租金的構成包物業的購置成本、利息、營業費用和投資利潤。^[1]

　　物業租金是就是房屋的租賃價格，是房屋分期出售其使用價值的貨幣表現。目前，物業租賃市場上存在著福利租金、半成本租金、成本租金、商品租金和市場租金等幾種類型。

　　1．福利租金

　　福利租金就是國家根據當時的政治、經濟需要和居民的承受力以及其他因素，而決定的實際執行租金。在這種情況下，國家和單位對房屋租金的結收，只要求部分保證房屋的日常維修養護和管理費開支，其不足部分由財政補貼。目前，在國有公房和單位自管公房中，還有相當部分實行這種低租金福利制。

　　2．半成本租金

　　半成本租金就是業主或經營單位以低於成本租金的價格水平出租房屋。這種租金一般是在福利租金基礎上考慮了折舊費。因而租金收入可適當滿足物業日常養護和必要修繕的要求，初步實現以租養房的目的。目前，絕大多數城市出現公有物業和辦公、醫療、教育等用房，一般都採用這種形式。

　　3．成本租金

　　成本租金是按折舊費、修繕費、管理費、投資利息和稅金等因素構成的。這種租金體現了物業價值的最低經濟界限，只能維持物業的簡單再生產，達到盈虧平衡。目前，少數城市和一部分大企業出租公有住房和辦公用房，採用的就是這種形式。

　　4．商品租金

　　商品租金就是按照物業理論價格確定的租金。這種租金體現了房屋的商品價值的內容，不僅能實現物業的擴大再生產，實現以租養房、以租建房的目的，而且能使房屋的租賃者獲得必要的利潤。目前，大多城市的工商企業用房均實行這種形式。

　　5．市場租金

　　市場租金又叫協議租金，是由租賃雙方協商議定的租金。這種租金體現了物業的價值與市場供求關係的影響。目前，各大中城市出租的商業樓宇、寫字樓、工廠大廈、商業鋪面等經營性用房和住宅用房，均採用這種價格形式。

　　總之，我國公有住宅曾主要是以成本租金為主的。但是，隨著房地產市場的形成和發展、住房制度改革的不斷深化，房屋租金將逐步向商品租金和市場租金方向發展。

　　實際租金標準的制定，不僅取決於租金構成的8項因素，還取決於出租房屋的內在和外在因素。影響租賃市場的社會因素有：

　　1．出租房屋本身構造方面的影響因素

　　(1)房屋結構。這裡包括房屋的建築結構和房間結構兩個方面。從建築結構來講，有鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構；還有樓房(包括多層、高層)、平房之分。房屋結構不同，其租金標準不同。從房間結構來看，是否舒適、合理，其租金也會受到一些影響。

　　(2)房間設備和室內裝修。一般情況下，房間設備、室內裝修與租金標準成正比關係。

　　(3)樓層出租房屋所在樓層影響到承租人生產、生活的舒適程度。所以各樓層租金有一定的差價繫數。

　　(4)朝向。房屋的朝向影響到出租房間燈光、取暖，影響到居住的舒適程度和身體健康。所以不同的朝向也有一定的差價繫數。

　　(5)層高。房間高低不同，租金也會受到一定的影響。

　　(6)其他因素。諸如有無陽臺，西山牆和頂層有無隔熱層等，都會使租金受到一定的影響。

　　2．出租房屋的外部因素

　　(1)地理位置或地段因素。房屋所處的地理位置不同、地段不同，租金高低會受到很大的影響，特別是對營業性用房來說，這種差價表現得更為明顯。《北京市工商企業用房租金標準》就規定，王府井、大柵欄、東單至東四、西單至西四、前門大街等地屬一級地段，加收標準租金的150％；珠市口至自然博物館、珠市口西大街至廣安門、八面槽大街、崇文門內大街、崇文門外大街至磁器口、宣武門內大街、東四北大街至雍和宮、西四北大街至新街口豁口、宣武門外大街、大柵欄西街、地安門大街至鼓樓為二級地段，加收標準租金100％；除上述地段以外的東城、西城、崇文、宜武4個地區的街巷，近郊區主要大街和居民小區的商業幹線，遠郊區、縣街鎮的商業幹線為三類地段，加收標準租金30％。

　　(2)供求因素。房屋供求與租金高低，顯然具有很大關係。如果房屋供不應求，租金肯定會被普遍拉高；相反，如果房屋供過於求，租金就會被普遍壓低。即使房屋供求總量平衡的情況下，供求狀況也會影響租金。就以底層住宅來說，作為住宅，往往沒人願意住，房租一般較低。但隨著市場經濟的建立和發展，一些臨街的底層房屋，身價大增。原因就在於它便於轉換使用功能，可以改變為營業用房，需求大增，租金也被拉高。

　　(3)房屋的用途。房屋的用途，從總體上來說，可以分為非收益性物業和收益性物業兩大類。非收益性物業，主要是指住宅物業；收益性物業，主要是指以出租經營型房屋為主體對象的物業，包括寫字樓、商業大廈、工廠物業等等，根據房屋用途的不同，所帶來的收益不同，租金肯定會有很大差別，計算租金的方式、方法也存在很大差異。

　　3．影響租賃市場的社會因素

　　(1)城市巨集觀經濟環境。城市巨集觀經濟環境，是指城市的總體經濟環境，如該城市的國民生產總值、國民收入、國民經濟增長率等反映國民經濟狀況的指標；當地的消費總額、消費結構、居民收入、存款餘額、物價指數等描述社會消費水平和消費能力的指標；該城市進出口增長情況、外資企業新增加數量等反映高檔物業需求的指標以及當地的經濟政策、財政政策、消費政策、金融政策等產業政策方面的情況等。

　　城市巨集觀經濟環境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來租賃該城市的物業，包括商業物業、辦公物業以及高檔公寓物業、中低檔居住物業等。其次，巨集觀經濟環境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。巨集觀經濟形勢看漲，各行各業發展迅速，市場對出租的房屋需求旺盛，必然會促使房屋租金的提高，反之，房屋租金就會走低。最後，巨集觀經濟環境的狀況還是房屋租賃期限長短的重要影響因素。如果巨集觀經濟形勢看好，租戶就希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益，而房屋出租者則希望儘量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等。

　　(2)房屋出售市場情況。房屋出售市場情況，包括兩個方面的內容：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區、數量、類型、檔次、配套設施、價格、物業管理單位、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況以及開發單位和調查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業或從事的行業、地區、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業的品質、價格、地區、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大於求，等等。

　　房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯繫在一起的。房屋出售市場產品質量好、位置優、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋，等等。所以，在分析和預測房屋出租市場時，一定要註意分析房屋出售市場，並把兩者結合起來。這樣才有可能準確地把握房屋出租市場的現況與未來發展趨勢。

　　(3)房屋租賃政策法規環境。房屋租賃政策法規，包括直接規範房屋租賃管理的政策法規規定，如《城市房地產管理法》《城市房屋租賃管理辦法》，以及間接影響房屋租賃的相關政策法規規定，比如《城市公有房屋管理規定》《城市私有房屋管理條例》及《個人住房貸款管理辦法》，等等。

　　房屋租賃政策法規是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什麼類型的房屋、租賃多大規模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，如規定國有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場情況，如規定的拆遷補償費標準比較低，而房屋出售市場的售價比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長期租賃房屋居住而不是直接到房產市場購買住房等。此外，解決低收人家庭的住房問題，對於特別困難的家庭應當予以適當的照顧的政策，由於“監管不力”而執行不到位。