存量資產

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　　存量資產是指企業所擁有的全部可確指的資產。企業的應收賬款、其他應收款、無形資產都屬於企業的存量資產。

　　存量資產和資產總額的關係是：存量資產+增量資產=資產總額。

　　國有工業企業存量資產呆滯、閑置的形成原因很複雜，既有客觀原因，也有主觀原因。客觀原因 是，由於社會科技的進步推動企業不斷調整產品結構，開發新產品.生產出科技含量高、在市場上具有一定竟爭力、高附加值的產品，以適應複雜多變的市場需求，推動社會經濟的繁榮與發展。由於企業調整產品結構，產品的更新換代，必然淘汰傳統落後的生產工藝設備或生產線。主觀原因是，目前我國市場經濟處於初始發展階段，現代管理經驗不足，加之各項管理制度不完善，監督制約的力度不夠，如:有的企業領導缺乏現代管理意識，對新項目的開發或引進，事前不進行市場調研和科學地預測，憑傳統經驗拍腦門上新項目，其結果是新項目打人市場不久便被淘汰了。這種投資大、見效少的項目不僅加重了企業的負擔，甚至還造成了企業的虧損。尤其是因企業領導對重大項目決策失誤，質量不過關，造成生產工藝設備或生產線整體閑置或報廢，迫使企業停產或半停產，造成國有資產的損失和浪費。

　　工業企業具有項目投資成本大，相對流動資金比重小，資金周轉速度緩慢的特點。加之，主、客 觀原因形成的閑置資產，均不同程度地影響了企業的經濟效益。尤其是主觀原因形成的閑置資產是形成企業虧損的主要原因之一。因此，加強企業存量資產管理並盤活存量資產不可忽視，勢在必行。

　　1. 完善各項制度，加大管理監控力度為了實現對企業存量資產管理的科學化、規範化、制度化，集團公司對所屬企業的存量資產需運用現代信息技術進行必要的、系統的、行之有效的監控程式。

　　集團公司應將所屬企業已形成的存量資產及所需的資產分別按類別、品種、規格等項目集中統一上報到有關部門進行整理，將上報資料輸人電腦存檔。對新引進的生產工藝設備或生產線運用現代信息技術.加大監控力度。如:某主體單位需購進新設備或生產線，首先該主體單位將項目申請報告上報到集團公司，集團公司將項目引進可行性報告、市場調研報告、專家論證報告等相關資料和數據，輸人電腦存檔。合同的簽約由集團公司把關，經多次市場調研和專家反覆論證，確認可行後再考慮合同的簽約和履行問題。合同的簽約，實行必要的審批程式，明確責任，作為項目經濟指標的重要考核依據。

　　由於各所屬單位的存量資產來源渠道不同，存在著標準、口徑不統一的問題。集團公司有必要進行統一規範管理，將各所屬單位的存量資產按類別統一口徑整理、編碼，建立真實、完整的信息資料，為企業盤活資產提供有利數據。

　　企業在對存量資產進行科學化、規範化管理的同時，還應相應完善各項管理制度。例如，引進及新產品開發審批制度;市場調研及市場預測可行性分析制度;專家技術論證報告管理制度;新項目跟蹤考核制度;各項合同簽約審批制度;各項存量資產目標管理制度等，做到有章可尋。

　　總之，運用現代管理手段，建立較為科學的管理體系，通過採用現代信息技術及時瞭解、掌握各所屬單位的存量資產的運行狀況，依靠健全的制度，加之定期或不定期組織專業人員進行財產清查或互查，加強企業存量資產管理的有效途徑。

　　企業盤活資產主要通過調劑餘缺、資產出租、資產出售來實現。盤活資產涉及面廣，情況複雜，準度較大，只有在運用現代信息技術的基礎上，做好日常定期或不定期財產清查等基礎工作，才能及時瞭解、掌握各所屬單位閑置資產或所需資產的狀況.為盤活存量資產提供可靠數據。

　　集團公司將各主體單位閑置資產及所需資產通過網路信息，集中統一歸口管理.並嚴格規定在各主體單位之間按賬麵價值實行無償劃撥.在母子公司、子公司之間實行有償調撥。無論是有償調撥還是無償劃撥，要認真履行調撥審批手續，做到資料齊全、手續完備、責任明確，並對調人資產的有關資料輸人汁算機存檔，進行日後跟蹤管理，防止資產再度閑置:調劑餘缺，可充分發揮其固定資產的效能，提高固定資產的利用率，增加企業的經濟效益。

　　資產出租本著使資產有效、合理利用的原則，將各單位暫時不需用的存量資產，按照簽訂的合同或協議出租給承租單位。首先，要按規定的標準收取租金，確定合理出租收費標準，即按月計算為設備原值的2%一5%，租金按月提取和償付。其次，是收費依據:固定資產租賃費用二折舊費+維修費十管理費+土地使用稅十房產稅十營業稅+財產保險費十貸款利息+租賃交易費。再次，是合同的簽約和執行。資產出租是以固定資產出租合同或協議為準，所以強化資產出租合同或協議的管理是關鍵。租賃雙方在平等互利的原則基礎上，約定雙方的責任和義務，條款內容清楚，用詞嚴密，防止因合同內容概念不清或詞語不嚴密而導致資產再度流失或閑置。資產出租促進了資產的有效、合理利用，加速了企業資金的回籠，是盤活資產的積極行為。

　　企業資產的出售，關鍵是在資產產權交易過程中防止國有資產的流失。因此，做好國有資產評估和產權交易方式這兩方面的工作至關重要。資產出售前，主管部門首先應該根據資產的賬麵價值結合市場現行價格作為資產出售的依據，並規定不得低於最低評估價。其次.是由在工商部門登記註冊的、有一定專業權威的評估機構對資產出售的方式來競標和議價。資產出售實行“三公開”，既資料公開、公平競標、拍賣公開。以資產評估價值為拍賣的標的底價。資產出售，通過正常的產權交易行為，損失的是一部分閑置資產，實現的是一定意義上的國有資幸的保值。

　　總之，只 有加強企業存量資本的管理，才能減少國有資產的損失和浪費，提高企業的經濟效益。

　　現在的城市發展往往從新建、擴張的角度來定義成績，但是經過多年的城市建設，城市在發展過程中積累了大量的存量資產，如正在出租的寫字樓、廣泛分佈的公交系統、垃圾處理設施和廢品回收系統等等。根據近年全民所有制單位每年新增生產性投資數額與資產存量總額數量加以粗略推算，增量與存量之比約為1：8左右，如何讓存量資產在城市發展過程中發揮更好的效益，已經越來越得到各地方的重視。

　　各地政府紛紛提出整合城市資源，盤活存量資產，例如將大量存量資產註入到城投中去，以期通過資源的整合實現資產的增值，然而，具體效果沒有得到很好的實現。

　　大岳咨詢公司在為北京某集團提供存量寫字樓盤活運作咨詢，以及為某區提供公交資源整合運作服務時，對存量資產難以得到盤活的原因和如何通過資源整合實現盤活運作進行了分析，在此與大家分享。

　　存量資產的範圍比較寬泛，包括土地、傳統經營的國有公交公司、垃圾處理廠、污水廠、供水廠等等，我們理解，這類資產的整合之所以得不到好的效果，達不到應有的目的，主要有以下幾個原因：

　　一是資產老舊，形象和功能上無法滿足現實需求。正如我們在存量資產盤活運作項目中的研究對象-寫字樓，雖然所處地段優越，交通便捷，但樓體相對老舊，檔次較低，物業服務水平跟不上主流需求群的辦公需求，因此，在北京地產不斷升值的環境下，這類寫字樓無法實現其客觀條件所應具備的內在價值。

　　二是資源分散或重覆，無法形成規模效益。我國各地公交都歷經掛靠經營的階段，線路重覆經營，車輛分散且存在倒買倒賣現象，人員和行業管理相對散亂，爭搶客流的情況時有發生，行業秩序混亂，百姓出行需求得不到滿足，公交企業也面臨虧損，政府不得不進行行業整頓和改製。

　　三是運營模式傳統化，附加值低，且缺乏競爭力。隨著經濟全球化的日益發展，管理水平和技術水平都在提高，傳統的經營模式逐漸失去了優勢，過去很多資產在建設過程中缺少面對市場的深入認識，使得資產建設標準、運作形式都跟不上市場的最新需求。

　　針對存量資產的上述特點，有必要針對不同類型的資產探索不同的整合模式，重新進行創新設計，實現1+1>2的整體最優效果，提升資源整體價值，實現盤活運作的目的。

　　以寫字樓為例，打造品牌個性化經營模式，盤活城市存量中低檔寫字樓。北京市場上存在著大量的具有相似特征的寫字樓，區位優勢好，交通便捷，規模較小，樓體破舊，租戶附加值低，這類寫字樓要實現真正的市場價值，必須以提高認知度和統一標準化服務水平為出發點，針對具備相似性的寫字樓，考慮將分散零散的寫字樓進行整體設計，探索品牌個性化寫字樓經營模式，發揮其交通區位優勢，改善環境和服務，進而獲得市場的認可，實現市場價值。

　　以公交公司為例，通過改製、併購等方式整合資源，激活城市動力。北京郊區縣公交多為分散經營模式，經營服務得不到保障，企業自身也處於虧損狀態，票價折扣政策出台後，財政補貼壓力持續增加。近年各區縣紛紛進行改製或與其他公交公司重組，優化線路資源，實現城鄉公交一體化經營，加油站、修理廠等資源得到共用。各類資源整合完成後，公交公司將實現規模效益，扭虧為盈，財政壓力得到緩解，同時保障百姓得到舒適便捷的出行服務。

　　以供水廠為例，結合資產特點靈活運用融資方式，確保一方飲水需求。隨著城市化進程的加快，城市用水日益緊迫，大大小小的供水廠不斷建設，隨著而來的是資金的壓力，BOT等市場化運作模式充分利用市政公用設施的特點，將社會資金整合運用，發揮政府資金的撬動作用。另外，針對已有的政府投資供水廠，經營虧損給財政帶來無期的負擔，可以初步探索將零散的水廠整合，通過特定的金融產品，如資產證券化等，形成新的融資渠道，緩解財政壓力。