租賃經營

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租賃經營(Lease Management)

目錄

租賃經營的概述

  所有者或出租人將生產資料出租給承租人使用並收取租金經營方式。如封建地主將土地出租給農民耕種;資本主義土地所有者將土地出租給農業資本家經營。中國經濟體制改革後,對小型公有制企業也採用這一方式,出租者與承租者的權利義務在租賃合同中予以規定。

  所謂租賃經營,是一種經營形式,是企業的所有者與經營者之間通過訂立合同而實現企業經營管理權的轉移。租賃經營的內容不單是企業中的固定資產,而且包括企業生產資料的占有、使用和收益權以及對職工的管理指揮權。出租者有義務把企業交給承租人占有、使用和收益,同時有權規定企業的經營方向和目標。承租者作為企業的經營者,享有對企業的經營管理權,有義務按出租者規定的經營方向和目標完成企業的各項經濟技術指標,並對企業的經營管理承擔全部責任。承租者不僅要向出租者交納租金,而且要承擔財政上繳或稅收任務。

租賃經營雙方的權利與義務

租賃經營中的出租方指國家授權企業所在地方人民政府委托的部門,代表國家行使企業的出租權,承擔下列權利與義務:

  1.出租方權利。監督承租方遵守國家方針政策、法律法規,完成國家下達的計劃;監督承租企業的財產不受損害;收取承租方按照合同規定支付的租金。

  2.出租方義務。按照合同規定保障承租方的經營自主權,依法維護企業租賃前享有的各項優愚待遇;為租賃企業的生產發展提供必要的服務;根據承租方的要求,會同有關部門協助租賃企業解決經營活動中的困難。

  承租方指承租經營企業的個人,或者合伙承租、全員承租確定的廠長,或者承租企業派出的廠長。承租經營者是企業租賃期間的法定代表人,行使廠長職權,對企業全面負責。承租經營者必須具備國家規定的廠長條件。

  承租方必須提供下列擔保

  1.個人承租的,必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產(其中應當有一定比例的現金)作為擔保,現金必須專款存入銀行;並有不少於兩名有相應財產、有資格擔保的保證人

  2.合伙承租全員承租的承租成員必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產(其中應有一定比例的現金)作為擔保,現金必須專款存人銀行。

  3.企業承租,必須出具與租賃企業資產成一定比例的留用資金作為擔保,並存入銀行。存入銀行後,除徵得出租方同意可作為流動資金參加周轉外,不得挪作他用。

租賃經營的對象

  租賃經營的對象可以是土地、廠房、設備等,也可以是一個企業,但這種企業一般有以下三類:

  1.經營性虧損或微利企業。

  2.經營風險適中的企業。

  3.規模比較小的企業,如商業、服務業等。

  租賃經營使企業與國家的關係更加明確,權利與義務更加清楚,有利於實現勞動要素的優化組合。同時,租賃經營能使廠長、經理負責制真正落到實處,併發揮應有的作用。

承包經營與租賃經營的區別

承包與租賃是兩種不同的經營方式,雖然兩者在兩權分離等方面具有共同點和兼容性,但它們在某些方面仍有所區別:

  一是對象不同

  承包經營是以一定的生產經營任務為標的,對象是經營成果;租賃經營則是以資產使用權的轉移及企業的經營管理權為標的,對象是資產。

  二是所有權經營權分離的程度不同

  承包的經營者具有生產經營、人事勞動管理、職工獎懲等權利,但這些權利是在上級行政主管部門的一定控制下行使的,其自主權是不完全的;租賃經營中兩權分離的程度更徹底,企業不再是行政主管部門的附屬物,經營者不僅具有企業機構的設置權、收益分配權生產經營決策權、對職工的錄用和解聘權等,而且還可以根據市場需求調整企業的經營方向,並且按照國家有關規定辦理變更登記手續。

  三是經營者所承擔的風險大小不同

  承包經營者完不成任務時,只是視情節輕重追究其行政責任和經濟責任。如適當扣發工資獎金等;租賃經營者則實行財產擔保。承租人必須出具與租賃財產成一定比例的現金作為擔保,或者是要由具有相同財產可資擔保的保證人等。在權益、風險、動力等方面都要比承包經營高。

  四是企業留利的歸屬不同

  實行承包經營的企業,由稅後利潤形成的新增資產仍屬企業,而不屬於承包經營者個人;租賃經營的承租者在租賃經營期間所形成的資產增值部分則全部或者部分地為承租者所有。

  五對外開展業務的名義不同

  租賃合同一般是一方租賃另一方的場地以自己的名義進行經營活動,並交納一定的租賃費用承包合同是一方以另一方的名義從事經營活動,並交納一定的承包費用。

租賃經營法律特征

  企業實行租賃經營在法律上具備的基本特點。租賃經營的法律特征主要有:

  (1)租賃經營不改變企業的全民所有制性質;

  (2)租賃經營是按照所有權和經營權適當分離的原則所採取的經營管理形式;

  (3)租賃經營必須通過訂立合同的法律形式,來明確國家、企業、職工及租賃經營者各自的權、責、利;

  (4)租賃經營,要引進競爭機制,採取公開招標等方法擇優選定承包經營者或承租方;

  (5)租賃經營,要以企業的經營成果來做為考核和獎懲經營者的依據;

  (6)租賃經營要遵守國家的有關政策、法規,要實行廠長(經理)負責制

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