房屋日常養護

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　　房屋日常養護是指為確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節性預防保養以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業管理企業房屋修繕管理的重要環節。房屋日常養護與房屋修繕一樣，都是為了保證房屋能正常使用，但兩者又有區別。日常養護是對房屋及時的預防保養和經常性的零星修理；修繕則是相隔一定時間後，按需要進行的大、中修等。通過對房屋的日常養護，可以維護房屋和設備的功能，使發生的損失及時得到修複。對一些由於天氣的突變或隱蔽的物理、化學損壞導致的猝發性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經常檢查房屋完好狀況，從養護人手，可以防止事故發生，延長大修周期，併為大、中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度地延長房屋的使用年限，還可以不斷改善房屋的使用條件，包括外部環境的綜合治理。^[1]

　　(1)因地制宜，合理維修；

　　(2)對不同類型的房屋制定不同的維修養護標準；

　　(3)定期檢查，及時維護；

　　(4)監督房屋的合理使用，確保全全；

　　(5)有效合理使用維修基金；

　　(6)最大限度發揮房屋的有效使用功能。

　　房屋日常養護的具體內容包括以下七個方面。

　　1．地基基礎的養護

　　地基屬於隱蔽工程，發現問題採取補救措施都很困難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養護工作：

　　(1)堅決杜絕不合理荷載的產生。地基基礎上部結構使用荷載分佈不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由於附加壓力增加而產生附加沉降。所以，應從內外兩方面加強對日常使用情況的技術監督，防止出現不合理荷載狀況。

　　(2)防止地基浸水。地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件，因此，對於地基基礎附近的用水設施，如上下水管、暖氣管道等，要註意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。

　　(3)保證勒腳完好無損。勒腳位於基礎頂面，將上部荷載進一步擴散並均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的問接影響而處於異常的受力狀態，也會因防水失效而產生基礎浸水的直接後果。所以，勒腳的養護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養護的重要部分。

　　(4)防止地基凍害。在季節性凍土地區，要註意基礎的保溫工作。對按持續供熱設計的房屋，不宜採用間歇供熱，並應保證各房間採暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不採暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其他的保溫措施。

　　2．樓地面工程的養護

　　樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預製塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中採用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應針對樓地面材料的特性，做好相應的養護工作。通常需要註意以下幾個主要的方面：

　　(1)保證經常用水房間的有效防水。對廚房衛生問等經常用水的房間，一方面要註意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養，防止管道漏水、堵塞，造成室內長時間積水而滲入樓板，導致侵蝕損害。一旦發現問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。

　　(2)避免室內受潮與蟲害。由於混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現象透過地板或外牆滲入室內；而在南方，空氣濕度經常持續在較高的水平，常因選材不當而產生返潮(即結露)現象。這是造成室內潮濕的兩種常見原因。室內潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環境中容易發生不利的化學反應而導致變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內有良好的通風等。

　　建築蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由於通常出現在較難發現的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建築白蟻病，會造成房屋結構的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構建築還是鋼砼建築，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視。

　　(3)控制與消除裝飾材料產生的副作用。裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆塗料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產生大量有害物質，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產生的副作用採取相應的控制與消除措施。如化纖製品除靜電、地毯防止蟎蟲繁殖等。

　　3．牆臺面及弔頂工程的養護工程

　　牆臺面及弔頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工複雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發而動全身。所以，做好對它的養護工作，延長其綜合使用壽命，直接關係到業主與管理機構的經濟利益。

　　牆臺面及弔頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據其具體的施工方法、材料性能以及可能出現的問題，採取適當的養護措施。但無論對哪一種工程的養護，都應滿足以下幾個共性的要求：

　　(1)定期檢查，及時處理。定期檢查一般不少於每年1次。對容易出現問題的部位重點檢查，儘早發現問題並及時處理，防止產生連鎖反應，造成更大的損失。對於使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木製品的工程。

　　(2)加強保護與其他工程銜接處。牆臺面及弔頂工程經常與其他工程相交叉，在相接處要註意防水、防腐、防脹。如水管穿牆加套管保護，與製冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。牆臺面及弔頂工程在自身不同工種相接處，也要註意相互影響，採取保護手段與科學的施工措施。

　　(3)保持清潔與常用的清潔方法。經常保持牆臺面及弔頂清潔，不僅是房間美觀衛生的要求，也是保證材料處於良好狀態所必需的。灰塵與油膩等積累太多，容易導致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經常性的清潔工作。清潔時需根據不同材料各自性能，採用適當的方法，如防水、防酸鹼腐蝕等。

　　(4)註意日常工作中的防護。各種操作要註意，防止擦、劃、刮傷牆臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要採取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在牆面上張貼、懸掛物品，嚴禁採用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應請專業人員施工，並採取必要的防護措施。

　　(5)註意材料所處的工作環境。遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要註意牆臺面及弔頂材料的性能，防止處於不利環境而受損。如不可避免，應採取有效的防護措施，或在保證可複原條件下更換材料，但均須由專業人員操作。

　　(6)定期更換部件，保證整體協調性。由於牆臺面及弔頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發揮其有效作用，並根據材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。

　　4．門窗工程的養護

　　門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據不同類型門窗的特點註意養護，使之處於良好的工作狀態。如木門窗易出現的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、鏽蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養護中，應重點註意以下幾個方面：

　　(1)嚴格遵守使用常識與操作規程。門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要註意保護。在使用時，應輕開輕關；通風雨天，要及時關閉並固定；開啟後，旋啟式門窗扇應固定；嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處於開啟或關閉狀態，以防門窗扇變形，關閉不嚴或啟閉困難。

　　(2)經常清潔檢查，發現問題千萬不要拖延。門窗構造比較複雜，應經常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發現門窗變形或構件短缺失效等現象，應及時修理或申請處理，防止對其他部分造成破壞或發生意外事件。

　　(3)定期更換易損部件，保持整體狀況良好。對於使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經常採取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免問接損失。

　　(4)北方地區外門窗冬季使用管理。北方地區冬季氣溫低，風力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應做好養護工作。如採用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔乾燥，妥善保存，防止變形或損壞。

　　(5)加強窗臺與暖氣的使用管理。禁止在窗臺上放置易對窗戶產生腐蝕作用的物體，包括固態、液態以及會產生有害於門窗的氣體等一切物品，北方冬季還應註意室內採暖設施與濕度的控制，使門窗處於良好的溫濕度環境中，避免出現凝結水或局部過冷過熱現象。

　　5．屋面工程維修養護

　　屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫(南方為隔熱)等，由於建築工藝水平的提高，現在又增加了許多新的功能，如採光、綠化、各種活動，以及太陽能採集利用等。屋面工程施工工藝複雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，並起著對其他結構及構造層的保護作用。所以，防水層的養護也就成為屋面工程維修養護中的中心內容。

　　屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖刷、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養制度，以養為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節省返修費用，提高經濟效益。

　　(1)定期清掃，保證各種設施處於有效狀態。一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經常清掃。在使用與清掃時，應註意保護重要排水設施如落水口，以及防水關鍵部位如大型或體形較複雜建築的變形縫。

　　(2)定期檢查、記錄，並對發現的問題及時處理。定期組織專業技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規定項目內容進行全面詳查，並填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查後，對所發現的問題及時彙報處理，並適當調整養護計劃。

　　(3)建立大修、中修、小修制度。在定期檢查、養護的同時，根據屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協調性，延長其整體使用壽命，以發揮其最高的綜合效能，並可以在長時期內獲得更高的經濟效益。

　　(4)加強屋面使用的管理。在屋面的使用中，要防止產生不合理倚載與破壞性操作。上人屋面在使用中要註意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術要求，如對屋面產生荷載的類型與大小會導致何種技術影響。在施工過程中，要有專業人員負責，並採用合理的構造方法與必要的保護措施，以免對屋面產生破壞或形成其他隱患，如對人或物造成危險。

　　(5)建議建立專業維修保養隊伍。屋面工程具有很強的專業性與技術性，檢查與維修養護都必須由專業人員來負責完成，而屋面工程的養護頻率相對較低，所以為減輕物業管理企業的負擔，並能充分保證達到較高的技術水平，更有效、更經濟地做好屋面工程養護工作，應建立起由較高水平專業技術人員組成的專職機構。

　　6．通風道的養護管理

　　由於通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風道、鋼筋網水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道，而且必須選用防串味的新型風道。在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細緻的驗收，確保風道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中應註意：

　　(1)住戶在安裝抽油煙機和衛生間通風器時，必須小心細緻地操作，不要亂打亂鑿，以免對通風道造成損害；

　　(2)不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道；

　　(3)物業管理企業每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發現不正確的使用行為要及時制止，發現損壞要認真記錄，及時修複；

　　(4)檢查樓頂通風道出屋面外側通風道的通風狀況，並用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通；

　　(5)通風道發現小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。

　　7．垃圾道的養護管理

　　一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾鬥、底層垃圾問及出垃圾門等部分組成。由於垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護。物業管理企業一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾鬥、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現象。如果垃圾道內有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用後將造成垃圾道堵塞隱患的現象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養護中應註意：

　　(1)指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢；

　　(2)搬運重物時要註意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道；

　　(3)不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾；

　　(4)垃圾道出現堵塞時應儘快組織人員疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力；

　　(5)垃圾鬥、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止鏽蝕，延長其壽命，降低維修費用；

　　(6)垃圾道出現小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。

　　房屋日常養護的主要包括零星養護和計劃養護兩種類型。

　　(1)零星養護。房屋的零星養護是指結合實際情況確定或因房屋突然損壞引起的住戶臨時發生報修的養護工程。具有修理範圍廣、項目零星分散、時間緊、要求及時等特點。主要包括下列幾個方面。

　　①屋面補漏、修補泛水等。

　　②修補樓地面面層。

　　③修補內外牆、牆面抹灰、窗臺、踢腳線等。

　　④門窗整修、油漆等。

　　⑤水暖電等設備的故障排除及零部件的維修等。

　　⑥下水管道的疏通，散水、雨水管維修等。

　　⑦房屋檢查發現的危險構件的臨時加固、維修等。

　　(2)計劃養護。是指物業管理企業通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養護工程。房屋的各種結構、部件均有合理的使用年限，超過這一年限一般就開始出現問題。因此要管好房屋，就不能等到問題出現後再採取補救措施，而應當提前制定科學的大、中、小修三級修繕制度，對房屋進行定期的養護保養，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使命，這就是房屋的計劃養護。

　　房屋日常養護考核指標主要有：定額指標、經費指標、服務指標和安全指標。

　　1．定額指標

　　維修養護工人的勞動效率要百分百達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低於材料消耗定額。要通過合理組織生產，發揮勞動潛力和充分回收利用舊料，努力降低小修養護成本。達到小修養護工程定額的指標，是完成小修養護工作量，搞好日常服務的必要保證。因此，工程定額指標的完成情況，應作為考核維修養護人員勞動績效，進行工資總額分配的主要依據之一。

　　2．經費指標

　　小修養護經費主要通過收取物業管理服務費來籌集，不足部分從物業管理公司開展多種經營的收入中彌補。

　　3．服務指標

　　(1)走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區的住(用)戶要走訪查房50％以上，每季對轄區內住(用)戶要逐戶走訪查房一遍。其計算公式如下

　　月走訪查房率=當月走訪查房戶數/轄區內住(用)戶總戶數×100%

　　季走訪查房率=當季走訪查房戶數/轄區內住(用)戶總戶數×100%

　　走訪查房戶數計算時對月／季內走訪如系同一戶超過一次的均按一次計算。

　　(2)養護計劃率。管理員應按每月編製的日常養護計劃表依次組織施工。考慮到對急修項目需及時處理，因此在一般情況下，養護計劃率要求達到80％以上。遇特殊情況或特殊季節，可統一調整養護計劃率，其計算公式如下

　　月養護計劃完成率=當月完成屬計劃內項目的戶次數/當月養護計劃安排的戶次數×100%

　　(3)養護及時率。其計算公式為

　　月養護及時率=當月完成的小修養護戶次數/當月全部報修中應修的戶次數×100％

　　當月全部報修中應修的戶次數，指剔除了經專業人員實地查勘後，認定不屬於小修養護範圍，並已作其他維修工程類別安排的和因故不能安排維修的報修戶次數。

　　(4)安全指標。確保住用、生產安全，是維修服務的首要指標，是考核工作實績的重要依據。為確保生產安全，物業管理企業應建立一系列安全生產操作規程和安全檢杏制度，以及相配套的安全生產獎懲辦法。在安全生產中要十分註意以下三個方面：嚴格遵守操作規程，不違章上崗和操作；註意工具、用具的安全檢查，及時修複或更換有不安全因素的工具、用具；按施工規定選用結構部件的材料，如利用舊料時，要特別註意安全性能的檢查，增強施工期間和完工後交付使用的安全因素。

　　建設部頒佈的《房地產經營、維修管理行業經濟技術指標》規定，必須確保住用安全，杜絕塌屋死亡事故；保證安全生產，杜絕重大傷亡事故，年職工負傷事故率小於3‰等。