商業物業管理

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

商業物業管理(Commercial Property Management)

　　商業物業管理是指對各類商業樓宇建築物業管理的總稱。商業物業的主要內容可分為一般管理和特殊管理兩種。其中一般商業物業管理是指對小股業主或承租商的日常性事務的管理，如保潔管理、安全保衛管理、消防管理、設備管理、車輛管理等；特殊管理則包括商業形象的宣傳推廣、承租客商的選配等內容。

　　1．保持環境舒適、美觀

　　隨著人們生活水平的提高，商業場所是人們休閑、娛樂的地方，相對辦公大樓的氣派、雅緻，更追求熱鬧、休閑。往往在大空間、大間隔式的層面里顯得商品琳琅滿目、一覽無餘，外牆上、商場內的廣告往往鋪天蓋地，有的還在廣場上建造了噴水池，室內擺設花卉，設置小瀑布或高大的人工綠樹等，經營者為創立品牌做足了文章；商業樓宇的人流量和物流量較之其他物業來說大得多了。因此，物業管理企業應有專人負責商業場所內的流動保潔，及時清除垃圾，保持場所內的清潔。

　　2．保證設備設施正常運行

　　在我國一些大中城市的購物大廈中，不僅水、電、衛生設備一應俱全，而且還設有高層電梯、自動扶梯、貨梯和大型中央空調等現代化設備。保證商業場所的設備設施的正常運行是開展正常經營活動的前提。因此，要保障自動扶梯、垂直客貨運電梯、空調、照明、消防、監控等設備設施的正常運轉，保證供電系統不出突然性的停電故障，還要根據攤位易主以及裝修頻繁等特點做好裝修管理工作。

　　3．確保顧客消費便利

　　由於商業場所來往人員多、車流量大，為r給前來休閑、購物的顧客提供一個便利的環境條件，在管理中要有專人負責來往車輛的疏導工作，以保證顧客的出行方便。例如，大面積的停車場是商業場所必不可少的配套項目，地面停車位或地下停車庫的設計必須視野開闊，令司機容易發現空位，停車方向和內部通道的設計也需合理利用。

　　4．保障商業場所的安全

　　商業場所的客流量不僅大，而且人員構成比較複雜，由於人們在進出商業場所時不受任何限制，尤其是敞開式的商場堆滿了商品，保全工作就更重要了。物業管理企業應通過完善的技防和人防措施，最大限度地保證業主、客戶和顧客的利益，在防盜的同時註意策略，方法得當，保證顧客安全、放心地購物消費。同時，由於商業場所內部人員流動性大、商品眾多，商業場所的安全管理中的消防安全管理尤為重要。物業管理企業平時要做好消防設備設施日常維護保養工作，同時要制定並完善緊急情況下的應急措施，通過各項管理制度的切實執行，保證商業場所內消防通道的暢通，一旦出現緊急情況便能立即將顧客疏散。另外還要加強易燃易爆商品的管理，清場後的商鋪管理又成為商業場所保全管理服務中的一大任務。

　　1．選配承租客商

　　由於購物中心是一個商業結構群體，因此，要使購物中心繁榮，對顧客有吸引力，在樓層、攤位和經營時，要充分考慮各種商品的搭配和組合併保證質量，使顧客真正感到“走百家不如走一家”從而吸引顧客，為租客提高經濟效益提供條件。理想的承租戶要能提供貨真價實的商品和讓顧客滿意的服務，各承租戶所經營的商品種類要配合整個商場的統一協調規劃；最後，承租戶還要有足夠和連續的支付租金的能力。

　　2．租賃管理和合同管理

　　大型商業場所中有不少是採用櫃臺出租和層面出租，負責租賃經營的物業管理企業要以良好的管理服務業績來推動租賃業務，負責管理服務的物業管理企業同樣要以良好的管理服務業績來促進經營單位的租賃業務，物業管理企業的現場管理部門，如經營部要加強各類合同、契約的起草、協調、實施和保管工作。

　　3．設備設施管理

　　商業場所的電梯、中央空調等設施的正常運轉是經營活動必小可少的。因此，對商業場所的設備設施進行精心養護，及時維修是一項重要工作。要定期檢查，建立制度，落實到人。客戶電梯、貨運電梯、自動扶梯的安全性要堅持檢查，發現問題及時報修。空調、水電系統、衛生設備的日常檢查要絕對保證正常的使用，避免在客戶或消費者使用的過程中發生問題。

　　4．安全保衛

　　大型商業場所面積大、商品繁多、客流量大，人員複雜，這些因素都容易引發安全問題。因此，商業場所的安保工作量大、質量要求高。中央監控室的值勤人員要以高度的責任心監督火災報警裝置和電視監控與錄像工作，電視監控要對樓內與廣場同時進行，要制定防止火災、搶劫偷盜、流氓鬧事等突發事件和惡性事件的應急預案並組織一定規模的演示。

　　5．消防管理

　　對商業場所來說，消防工作至關重要，必須常備不懈。購物中心商品多，客流量大，更應該做好消防工作，預防一切可能發生的火災。首先要保證消防通道的暢通和安全門使用便捷，以便發生火災時及時疏散人流。平時要嚴禁場內吸煙、動用明火或用電器燒水煮飯。要堅持對消防龍頭、滅火器、消防通道的定期檢查和不定期的抽查，確保專項設備的專項使用。消防管理要貫徹“預防為主，防消結合”的方針，在適當的條件下，物業管理企業可以組織進行火災搶救的演習。另外，還要制定各種消防安全的規章制度，這些規章制度的制定、頒佈和實施，必能把消防安全提高到一個更高的水平和層次，並讓火災發生的機會降為最低。

　　6．清潔衛生管理

　　大型商業場所中心客流量大，人員素質參差不齊，如果清潔衛生跟不上，導致商場內垃圾多，就會影響購物環境，因此，商業場所要設專職人員進行清掃工作，把垃圾雜物及時清理外運，隨時保持場內衛生。此外，購物中心的招牌也要隨時保持清潔亮麗，完整無損，對壞的霓虹燈要及時修複，以免影響商場的形象。場內各樓層適當地方要設置衛生箱、痰盂等潔具，每天要換洗，保持乾凈。

　　7．車輛管理

　　要對車輛的進出、停放進行有效地疏導和管理。有地下停車位的更要註意車輛的進出安全。應設專人指揮汽車、摩托車、自行車的停放，保持良好的交通秩序。大門口及側門要保持暢通，嚴禁流動攤販在此經營和進行其他的各種活動。

　　一、自建自管

　　在商業物業中，有些開發建設單位投資興建物業後，在即將竣工時則開始籌建班子，準備日後的經營與管理。凡適用於自建自管的物業，首先是開發建設單位本身是唯一的業主，物業中沒有出售的部分；其次，也應該是以自用為主，只有部分出租。這樣，就不會產生區分所有權的問題，沒有共有部分，也甚少共同事務。再次，該類物業需要自建自管，是因為他們的經營活動與管理服務的同步性極強，管理服務中的微小失誤，都可能導致經營活動的損失，如在酒店中，服務員的粗心或清潔工的魯莽，都可能使顧客中止消費。

　　所以，該類型的物業多為酒店物業，尤其對小型、低檔次的酒店物業比較適用。而對於四星級或五星級的酒店，則最好按現代管理理論的要求，實行所有權與經營權分離，委托專業的酒店管理公司進行經營管理。目前，國內外都有一批專門從事酒店管理的品牌公司，如美國的希爾頓酒店公司、假日酒店管理集團公司、喜來登飯店公司，香港的新世界酒店管理集團，廣州珠江物業酒店管理公司等，在管理國內一些星級酒店過程中都有良好的業績。由香港新世界酒店管理集團管理的廣州中國大酒店，是國內首批評定的五星級酒店，於1983年12月試業，至1993年就完全償還了外商投資的本息，經濟效益居全國酒店之首。

　　二、自營與專業物業管理相結合

　　這種模式是由開發建設單位負責商業物業的出租經營和產權產籍管理，而聘請專業物業管理企業提供日常管理與服務。一些大機構投資興建的商務樓常用這種模式，建成後部分樓層作為機構總部辦公用，其餘部分用於出租經營，但又對鄰居(承租人)的選擇比較慎重。另外，有些零售中心和批發中心，開發建設單位掌握了較多的租賃客源，為降低出租經營成本，也採用這種方式。

　　三、委托經營

　　由開發建設單位把建成的商業物業委托物業管理企業，承擔出租經營和日常管理服務工作。這種狀況，主要是我國目前的物業管理企業，絕大部分為開發建設單位屬下的子公司，物業建成後，開發建設單位“順理成章”地交給子公司進行經營管理。

　　這種模式要求受委托的物業管理企業有一定的商業物業管理經驗，如果缺乏這種經驗，一般都會在開業時聘請一些水平較高的專業物業管理企業擔任顧問工作。

　　也有些開發建設單位把出租經營業務委托給房地產代理公司，這樣，可以充分利用代理商的營銷經驗和租戶網路，較快地完成物業租賃工作，取得較好的經濟效益。

　　目前的商業物業，大部分都是委托經營型的，因此，研究該類型的物業管理，自然就成為商業物業管理的重點。商業物業管理工作中的每一部分，都應以滿足當前的承租人需要和吸引新的承租人為中心。

• 商業物業