高校物业管理

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高校物业管理(College Property Management)

　　高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及委托合同，利用科学的管理和先进技术，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。^[1]

　　高校是以教学、科研为主要职能的事业单位，是法人单位，不同于小区业主或其联合体，从而在委托或是招聘物业管理公司进行物业管理时自然有不同的要求和服务标准。正是因为这个原因，高校物业管理与社会其他物业管理相比具有以下特点。

　　(一)高校物业管理处于计划经济向市场经济的过渡地带

　　市场经济的春风已经开始吹进校园。然而这是一个长期的过程。在过渡时期，人们已经意识到了过去一些做法的不足，但无论从心理上或是思想上都难以一下子接受新的事物。因此在该过程中需要决策者、执行者、被服务对象等所有参与者观念的转换、行为的支持，同时政府、社会等外部力量的推动也是很必要的。

　　(二)高校物业管理决策者及业主观念固化

　　高校成立的历史往往比较长，几十年甚至上百年的发展过程中，已经形成了自身的管理模式和体系，因此领导者本身有些观念不易改变。同时，高校住宅小区的居住群体非常稳定，居住观念已经固化，在高校实施物业管理，最难解决的是改变决策者和居住者的观念问题。

　　(三)高校传统的生活习惯会影响高校物业管理的开展

　　大部分高校自身就是一个小社会，校内各种设施齐全，有些人可以一生不出校门，而生活却不会因此受到影响。高校中人与人之间都比较熟悉，领导者和群众之间可能有师生之谊或是同窗之旧，因此群众的各种声音很容易就会传到领导者耳中。将原来享受的各种免费服务变为现在的收取物业管理费的现代化的物业管理服务，他们接受不了这突然的转变，因此可能会影响决策者的信心和决心。

　　(四)高校物业管理的现状呈现多元化的特点

　　由于高校的建立时间和领导者的观念的差异，因而导致各高校的物业管理体制千差万别：一些后勤社会化比较彻底的高校已经建立了自己的后勤集团和物业管理公司，不仅对内承担食堂、公寓、办公楼的建设和管理职责，对外也承担相应的项目，实行独立核算、自负盈亏；另一些高校只在内部实行准市场化运作，不对外承担任何相关的项目；还有一些高校的后勤和物业管理仍在按照计划经济的模式运作。

　　(五)高校的物业管理多采取内部“甲乙方制度”

　　高校将原来的后勤单位一分为二，一部分作为甲方，代表学校对相应的物业管理机构(乙方)进行监督，二者通过鉴定委托合同的方式建立关系。然而无论是甲方，还是乙方，都是原学校的职工。甲方必然心存保护员工的想法，从而使得监督成为空话，没有给物业管理机构形成一定的压力。

　　(六)高校物业管理仍具有教育功能

　　高校物业管理由于其对校园环境的改进和优化作用，正在不断地促进高校育人_丁作的全面实施。从教育学的角度看，校园环境是隐形课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验，产生人文精神架构，从而实现育人的目的。具体来说，其一，“育身”功能，校园绿色植物的增加可以保持空气清新，有助于人的身体健康；其二，“育心”功能，通过物业的管理，使校园更干净、更宽敞、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡、赏心悦目，容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质；其三，“育美”功能，通过物业管理，装点而成的校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素，有助于培养人的审美情趣，达到审美教育的171的；其四，“育德”功能，通过物业管理人员着装上岗、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一定的示范作用。“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯”等警示标志有助于培养学生良好道德品质。

　　(七)高校物业管理具有政治性

　　高校后勤物业管理有多年沉淀的思想，“等、靠、要”观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后、不适应的状态，对社会化的改革难以应付，需要做好思想政治工作，使他们认识上提高、心理上接受，才能使改革不断向前推进。

　　高校物业管理服务总的原则是，既要适应高等教育、教学工作特点，把社会效益和长远利益摆在首位；又要引入竞争机制，提高工程质量、服务质量和整体效益。

　　(一)坚持为教学科研工作和广大师生服务的正确方向

　　认真研究后勤社会化改革给学生学习方式和生活方式带来的变化，积极探索思想政治教育和管理工作进入学生公寓，对建在校外、多校共用的学生公寓，要按照各负其责的原则，派专人进驻，确保校园的稳定。

　　(二)以校内为主，一校一寓

　　学校应全面规划、合理调整校园布局，尽最大可能扩大校内学生公寓面积，采取在政府资助下多渠道筹资的办法加快建设速度。政府应该免除校内新建、改建、扩建学生公寓项目的各项税费，简化项目审批手续；银行应主动做好高校学生公寓建设贷款发放工作。

　　(三)坚持高校物业管理的非营利性

　　政府有义务为公众提供公平并且相对低廉的大学教育，并保持非营利的性质。由高校提供土地，由银行贷款或由开发公司投资建设的学生公寓，学校是产权拥有者。产权与使用权分离的后勤社会化改革，应该有利于教育、教学，有利于学生公寓管理的现代化。后勤服务公司应该实现高效、微利管理，不能以高额利润为目的，更不能追求利益最大化，牟取超额利润。

　　(一)学生公寓的管理

　　学生公寓的管理内容包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的洗涤和发放等工作。学生是学校公寓的使用人，对学生公寓的管理也包含对使用人的要求。

　　1．安全管理

　　(1)制定公寓管理安全工作目标、方案和措施。

　　(2)组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题，抓好各方面安全工作的落实。对学生进行安全、纪律教育，利用谈心、板报、表扬、服务等形式对学生进行思想教育。

　　(3)对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，计算机、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。

　　(4)充分发挥学生的主观能动性，由学生选举自己宿舍的宿舍长，配合物业管理企业全面负责本寝室的安全工作。抓好公寓各项安全制度的落实，及时发现和解决寝室存在的不安全问题。

　　(5)向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉、电加热器等大功率电器；不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、计算机网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等；不准乱动消防器材和设施；不准留宿外来人员；不准向窗外扔各种物品等。

　　2．卫生管理

　　物业管理企业负责公寓楼外周边卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。

　　3．住宿管理

　　(1)寝室人员办理住宿登记卡和床头卡，并将床头卡按要求挂在指定位置。

　　(2)如果个别学生需要调整宿舍，应按相关规定要求的程序进行调整。

　　(3)严禁私自留宿外来人员，如遇特殊情况需留宿，必须携带有关证件到公寓管理部门按规定办理手续。

　　(4)客人来访必须持有身份证、学生证、工作证等有效证件办理登记手续。

　　(5)严禁在宿舍内养宠物。

　　(二)教学楼的管理

　　1．教学楼内外的卫生保洁

　　(1)按要求清洁教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所、道路等公用地方，做到无污迹、无水迹、无废弃物、无杂物、无积水、无积雪。

　　(2)为屋顶、墙角除尘，做到墙面无灰尘、无蜘蛛网。

　　(3)每天上课前，教室内必须擦清黑板、黑板槽、讲台，拖清讲台踏板，掏空课桌桌内垃圾。教鞭、黑板擦等教具要摆放整齐。

　　(4)定期收集、清运垃圾。

　　2．电梯管理

　　(1)电梯载员过多时，应及时疏导，分批搭乘，以免超载发生危险。

　　(2)按要求清扫电梯内、外部，做到内壁无灰尘、无蛛网，外部无手印。

　　(3)经常清除电梯门的轨道内积有的垃圾，保障电梯门开关顺畅安全。

　　(4)定期检修电梯设备，如发现电梯有震荡、不正常声音或是有损坏时，应立即记录并通知保修人员进行维修。

　　(5)妥善保管电梯机房钥匙及电梯门钥匙，任何非操作人员不得私自使用。

　　(三)设备的管理

　　做好学校给排水、供电设施的安装、维修、管理与服务工作，主要包括水电设施的改造、安装与维修，新建楼房水电安装，供水系统设备维修管理，教学用电铃的安装与维修养护等工作。具体应做到：

　　(1)熟悉学校各楼电力总闸、电路分线、保险丝、电表水泵、空调和消防设备所在位置，并熟悉紧急开关的操作程序。要备足各种配件，以备紧急情况发生时应急之用。

　　(2)每天检查各楼层，注意电线等设备设施是否有损坏，同时记录需修理的电灯、线路。并及时修理，保障电的正常供应。如发生停电，要立即抢修，确保及时供电。

　　(3)在各楼内要配备应急灯和手电简，以备急用。

　　(4)每天检查门、窗、课桌、凳、灯、开关及厕所内设施的完好情况，发现问题及时修理。

　　(四)绿化环境的管理

　　(1)协助学校做好绿化美化的总体规划和设计，或在实施校园绿化总体规划过程中，保留原来可观赏绿化、美化项目，适当开发新的绿化、美化项目工程，根据校园内天然的地形地貌，逐渐形成树木、花草兼观赏经济树木的阶梯式绿化美化格局。特别应做好花坛等绿地集中地段的绿化美化工作，做到绿化图案美观、密度合理、时间适宜，以美化校园环境。

　　(2)及时完成绿化带内缺株树木的补栽和花草的更换，特别是要及时对老化树木进行修枝，保证学生的安全，枯死树木淘汰后，应及时补栽，确保整体协调。

　　所谓“物业”，《香港房地产法》解释为：“物业是单元性房产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割成小物业。”从物业管理的角度来说，物业又是指建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。高校物业是指高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼等，及其相关的附属建筑、附属设备、道路和场地。

　　“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，在我国的发展还是近20年的事。它是指由专门机构和人员，依据合同契约对各类房屋、建筑物及配套设施和场地以经营方式进行管理，同时对房屋周围的环境卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化的管理，为业主、住户或用户、客户提供全方位的公共性服务。物业管理的内容可分为三类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务。常规性的公共服务目的是保证业主的正常生活秩序，美化人们的生活环境，是最基本的服务。其主要内容主要包括以下八项：①住房建筑主体的管理；②对住房设备、设施、管道等进行保养和更新；③共用面积的卫生管理；④公共绿化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦车辆道路管理；⑧公共代办性质的服务，如代交水电费、煤气费、有线电视收视费及电话费等。针对性的专项服务主要是为业主日常生活提供的各项家政服务，其主要内容包括为业主料理家务、代购食品、室内装修、代售车船票、代办保险、保管自行车及车辆保养和维修等。委托性特约服务是指为满足个别业主的委托而提供的服务，是对针对性的专项服务的补充和完善。

　　高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤集团的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。可分为教工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理三大类。就其管理服务的主要具体内容而言，包括：①房屋及其基础设施、公共设施的管理。包括房屋维护与修理、庭院绿化、道路及水、电、暖等的管理与维修。②地产管理。禁止在所管辖范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地的情况。③综合服务。包括辖区的环卫、治安、生活服务等。另外还可根据师生的特殊需要，提供其他专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。

　　总之高校物业管理的定位，就是秉承以人为本的服务理念，凭借现代的管理模式和方法，始终坚持“三服务、两育人”的根本宗旨，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，让学生满意，让教师满意。

　　国家在高校推行后勤社会化改革，主要在于提高后勤服务质量和管理水平，改善师生的学习、工作、生活环境，逐步从学校办后勤改为社会进校或规范剥离的实体来办后勤。在市场经济体制下，物业管理的出路只有一个：走改革之路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。国内外的实践证明：进行高校物业管理，意义十分重大。

　　(一)能延长物业使用年限、确保其功能的正常发挥及保值增

　　房产物业建成后，会受到自然环境因素的作用而发生损坏，如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。同时，在使用过程中会受到人为因素的作用而遭到破坏，如设计、施工质量较差，建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管，便池漏水，屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用及功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以致影响师生生活(住宅)、工作(办公楼)与教学、科研的正常进行。做好物业管理，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能确保物业在整个使用周期内作用及功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长，提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值。优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个学校的无形资产得到增值，也能为学校带来社会效益。

　　(二)能为师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境

　　物业管理，基本上分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好产业、租赁、租金、物资设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。

　　服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道，暖气管道，水管的防冻保暖，换纱窗，检修门锁，修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡，向学校点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况，用户迁入或迁出时，要进行清点。

　　物业管理和服务，不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运行及延长使用寿命，而且可以为物业中生活与工作、学习的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的教学设施，有助于学习和工作效率的提高；称心如意的住宅环境，有助于人际关系的凋适。教职工住宅小区，就是个“小社会”，物业管理要担负起建设良好的“社区文化”、“校园文化”、“邻里关系”任务，要负责小区的社会治安、住宅安全，要为住户做好生活服务工作，通过精心管理，在小区营造和谐舒畅的生活气氛和文明、互助的住宅环境。住宅社会学研究表明，良好的环境，不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进身心健康。这一切，也是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。

　　(三)能推动高校后勤人事制度改革，提高后勤管理的社会化和专业化程度

　　提高高校后勤管理的社会化和专业化程度，一直是高校管理体制改革的重要内容。物业管理实行了行政机关企业化，在用人方面引入了竞争机制，在内部按照聘用制上岗，这就破除了干部和工人的界限，从而激发了员工的积极性和创造性。同时，实现按劳取酬、按绩任职，培养了职工吃苦耐劳的奋斗精神。这就打破了长期以来束缚高校后勤管理体制改革的人员思想僵化、官僚体制浓郁、办事效率低下等弊病，从而为高校后勤的人事制度改革扫清了道路。

　　同时，物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、门禁、环境绿化、水电等，每个部门或使用人只需面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫；向专业保安公司雇聘保安人员；将环境绿化承包给专业绿化队。学校只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业的收费通知单按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。这就大大提高了高校后勤管理的社会化、专业化程度。

　　从严格意义上讲，绝大多数高校的住宅还没有纳入真正意义上的物业管理体系，房产管理的改革多放在管理权利的调整上，经营管理功能尚不能充分体现。

　　1．管理观念落后．水平低下

　　目前，大多数高校对房产的管理仍然是采取以行政管理为主的方式，由于已经习惯了传统的管理模式，尽管近几年许多学校进行了一些改革，但在管理层次上没有大的突破。物业管理人才缺乏，教职工的思想观念跟不上物业管理的发展趋势。

　　2．管理经费短缺。包袱沉重

　　长期以来，房屋维修的资金来源单一，主要来源于少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量很大，所以单凭少量的租金根本不够用，为此学校每年需投入大量的资金。此外，在各个学校宿舍区内居住的还有大量外户，随着时间的推移，外户比例还会逐渐增加，这部分人事实上也占了学校对居住区的投入资金。学校建房越多，投资管理的费用越大，投入产出严重失衡，学校包袱越背越重。

　　3．住宅的社区服务功能较差

　　物业管理是一个整体，包括地产管理、安全保卫、环境卫生、绿化和其他小区服务。目前，高校居住区一般由学校后勤部门、街道、派出所及环卫等部门共同承担管理职能。但由于分散多头管理，责任不清，各自为政，遇事互相推诿，没有统一的管理标准和健全的管理体制，各项管理工作难以到位，从而导致社区的整体服务功能较差。

　　由于目前大多数高校的物业管理相对落后，根据高校所面临的新形势，以及物业管理的原则和运行机制，在高校后勤社会化的改革过程中，应采取下列发展策略来实现真正意义上的物业管理目标。

　　1．把体制转换放在首位

　　物业管理是对住宅等产业管理体制的改革，是物业管理立足成长和参与市场竞争的重要条件，包含了市场化和企业化。高校后勤改革的任务之一是高校把房产管理工作推向市场，对学校管理定位就是突出强调不能是房管部门的翻牌或易名，要真正转换机制，建立与市场经济相适应的市场化、企业化的物业管理体制。

　　2．培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平

　　高校物业管理走向市场化、企业化，迫切需要大批高素质的物业管理人才。要通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式提高从业人员的专业水平和服务意识，并通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。

　　3．要造就适合物业管理发展的良好社会氛围

　　物业管理是一项具有社会功能的行业，有相应的社会功能和社会目标。因而政府要创造必要的条件，支持高校物业管理健康发展，并承担相应的社会职能。而且，学校物业管理是一项新生事物，需要政府在政策上给予相应支持，税收上给予优惠。

　　高校物业管理是经济发展新形势下出现的新事物，是对房产管理体制的重要改革，这不仅是关系到把高校后勤改革推向社会、进行专业化经营服务的问题，而且是关系到我国的高校能否尽快与国际教育、经济接轨的大事。因此，高校应当在统一认识的基础上，采取切实、有效的措施，进一步深化高校住房管理体制改革，尽快建立并完善高校物业管理体系。

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